[摘要] 近日,温州房屋20年土地使用权到期事件引发高度关注。记者调查发现,温州并非孤例,全国有多地出现类似现象。国家规定的居住用地高年限70年,为何部分地区出现20年、30年就到期的现象?无论房屋土地使用年限是多少,到期之后怎么办?有关部门该如何缓解公众对于房产续期的焦虑?
近日，温州房屋20年土地使用权到期事件引发高度关注。记者调查发现，温州并非孤例，有多地出现类似现象。国家规定的居住用地高年限70年，为何部分地区出现20年、30年就到期的现象？无论房屋土地使用年限是多少，到期之后怎么办？有关部门该如何缓解公众对于房产续期的焦虑？
一问：
有多少地方面临“温州困境”？
近日，有媒体报道，温州出现了20年住宅用地使用权年限到期，又要花几十万元“延期”的新闻。温州市国土局表示，媒体报道“收取几十万元出让金才能续期”是对信息的误读。物权法规定住宅建设用地使用权届满自动续期，但“自动续期”该如何续，目前国家尚未出台相关实施细则。基层国土部门在实际操作过程中无法可依、无章可循，不能办理相关续期手续。温州市国土局已着手研究相关方案，近期将报上级研究决定。
那么，到底有多少地方正面临与温州类似的情况？
国务院1990年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中明确，土地使用权出让高年限按用途确定，其中居住用地70年、工业用地50年、商业旅游娱乐用地40年、其他或综合用地50年。
中国社会科学院经济所研究员汪丽娜说，目前，绝大部分地区住宅小区用地使用年限都是70年。但一些地方因为各种原因，确实存在低于70年的情况。
房屋土地实际使用年限低于相应土地高年限标准的现象，温州并非个案。深圳、青岛、重庆等地均出现类似土地使用年限不一的情况。范围内，此类房屋土地使用权年限不一的情况到底有多少？据有关部门介绍，土地出让大都是各地自行组织实施，具有一定灵活性，因此到底有多少住宅用地使用年限低于70年，目前没有详细数据，不过这种情况在并不少见。
二问：
说好的70年权限为何“缩水”？
在不少公众的印象中，购置房屋的“产权”多数都是70年，怎么会“缩水”呢？
参与物权法起草的一些人士表示，公众首先要明确，房屋所有权和土地使用权不同。房屋所有权即房产权，是私有财产权的一种，受宪法和物权法保护，没有期限限制。而土地使用权是有期限的，目前规定的住宅用地高使用年限是70年。
我国的绝大部分住宅用地使用年限都是70年，之所以目前一些地方出现20年、30年、50年等不同使用年限，地方政府提出的理由主要有三类：
1.在政策范围内调整。温州市国土局称，上世纪90年代，在土地出让政策开始执行时，该市在不超过居住用地高年限70年的前提下，按20年到70年分档，由受让方自行选择给予办理出让手续。
地方国土部门称，土地使用年限降低，可减少缴纳相应的土地出让金，在一定程度上可降低房价，让利给终端消费者。
2.方便管理和处置。重庆市国土局在解释为何土地使用权期限是50年时称，因为重庆市多数房地产开发以商业与住宅混合类型为主，一个项目中若按商业、住宅高出让年限确定不同出让年限，势必会出现一栋建筑中，商业、住宅出让终止时间不一致的情况，带来处置困难。
3.先试先行地区历史遗留问题。深圳、青岛等地由于在国务院发布土地使用权高年限之前，已在国有土地使用权出让上先试先行，出现了部分遗留问题。
广东省房地产研究会会长黄远华认为，除此之外，还有部分住宅用地因开发商囤地等原因导致使用年限“缩水”。土地使用时间是从土地出让之时开始计算，正常的房产规划、开发和销售等过程，一般需要两到三年时间，但有的地方存在开发商捂地、层层转手等情况，一拖就是好多年；还有一些房地产项目规模较大，分多期建设，持续开发十多年，导致消费者购房时，土地使用年限“缩水”严重。
三问：
住宅用地使用权如何“续期”？
专家介绍，目前，关于住宅用地使用年限续期的法律依据主要是物权法百四十九条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。那么，对于70年土地使用权到期的房产该如何续期？有偿还是无偿？中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新认为，有两个办法可供选择：一是免费，让利给业主；二是费改税，不再收取出让金，而是由取得性住宅建设用地使用权的权利人向国家缴纳税金。
汪丽娜说，在我国，房屋是很多老百姓大的财富。一些人拿出大部分的积蓄买房，房屋的增值不是因为房屋本身而是土地。从这个意义上来说，70年之后再交一大笔出让金显然不太合理，可以象征性交一点。
汪丽娜、杨立新等认为，首先要明确的是，要坚持有法必依，严格落实物权领域的立法成果；另一方面，要通过充分吸取民意及规范的程序，尽早出台关于土地出让续期的实施细则，缓解公众焦虑。
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