[摘要] 今年已经剩下不到100天时间，整体上看沈阳楼市成交低迷，一些区域的楼盘已出现价格松动，独有别墅作为房产类别中的“小众产品”，虽然也受大环境影响，销量有所下降，但并没有出现横盘或下跌趋势，9月均价反而逆势上涨.
今年已经剩下不到100天时间，整体上看沈阳楼市成交低迷，一些区域的楼盘已出现价格松动，独有别墅作为房产类别中的“小众产品”，虽然也受大环境影响，销量有所下降，但并没有出现横盘或下跌趋势，9月均价反而逆势上涨。
房谱网数据显示，2021年1-9月份沈阳别墅产品销售额为59.77亿元，销售面积为39.39万平方米，共计售出1980套。
目前，沈阳别墅产品库存总面积达138.47万平方米，1-9月月均销售面积4.377万平方米，按照目前月销量计算，别墅库存量去化周期达31个月。
具体价格方面，9月沈阳别墅产品均价为16229元／平方米，相比8月份13105元／平方米均价有较大上涨，别墅项目之间价差大导致别墅均价每月起伏变化较大，2021年截至目前月均价超过16000元／平方米的分别是5月和9月，1-9月整体均价维持在15173元／平方米。
浑南区占据沈阳别墅市场较大份额，1-9月浑南区别墅产品销售额为30.31亿元，占比达到了全市别墅市场的一半以上；库存63.65万平方米，占别墅总库存的45％。浑南区别墅产品均价为15387元／平方米，基本上与整体均价持平，新增供应以及成交量也基本占全市新增和成交一半份额。可以说，浑南区别墅产品、价格、销量具有一定代表性，一定程度反映了沈阳别墅市场整体面貌。
浑南区占据了沈阳全市别墅市场的半壁江山，主要有两个原因：一是沈阳别墅项目拿地时间都比较早，大多都是在2000-2010年开始审批建造，在2010年之前浑南区一些板块还属于比较偏僻位置，开发商拿地比较便宜，容积率也可以做到很低；二是别墅项目选址一般都在自然风景相对较好的地方，比如风景秀丽的棋盘山，浑南区有近一半的别墅项目集中在棋盘山周边。
从细分板块看，1-9月别墅销量三甲分别是棋盘山、全运和辉山，销量总面积达到了22万平方米，占据了全市别墅总销量面积的55.9％，板块前十名占据全市别墅总销售面积的84.5％。可以说，沈阳别墅项目在板块分布上比较集中，其中超过一半销量来源于棋盘山、全运和辉山。
在销量前十的板块中，长白板块均价，达到了24309元／平方米，辉山板块价格，为10848元／平方米。销量的棋盘山板块均价为14005元／平方米。
与普通高层住宅相比，各板块别墅均价并没有想象中那么贵。根据中原地产统计的数据，9月沈阳住宅成交均价为12455元／平方米，而别墅整体均价为15173元／平方米；和平区长白板块均价已超20000元／平方米以上，长白地区别墅均价为24309元／平方米。
考虑到别墅产品的得房率、品质、私密性等方面远高于普通住宅，在均价方面其实并没有拉开太大差距，如果不是考虑到别墅产品总价相对较高外，相对来说它的单价性价比甚至要好于小高层、洋房类产品。
目前沈阳楼市降价趋势并没有对别墅产品产生太大影响，原因有两方面：首先，别墅产品价格更多是个别板块和几个大盘销量带动的，虽然也受到市场淡旺季影响，但更取决于项目本身；另外，别墅作为小众产品，总价比较高，成交难度大，所以它的投资属性较低，在挤房价泡沫的当前楼市中，反而别墅受影响较小。
从形势上看，沈阳别墅产品也不会出现太大涨价势头，首先是市内开发的别墅项目并不少，其库存能够维持31个月以上，远超过沈阳住宅的平均去化周期，因此在有些一线城市极度稀缺的别墅产品，在沈阳不算特别稀缺，导致其单价不高，从长远来看，缺乏价格上涨动力。
随着今年土地交易方式的改变，住宅土地利用朝着高品质方向发展，沈阳城市外拓可能会放慢步伐，低容积率别墅产品可能会越来越少，届时沈阳别墅的稀缺性可能会有所体现。
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