[摘要] 引子这是两个因房屋专项维修基金启动过慢引发的诉讼。
这是两个因房屋专项维修基金启动过慢引发的诉讼。
老胡是沈阳市大东区一个小区的顶楼业主，2014年发现漏雨后，多次找物业公司维修，但物业公司没有进行处理，老胡便拒交物业费，结果被物业公司起诉。法院审理认为，房屋顶棚漏水的问题，质保期内属于开发商的维修范围，质保期之外应当启动维修基金进行维修。物业公司已经协助业主委员会启动了维修基金，履行了相应义务，老胡不能以此理由拒绝缴纳物业费。
小王是沈阳市沈北新区一个小区的业主，因房屋漏雨曾多次找物业维修，物业说启动维修基金后给维修。2013年，物业公司让小王去找业主签字同意启动维修基金，但小王认为自己没有这个能力，就以不交物业费进行对抗，直至走上法庭。
受访人何明清省人大环境资源城乡建设委员会副主任委员任春野沈阳广播电视大学终身教育学院副院长
启动难
征询业主意见就用了132天
很多小区连业主大会都开不起来
两个2/3难实现，审批也是一个漫长过程
9月8日，在沈阳市和平区北市家园小区里，多个楼口都整齐地贴着6页A4纸。张是落款为北市场街道皇寺路社区的《业主大会决议》，决议内容是书面征询全体业主的意见，是否启动维修基金对园区的28部电梯进行维修。决议公示的数字显示，本次书面征询共调查了951户居民，建筑面积146194.40平方米应参与确认，征询结果是674户赞成，占应确认户数的70%；赞成房屋的专有面积总和为103678.50平方米，占应确认面积的70%。
这两个70%意味着，园区已经使用13年的28部电梯可以动用维修基金进行维修了。
在这份决议上，还有另外一组数字，就是征询业主意见的时间跨度，从2016年4月21日一直持续到8月30日，也就是说，在启动住宅专项维修基金的过程中，仅征询业主意见就用了132天。接下来这个业主大会决议还要公示7天，然后才能到有关部门进行审批。
在我们的日常生活中，偶尔就会遇到顶楼漏雨、外墙皮脱落、下水管道塌陷、电梯故障等问题，情况严重时就要进入大修的序列。这时，个人和物业公司都无力解决，就得动用住宅专项维修基金。但是，无论是业主还是物业公司，提到维修基金时都会望而却步，因为动用起来实在太难了。
动用维修基金时，首先要过两个2/3的启动关，也就是《物业管理条例》 中启动维修资金的规定：“应经占建筑物总面积2/3以上业主且占总人数2/3以上业主同意”。在现实操作中，这两个2/3很难实现。很多小区的业主大会都召开不起来，哪会有2/3以上的业主同意动用维修基金。即使实现了这两个2/3，审批也是一个漫长的过程，有时候甚至两年都批不下来。
对于维修基金使用中存在的各种问题，省人大常委会执法检查组在检查国务院 《物业管理条例》和《辽宁省物业管理条例》实施情况时进行了全面了解，并在报告中重点指出了启动难、使用少等重点问题——两个2/3的规定缺乏可操作性，往往是“主难找、票难投”，难以集体表决通过。或出于“有利支持、不利反对”的心理，许多业主对不关系自身利益的事项不愿表决动用维修资金。由于表决难、审批程序繁琐、批复周期长等原因，专项维修资金使用效率低下，难以应对一些紧急突发事件。
据统计，截至2014年底，全省专项维修资金归集总额277亿元，累计使用29亿元，使用率仅为10.5%，还有248亿元被“锁”。
监管难
几场春雨浇出维修基金新问题
嘉麟花园房龄16年，维修基金已不足30%
居民也不同意续交，10栋楼依然屋顶漏雨
沈阳市皇姑区银山路上的嘉麟花园，2000年建成时以高端闻名，聚合了为业主提供服务的各种商家。这些商家有的营业到后半夜影响了业主的休息，有的打通后门造成了封闭小区不封闭，再加上日常服务中的其他问题，业主与物业公司的矛盾不断激化。
更换物业服务公司后，小区管理渐有起色，但是去年的几场春雨又浇出了维修基金的问题。
小区里的10栋楼都有屋顶漏雨的情况，有的已经漏了两三年，但业主交纳的住宅专项维修基金已不足30%，按照国家的有关规定已经冻结。启用维修基金，首先要做的就是续交维修基金，物业公司与业主委员会协商了几次都没有结果。
本报去年曾专门以嘉麟花园为例进行了报道，近日记者专门回访，得到的结果让人失望。为了组织业主续交维修基金，社区组织召开了全体业主大会，但是开会时到场的业主只有三四个。
有了解情况的社区工作者告诉记者，由于前期积累的矛盾太多，业主已经对物业公司失去了信任，别说每户再续交1万多元的维修基金，很多人甚至对已经花掉的维修基金都不停地抱怨。
在续交维修基金无望的情况下，屋顶漏雨的业主只能自掏腰包进行维修。对此，社区只能让自己出钱修房子的业主保存好相关凭证。
嘉麟花园是一个只有16年房龄的小区，如今维修基金已经花到剩余不足30%，在这个30%的背后，是很多住宅小区未来都要面对的两个问题。
一个问题是，在维修基金启动这么困难、政府监管这么严格的情况下，16年就花掉了70%，究竟是房屋建设的质量不过关，还是维修基金的使用太随意。
另一个问题是，很多小区都已经进入房龄越来越老、维修工程越来越多的阶段，维修基金不足30%的问题应该怎么破解？如果都像嘉麟花园这样无法续交后就各修自家房，那么先前交纳的维修基金是否还有意义。
需要注意的是，有个别物业公司专门打维修基金的主意，接手一个小区后就想方设法地启动维修基金，然后以花大钱做小工程的方式套取维修基金。在一个小区干两三年，维修基金花个差不多就“弃管”。
针对这种情况，省人大常委会执法检查组在报告中专门提到监管弱和资金不足的问题，明确指出，对维修资金监督和管理不够公开透明，而在电梯重大维修与更换中，又存在资金不足问题，难以保证电梯的重大维修和更换。
破解“两难”
绿色通道里有引导有监管
电梯坏了得抓紧修，要特事特办
日常维修则统一申报集中审批
在专项维修基金使用中，存在着各式各样的问题，突出的就是启动难和监管难。这两难问题如何破解，大连市在过去几年的实践完全可以在省内复制并推广。
对于台风暴雨、山体滑坡、泥石流、火灾、房屋倾斜倒塌等突发事件引起的房屋共用部位，公用设施、设备的紧急维修，大连市以特事特办的方式为居民开辟绿色通道，由业主委员会或2/3以上受益业主提出，相关部门根据实际情况简化办理流程，确保资金3天内到账。
在维修基金的日常使用中，大连市也坚持政府主导、现场查看、共同协商，大限度地发挥维修基金对房屋的保障作用。
对于外墙需要加装保温层和出现漏雨情况的小区，由各小区物业公司申报，有关部门依据相关程序划拨维修基金款项，在统一的时间段进行施工。
这种统一申报、集中审批的做法，不仅解决了维修基金启动难的问题，也对维修基金的使用形成了有效监管。因为有了政府部门的引导和监管，大连成功破解了维修基金启动中的两个2/3问题和维修基金使用中的监管弱问题。
省人大环境资源城乡建设委员会的一位副主任委员在接受记者采访时，还专门提到了沈阳的维修基金绿色通道，遇到像墙体脱落、电梯故障等可能威胁人身安全的紧急问题，可以先行预付维修基金，后补启动程序。
他说，现在很多高层建筑都二三十层，如果电梯坏了，业主上下楼都非常困难，必须抓紧维修。在修理中，很可能就需要启动维修基金，但是我们在启动时需要2/3的业主同意，现在开会都很难，这个2/3很难实现。也就是说，我们原来的规定很好，但是实施不了。绿色通道就从规定中不完善的地方跳出来了，可以先行解决，然后再补程序。类似这样的内容，我们在条例中要进一步规范。
在省人大的推动下，维修基金启动难的问题目前在我省已经有了初步解决方案，住宅小区在电梯故障，消防设施故障，屋面、外墙渗漏，二次供水水泵运行中断，排水设施堵塞、爆裂，楼体外立面存在脱落危险，以及其他危及房屋使用和人身财产安全等7种紧急情况下，可以不经过业主两个2/3表决同意，直接申请使用维修基金。
对于日常状态下维修基金启用难问题，沈阳广播电视大学终身教育学院副院长、社会保障法专家任春野建议，在操作性上想办法，“维修基金启用难，主要是2/3的业主同意很难实现，但我们可以换个角度思考，赞同与不反对是一样的，只要不超过1/3书面反对就可以解决。目前，有些省份已出台了类似规定。”
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