[摘要] 这么看来,房价涨跌规律基本上是涨2年跌1年。很多人说,2017年可能成为另一个房价下跌周期,大家应该如何判断“真”暴跌呢?
如果说春节假期哪的“炮竹”响?那一定是合肥!
作为去年房价涨幅大的城市,近频频传出房价暴跌的消息,这则“大炮”几乎把买房客的心都“炸碎”了。
好在不久后有媒体出来辟谣,合肥新房价格未出大幅下跌,所谓“暴跌”仅仅是部分二手房房东降价挂牌导致。
尽管如此,大家对房价的关注度又蹭蹭蹭地升了上来,有房的人担心房价下跌太狠自己被套;没房的人又重新燃起了买房的热情。
在分析了2007年至今北京二手房交易均价发现,大家的担心并不无道理。以帝都为例,房价10年间曾下跌3次,分别是2008年、2011年和2014年。
这么看来,房价涨跌规律基本上是涨2年跌1年。很多人说,2017年可能成为另一个房价下跌周期,大家应该如何判断“真”暴跌呢?
总结了几个标准,供大家参考。
房产纠纷越来越多
当刚买不久的新房突然出现暴跌,这无论如何都是令人血脉喷张的。这时,就会有一些反映更加激烈的人做出失去理智的事,典型的就是怒砸售楼处。
2014年2月22日,杭州楼市降价大战序幕拉开,楼盘业主冲进售楼处,拉起横幅,打砸沙盘。其中一个楼盘打出直降6000元/平米的口号,当天有业主以19300元/平米买下了该楼盘房子,几内损失了50万元。
2015年,潍坊某楼盘业主因新楼盘降价超过1000元引发不满,便要求开发商补偿部分差价。而大观天下售楼处只有几名业务经理在场,领导层一直未露面,终协商无果,业主怒砸售楼处。
客房比低于4
其实,通过观察楼市纠纷判断房价下跌的真实性虽然直接,但也有一定滞后性。要普及一个神奇的预测指标,那就是客房比。
客房比是研究二手房的其中一个数据,是指同一个时点买房客户和卖房客户数的比值,这是一个先行指数,在北京十多年的市场检验中比较准确,大概有三到四个月的领先周期。以北京为例,客房比大概的均衡区间值是4和6之间,就是每一套房子挂牌去出售之后,有多少人同时来找这套房,大概是4个客户对一套房。
到了4:1的时候,我们认为是均衡点,低于4,很快会进入低迷状态,成交量下降,成交价格下调。但如果客房比超过6,就会进入一个狂热状态,挂牌价格很快就会上调。
具体来说,2014年四季度,北京的客房比超过了5,上门看房的客户越来越多,就可以认为后面的房成交量会上升。因为现在的看房量,代表一两个月以后的成交量,这一定是正相关的。
去年3月份,北京的客房比从2月份的6点多下降到3.6,进入了市场低迷的警戒线。这时就可以判断,不用出任何政策,市场也会进入一个低迷的状态。
所以,大家不妨下载房屋中介的app。在app上一般会显示一套房近一个月的看房次数,通过一个月的客房比来判断房价会不会暴跌。
货币流量收紧
推高楼市的核心动力是利润,但是工具是货币,如果一旦发现理财产品突然提高了率,而且呈现一路走高的模式,那说明市场货币流量趋紧。靠廉价货币支撑的楼市也会真正的伤筋动骨了。贷款周期也一样,正常房贷从过户到放款周期在1个月左右,如果2个月还不能放款,这将导致很多换房难以交易,周期拉长。所以这也是房价出现下调的一大标准。
现在很多银行已经放弃了去年执行的8.5折利率优惠,现在低折扣只能做到9%,另外,近很多地方都表示,绝不能让银行资金进入楼市,这都是政府严控房价的信号。
供需比大于2
顾名思义,供需比就是供应量和需求量的比值。当供需比小于1:1,表示供需关系处于合理区间;1:1~2之间属于相对均衡区间;供需比大于2:0,就属于供需失衡。对于北上广深四大一线城市来说,由于经济发展快,有更多的就业机会,人口持续流入,未来的住宅需求将保持平稳上升,但由于城市规模的限制,供地将会受到一定限制,所以供需比较低。
以2015年为例,供需比在1.1以下位于合理区间的城市仅有7个,其中房价高的深圳供需比数字小,仅有0.57。
供需比低的城市,未来房价有可能会继续上涨。反之,供需比高的城市,房价下跌的可能性就比较大了。
根据调研,对于部分供需比大于2.0的城市,且由于其经济放缓人口外流加速,未来市场容量小,这样的城市往往也面临较大库存压力,风险已经累积较多,开发商和投资者都要提高警惕。
用个简单的方法来判断,看看每天上下班地铁、公交上的人还多不多,人如果越来越少,对房子的需求随之降低,房价下跌也就不言而喻了。
房地产及相关企业开始转型
2016年房企赚的盆满钵满,大部分房企加大了投资,所以未来中小房企如果不出现批量转型,房价肯定没有真跌。
另外,如果上市房企降低了销售目标,房价下跌的可能性就变大了。目前看来,2016年房地产成交额超过10万亿,房企销售也水涨船高,标杆房企如果销售额依然明显上涨的情况下,房价依旧上涨。
而且,如果房地产价格下调,上下游几十个行业,包括钢材、装修、陶瓷、甚至空调都会哀鸿遍野。
政府开始救市
房价一旦下跌,就会有一系列连锁反映,比如:房地产商倒闭、银行生意不好做、所有国计民生的行业下滑、财政经济大幅下滑、老百姓(603883)收入大幅下滑失业率高等。即使房子降到一半,仍然没人买,这样国家就有陷入经济危机的可能,造成社会动荡,甚至可能使国家崩溃。
为了避免上述糟糕状况,国家将开始救市。所以,当国家都看不下去了,房价肯定已经跌到一定程度了。
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