[摘要] 2018年2月2日，在戴德梁行举行的2017年第四季度媒体发布会上，北中国区商业地产部主管罗俊崴先生发表了主题演讲，结合北京三大典型案例对消费需求升级所带来的新商业发展趋势进行深度分享。
2018年2月2日，在戴德梁行举行的2017年第四季度媒体发布会上，北中国区商业地产部主管罗俊崴先生发表了主题演讲，结合北京三大典型案例对消费需求升级所带来的新商业发展趋势进行深度分享。
罗俊崴表示：“商业的每一次全新探索与尝试，都是在迎合消费习惯的改变、消费需求的升级。未来商业势必将呈现创新、体验、智能、场景、多元融合的新格局。”
在会后，房天下记者与罗俊崴先生进行了一场对与沈阳商业、沈阳商业街区以及沈阳的社区商业发展模式的采访。
房天下：近年来，主题街区的发展势头迅猛，沈阳也有一些热门主题街区，如大悦城“4½街区”、中兴新一城的“长安里”等等……那么您认为，沈阳的商业街有何发展特点？这种商业模式可能存在哪些问题？对于这些问题又该如何有效解决？
罗俊崴：首先，从模式上来看是好的。街区的存在无非是两种情况，一是某些区域面积太大，招商难度比较大，有死角，街区做的是去化工作，需要“井”字模式来引导消费者往这个方向去走；二是城市更新，一些老的项目进行调整的时候，有时候可能会发现有的品牌退租了，有的品牌做不下去，需要一些亮点和特色，推出新的街区，这也是好的方向。现在来看的话，弊端是“同质化”比较严重，街区一样会有同质化的可能，比如说“4½街区”做得好，某个街区求快换了个名字直接copy过去了，这种同质化是未来可能出现的风险。这时候就需要做“场景化”的处理，这个场景可能不同，举个例子，同样是做异域风情的，可以做德国、意大利、日本、韩国不同的处理，往不同的方向去引导。同时，因为沈阳的地理位置，冬天比较寒冷，室外街区也有一定的现实问题，可以做室内室外结合的主题街区。其实做商业街区也好，商业街也好，包括社区商业，10%的地方有特色，那么这个商业就是一个有自身特色的商业了。
房天下：众所 ，沈阳的商业市场正朝着多中心、多商圈社区化发展，那么对于拥有一定商业比例的住宅开发商而言，在商业打造时应该注意哪些问题？如何才能打造标杆型社区商业？
罗俊崴：一定要把体量控制住，在前期规划的时候就要注重这方面，因为体量大意味着压力大，一般辐射范围在3-5公里社区商业，体量控制在3-7万平足矣，过大在后期运营管理上会面临很多困难。
在经营门类的选择上，更常规一些：饮食、超市等为主，零售的数量相对较少一些，因为会有更多的人选择去商业中心去进行购买。加大餐饮等数量，重视亲子活动项目，因为越来越多的业主对此更加关注，亲子的比重的增加可以是一大亮点。商业已经不单单是提供购买平台，更多是社交空间。还是那句话“一个商业拥有了10%的特色就很具有特色了”。同时，要把更多的精力放在环境的设计上，现在流行的“高颜值”，把整体造型打造得亮眼能有很大的加分。
房天下：沈阳目前商业地产的存量相对较大，而且消化周期长，您认为是什么原因造成了商业地产的高库存量？
罗俊崴：沈阳的库存大是因为之前的招商引资做得好才造成的，前几年政府对于青年大街等的招商引资做得很好。我认为沈阳主要的问题是“同期供应”，如果说商业有500万供应，分批次供应每年几十万几十万的供应就会很好。第二个问题就是品牌的量级不够，目前进驻沈阳的品牌多为代理商，可能每个品牌每年只能开3-5个店，但是需要10个厂子来供应，造成很多商业没办法开店。
房天下：与商业地产更加发达的地区相比，您觉得沈阳的商业地产有哪些不足？沈阳的未来的发展方向又是什么？
罗俊崴：不足的话还是跟之前讲得相似：一是“同期供应”；二是品牌量级不够；还有一点需要解决的问题就是人才，东北人才流失比较严重。但是沈阳之前的商业其实做得很厉害，中街、太原街、青年大街都拥有地标性的商业，只是说近几年没落了，我认为还是很有希望的，要勇于做出改变，求新求变，商业空间空间已经不单单是提供购买平台，更多是社交空间。追求对氛围场景化的打造上，同时要在室内设计上下功夫，软件硬件一起来，针对00后等新兴消费群体打造更具有针对性更有特色的商业。但毕竟改变并不是一朝一夕或者某个开发商就能做到的，要大家共同努力，开发商、政府、媒体、包括我们代理商大家一起变，共同找到新路子。
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