沈城楼市经过2016年的先稳后涨，可以说比较平稳的度过了2015年的低谷。而在2016年国庆之后，伴随着大量城市调控再起，沈城楼市的走向也越发引人关注。
如果非要用一句话来概括沈城楼市未来是涨还是降，是非常的不现实和不负责任的。就好比北京的房价可以达到10万，沈阳就一定要到2万么？北京人的工资并没有沈阳人工资的5倍之多吧。
楼市的区域差异是非常明显的，即使对于沈阳的各个区域也是如此。先不说未来，先看当下，数字是不会骗人的。
2016年的土地市场火爆异常，成交金额同比增加近倍。但应该看到，随着品牌房企回归主城区的趋势，2016年住宅用地的成交面积成交提升有限，随之而来的，2017年的住宅供应面积并没有很多业内人士以为的那么多。
2017年Q1沈阳住宅供应面积149.39万平，同比小降3.37%；供应套数15841套，同比降幅达到10.4%。如果说全市范围内的变化并不巨大，那各区的变化就极为剧烈了。
2017年Q1各区域获批销许
2017年Q1沈阳各市辖区中，同比增长超200%的有2个：和平区278.02%和苏家屯区217.04%；同比降幅超过50%的有3个：皇姑区70.32%、铁西区77.52%、沈河区91.24%；基本持平的有2个：浑南区降10.03%、大东区涨3.65%；沈北新区和于洪区分别上涨95.46%与42.42%，涨幅同样不小。
需要特别注意的是，和平区虽然暴涨278.02%，但如若不是世界城项目的21万平住宅，整个区域也将有10%的同比下降。
就住宅供应量的值来看，Q1季度沈北新区超30万平住宅排，和平区第二，沈阳人心目中的热门区域于洪区和浑南区分列三四位。苏家屯区、铁西区、沈河区住宅供应不足10万平，排名末尾，其中沈河区Q1住宅供应仅有8862.6平！
2017年Q1环线区域获批销许
以环线来看，变化更加明显。如果说2016年Q1沈阳各环线区域间住宅分布较为平均，2017年Q1则明显打破了这个平衡。
2017年Q1沈阳三环内住宅供应面积总计75.45万平，仅仅超出三环外供应面积1.5万平。
一方面是城市核心区地价较高，另一方面是地块较小。虽然品牌房企回归核心区的潮流虽猛，但得益的，更多是实力较强的富裕阶层。很难想象一名刚需购房者会花费30万或更多只为了在一环内买套零居小户。
一环至二环间住宅仅有3.1万平，二环至三环间住宅供应面积也不足30万平，对于2016年同期的23万平和47.6万平降幅明显。如果说二环内由于拆迁成本过高，土地供应少进而住宅供应少。二环至三环之间的部分就比较尴尬了。
二环外的区域在10年前还被广大沈阳人视为农村，现在已然是一片片的住宅小区。便于开发的土地，早已在十余年的房地产市场化的过程中变成商品房，剩余的大都是面临各种问题或不被看好的地段。未来的变数，应该就是沈飞地块了。
三环外的部分，无论是沈北新区、于洪区、铁西区、浑南区，都有很大的土地储备可供开发，所期待的，无非是沈阳的城市规模究竟会扩张到什么程度。也许到2018年，房地产从业者就要将四环也加入到环线划分中来了。
2017年Q1品牌房企
2017年的Q1还有一个鲜明的特点就是品牌房企的变化。2016年Q1沈阳有超过30家前列的品牌房企或是本土知名房企获批销许，但2017年Q1这个数字仅有24家，降了1/5。获批销许的5家销许分别是恒大地产、沈阳城建、三盛宏业、万科、步阳置业。知名房企中，保利地产、碧桂园等多家竟然在2017年Q1无1销许！
结论
沈阳三环外的区域中，沈北新区、于洪区、苏家屯区的住宅供应均在增加，房价估计会保持平稳，选择余地较大，部分小品牌项目或将推出更大优惠。而面临"沈阳自贸区"利好的浑南区供应量不增反降，不排除开发商提前获知消息控制节奏的可能。未来一段时间浑南房价可能会出现较大波动，关键在于购房者对于"自贸区"的认可程度了。
二环至三环的部分供应较少，但满二、满五的二手房已然越来越多，区间房价受二手房影响将越来越大。
城市核心区供应持续降低已是事实，但随着住宅商用化的门槛消除，已经有越来越多的小公司或创业者选择在核心区购买住宅用来办公。未来沈城核心区或将出现住宅与商业房价倒挂的现象，房价仍有进一步上涨的可能。
沈阳天鹰2017-04-30 17:46:22
