[摘要] 开发商的项目存在即合理，适用不同客户群体！当然坑很多，我们尽量跳出那个坑，去选择相对优质楼盘，尽量去发掘每一个项目的独有价值和他的绝对劣势，把你的选择从大范围开始看，不断的筛选、对比、咨询，去看透一个项目之后再去抉择！
开发商的项目存在即合理，适用不同客户群体！当然坑很多，我们尽量跳出那个坑，去选择相对优质楼盘，尽量去发掘每一个项目的独有价值和他的劣势，把你的选择从大范围开始看，不断的筛选、对比、咨询，去看透一个项目之后再去抉择！—by 《二哥看楼市》
房地产周期可以分为长中短周期，长期看人口、中期看土地、短期看金融。
从房地产的供需角度来看，人口、金融均属需求侧因素，土地则属于供给侧因素，人口、土地、金融综合决定房地产周期。
衡量房地产周期的指标包括销量、价格、开发商资金来源、土地购置、新开工、投入、库存等，衡量房地产市场泡沫化程度的指标包括房价收入比、租金回置率、空置率等。
房地产周期长期是人口周期的一部分。
关于一个城市房价的涨幅逻辑、涨幅幅度、二手房价的夯实性，最终取决的还是一个城市的人口吸附能力、人才引进能力、产业落地能力。
从国际经验看，在美国日本人口迁移过程中，经历了人口从农村向一二三四线城市普遍迁移，到从农村和三四线城市主要向一二线大都市圈迁移的转变。美国500万人以上的都会区人口占比重在1950-2010年增加12.4个百分点；日本人口迁移从向东京圈、大阪圈和名古屋圈的三极集中转为向东京圈一极集中。
中国正处于人口迁移的第二个阶段，未来一线城市和部分二线城市人口将继续集聚，城市之间、地区之间的人口集聚态势将分化明显。
“一，八城互通，半到达沈阳。”沈阳经济区的沈阳、抚顺（楼盘）、本溪（楼盘）、辽阳（楼盘）、鞍山（楼盘）、营口（楼盘）、铁岭（楼盘）和阜新（楼盘）八城市间将形成一交通圈，这将有力推动沈阳经济区的一体化、同城化发展。
目前，沈阳经济区已全面步入“一经济圈”。借此经济圈，发展能量就能从核心城市沈阳，沿沈抚、沈本、沈铁、沈辽鞍营、沈阜5条城际产业带迅速传递。
沈阳经济区八城市明确了共同的目标与任务：着力构建“一核、五带、十群”。“一核”即建设沈阳特大经济核心，提升沈阳区域中心城市地位。“五带”即打造沈抚、沈本、沈铁、沈辽鞍营和沈阜五条城际连接带，加快产业和人口聚集、基础设施和生态建设，提升社会服务功能，形成若干新城区、经济区，推进城镇化、一体化进程。“十群”即以五条城际连接带为载体，打造沈西先进装备制造、沈阳浑南电子信息、沈阳航空制造、鞍山达道湾钢铁深加工、营口仙人岛石化、辽阳芳烃及化纤原料、抚顺新型材料、本溪生物制造、铁岭专用车和阜新彰武林产品加工等十个重点产业集群。
到2020年，沈阳经济区基本实现区域经济一体化，综合实力达到中等发达国家水平，成为东北亚地区重要的经济中心。沈阳是东北地区的中心城市。它地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，具有重要的战略地位。沈阳拥有东北地区的民用航空港，的铁路编组站和等级的“ 一环五射”高速公路网。同时，沈阳对周边城市乃至都具有较强的吸纳力、辐射力和带动力。近期，又获得国家批复的辽宁自贸区沈阳片区特殊政策，沈阳是东北振兴的希望，更是国家定位打造的东北亚地区科技、金融、物流中心。
沈阳即是东北地区的中心城市，也是辽宁省的省会。
在城市化进程阶段，仅凭沈阳这座城市的名片，在房地产周期“人口周期”这个角度，沈阳的楼市前景就已经很明朗。那么关于其它城市的前景是非常值得堪忧的，现阶段就已经得到了验证。
关于鹤岗的风波还没有过，其实鹤岗只是一个开端！
辽宁省是我国传统的原材料和重型工业基地，有很多资源型城市，但是最终这些资源型城市都得面对资源枯竭的困境，现阶段辽宁的资源枯竭型城市多达七个。
1、阜新市，因煤而立、因煤而兴，是共和国建立起来的能源基地之一。然而，随着煤炭资源枯竭和开采成本上升，阜新陷入了“矿竭城衰”之境。2001年12月28日，阜新市被正式认定为中国个资源枯竭型城市。
2、盘锦（楼盘）市，是我国重要的石油、石化工业基地，缘油而建、因油而兴，是中国的稠油、超稠油、高凝油生产基地辽河油田总部所在地。2008年3月17日，盘锦市被确定为资源枯竭型城市。
3、抚顺市，曾经是享誉中国乃至世界的“煤都”，拥有丰富的工业资源。但近些年来，由于煤炭资源枯竭和产业转型等问题，抚顺逐渐衰落。2009年3月5日，抚顺市被确定为第二批资源枯竭型城市。
4、北票市，是一个县级市，由朝阳市代管，是著名的“煤城”，“因煤而名”、“因煤而兴”，采煤业曾为国家做出巨大贡献，但是“一业独大”的单一经济结构随着资源枯竭，已无力支撑地方经济发展。2009年3月5日，北票市被确定为第二批资源枯竭型城市。
5、弓长岭区，隶属于辽阳市，因矿而兴，也因矿而衰。上世纪80年代以来，铁矿资源日渐枯竭，资源城市的矛盾凸显。竭泽而渔的过度开采、单一的产业结构、企业包办的社会模式，严重阻碍了经济社会的可持续发展。2009年3月5日，弓长岭区被确定为第二批资源枯竭型城市。
6、杨家杖子经济技术开发区，隶属于葫芦岛（楼盘）市，是中国五大产钼基地之一，拥有百年开采和工业文明史，一度是有色产业界的龙头，号称亚洲、世界第三大钼矿，杨家杖子也因此被誉为“中国钼都”，但是在2009年3月5日被确定为第二批资源枯竭型城市。
7、南票区，隶属于葫芦岛市，是我国重要的煤炭资源地区，以煤炭开采为主，但是煤炭资源也已近枯竭，同样面临经济转型和发展接续产业问题。2009年3月5日，南票区被确定为第二批资源枯竭型城市。
关于一个城市的房价涨跌逻辑，甚至判断好时间节点，其实是有理论依据可寻的；
1、我们判断这个城市的人口情况，是流入还是流出，只要是人口持续流入，长久来看，这个城市房价看“涨”；
2、从供给层面看土地市场，如果一个城市人口流入，政府不供应土地，这个城市房价一定会“大涨”；
3、从货币金融层面看市场，即一个城市人口持续流入，政府不供地，最近信贷政策宽松、货币开始刺激，那么这个城市的房价会“大涨幅”；
以上三个逻辑分析，宏观市场研究，我们是很容易判断或者看清一个城市未来的楼市走向的。
中国过去十多年的城市化规划指导思想是这样的：“控制大城市规模，积极发展中小城市和小城镇，区域均衡发展”，事实证明，这个思路是逆城镇化的，不符合自然规律。
这是一个强者恒强的时代。
现阶段的城市化进程已经非常清晰，人口不断往大都市圈迁移。这是因为大城市比中小城市和城镇具有更大的集聚效应和规模效应，更节约土地和资源，更有活力和效率，这是城市化的基本规律。
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