[摘要] 2月13日晚间，中国证券投资基金业协会发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》，其中明确，投资于房地产价格上涨过快的16个热点城市普通住宅地产项目的，暂不予备案。
2月13日晚间，中国证券投资基金业协会发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》，其中明确，投资于房地产价格上涨过快的16个热点城市普通住宅地产项目的，暂不予备案。
诺亚研究认为，从政策导向来看，“4号文”主要目的是限制房企融资，继续房地产政策调控。政策传导到投资理财市场，意味着原先市场上大行其道的以地产金融产品为主的固收和类固收非标产品将紧急踩刹车，大量以地产金融产品为主的财富管理公司受影响巨大。未来私募资管仅能投向非热点城市项目，且不得用于土地出让款或补充企业流动资金。
事实上，从2016年10月多地限购限贷政策开始，一行三会先后发文，出台房企融资监管政策，包括收紧发债、严禁银行理财违规进入房地产领域、房地产信贷核查等。新发布的4号文继续收紧私募资管投向房地产，房企债权融资全面收紧。
诺亚财富早在2015年就判断房地产投资的黄金时代已经过去，从2015年开始，逐步对类固定产品品类进行转型布局，紧跟市场前沿，大力开发了消费金融、供应链金融、汽车金融、并购类等创新产品，房地产类产品占比大大降低。目前，诺亚财富非房地产类固收产品募集量占固收产品总募集量已经超过一半。
可以预见，在4号文新政下，未来房地产类固收产品将从非标债券逐步向股权、净值型、并购型产品转型。
诺亚财富建议投资者，在类固收产品的投资上，优先选择有稳定现金流作为还款来源、风险比较高的消费金融/汽车金融/ABS产品；其次选择优质交易对手的供应链金融产品以及并购类产品；房地产项目上，建议优选50且资产负债率较低的房企。
另外，诺亚财富旗下的歌斐资产地产投资版块，也从2015年开始调整，主动降低房地产住宅开发项目的产品占比。歌斐地产投资板块累计管理规模逾850亿，大部分已在近几年陆续到期：其中类固收产品均安全兑付；股权类项目退出大都高于优先类率。未来，歌斐地产将坚定而清晰地向办公、商业地产的并购改造方向进行转型，兼有小规模的地产领域的PE投资，借以打通地产投资的上下游领域。
沈阳日报、沈阳网记者刘洋
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
