[摘要] 商业地产也能做“学区住房”了；商住或酒店公寓可调整为自住型公寓……沈阳再出促进房地产市场的新政策，此次重点放在商业地产去库存上。
商业地产也能做“学区住房”了；商住或酒店公寓可调整为自住型公寓……沈阳再出促进房地产市场的新政策，此次重点放在商业地产去库存上。
昨日，记者了解到，在沈阳22条房产新政落地一段时间后，沈阳市政府相关会议研究通过《关于促进房地产市场健康发展的实施意见（试行）》的11条补充意见，使沈阳的房地产新政更加完善。此次新政中，公积金政策也有调整，进一步扩大了使用范围，大中专毕业生可以借用公积金购房了。
据介绍，《关于促进房地产市场健康发展的实施意见（试行）》（简称“22条”）意见颁布实施以来，沈阳房地产市场供需结构得到有效改善。1-6月份，沈阳全市商品房备案面积816.1万平方米，同比增长16.7%，其中商品住房备案面积695.1万平方米，同比增长13.9%。为充分发挥政策效力，推动房地产市场平稳健康发展，沈阳市政府多次召开座谈会，听取消费者和房地产开发企业对政策的意见建议，了解政策实施过程中出现的问题，并研究制定了11条补充意见，落实国家相关规定，对政策做进一步充实和完善，同时，重点解决商业地产去库存问题，加大对大中专毕业生购房的支持力度。
商住或酒店式公寓可调整为自住型公寓
政策规定，对于已取得商品房预售许可证超过5年未售出的商业、办公项目，具备条件的支持开发企业调整其使用功能。这一措施将推动解决商业地产去库存问题。在“22条”中，对已供应、未开发的房地产开发用地，允许开发企业转换用途、调整商住比例；对在建商品住房项目，也允许调整套型结构，但是对于已经建成的商业、办公项目是否可以调整使用功能未作明确规定。这一补充政策，需满足两个条件：一是确实属于市场滞销产品，标准是已取得预售许可证超过5年；二是要具备水暖电、消防安全等条件，方可改为住宅。
同时，在商业用地上已经建设的商住公寓、酒店式公寓以及原规划用途为商业但实际用途为商住公寓或酒店式公寓的项目，可以调整为自住型公寓，在落户、入学、水电暖民用价等方面享受住宅同等政策。
目前，市场上仍有大量商住公寓或酒店式公寓，由于其规划证可为“商业”，按照《沈阳市酒店式公寓建设项目规划审批管理规定》“在商业用地上建设的酒店式公寓，其地上建筑面积与建设用地内地上总建筑面积之比原则上不超过30%”，因此不能享受住宅同等政策。此次调整后，这部分商业地产也将划入自住型公寓享受相关政策。
同时，政策还表明，增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按有关规定分2年（年60%、第二年40%）从销项税额中抵扣。这一政策是贯彻执行国家税务总局今年3月出台的相关政策，对于纳税人购买不动产有鼓励作用，有利于商业地产去库存。
居民可以购买商业地产做“学区住房”
此次11条补充意见中表示，居民家庭单独购买新建商业用房超过50平方米，或新建办公用房超过80平方米的，可以办理落户，购房人子女可选择该商业、办公用房所属区域的公办义务教育阶段学校入学，按学区内生源办理入学手续。这一规定将会有助于促进商业地产去库存，同时推动和促进教育均衡发展。
同时政策中还提及，各地区政府需配建展览馆、图书馆、体育馆、医院、养老院等公共服务设施的，要优先以收购库存商品房的方式解决。各机关、事业单位、国有企业需调配办公用房或业务用房的，原则上要通过购买或租赁商业办公用房的方式解决。记者了解到，这一政策借鉴了宁波等地做法。将加快商业地产去库存，同时有助于鼓舞市场信心。
此次补充意见还规定，允许住房公积金缴存职工使用公积金贷款购买自住型公寓。此前，“22条”规定，自住型公寓视同住宅，享受住宅的相关政策，这也包括贷款政策。此次补充意见对此进一步予以明确。
大中专毕业生可用父母公积金账户首付
政策表示，支持大中专毕业生（指毕业未超过8年的高校、中等职业学校毕业生）购买商品住房，可以提取本人、配偶、父母及法律条件允许的第三人账户内的住房公积金支付购房首付款。
其实，支持大中专毕业生购房绝不单是为了房地产去库存。据调查，大中专毕业生购房时主要关注两大问题，一是首付资金问题，二是贷款利率问题。此次推出的这项政策，就是借助公积金支持，帮助大中专毕业生解决“首付难”问题。此外，“22条”中提到的大中专毕业生，是指毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生，本条补充意见把毕业时间放宽至8年，仅适用于公积金的提取。“22条”中关于契税全免的政策，仍限定于毕业5年的大中专毕业生。
大中专毕业生累计缴存公积金
满6个月即可贷款
此次还提出，针对大中专毕业生购房开展省内异地公积金互贷互还业务，累计缴存公积金达到6个月即可申请公积金贷款。这与之前的政策相比有两个变化：一是为省内其他城市来沈的大中专毕业生开展“省内异地”公积金互贷互还业务，这样外地大中专毕业生就可以使用其父母或者配偶所在地缴存的公积金在沈贷款购房。二是将申请公积金贷款的条件由“连续缴满6个月”，调整为“累计缴满6个月”，进一步降低了大中专毕业生使用公积金的门槛。
政策还提及，针对农村大中专毕业生购房，鼓励开发企业给予“首付分期付”等支持，鼓励金融机构给予购房贷款优惠利率等支持。不过这条并非硬性规定，而是对开发企业的倡导性意见、对金融机构的建议性意见。下一步，有关部门将协调金融机构参照农民“安家贷”优惠利率，支持农村大中专毕业生贷款购房，让更多大中专毕业生留在沈阳。
提高装配式建筑应用比例
抬高拿地门槛
政策规定，凡政府投资的房地产建设项目，其整体装配化率不低于50%；沈阳行政区域内（除新民市、法库县、辽中区、康平县外）的房地产开发项目，其整体装配化率须达到30%；城市核心区域适当提高比例，楼面起拍价在3500元/平方米以上的项目，其整体装配化率须达到35%。
事实上，提高装配式建筑比例，是沈阳现代建筑产业发展的重要方向之一，有利于提高建筑工程质量，提高生产效率，节约社会能源，沈阳作为国家建筑产业现代化示范城市，应在提高装配式建筑比例方面走在前列。同时，提高装配式建筑比例，可以适当抬高拿地“门槛”，合理调控土地供给规模。
允许将商业用房改建为租赁住房
此次补充意见表示，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。这一政策是贯彻执行6月3日国务院出台的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》的相关规定。
此次还规定，开发建设单位建设的非人防面积地下停车位在具备相关条件的基础上，可以申请办理出租、出售，经批准后办理产权登记手续。目前，沈阳地下车位存在滞销现象，使开发企业大量资金沉淀在地下停车设施建设上。为加快地下停车位去库存，房产部门正着手研究解决地下车位办证问题。
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