[摘要] 沈阳、长春等二线城市,房产市场去库存的方法在于加快调整产业结构。
沈阳、长春等二线城市，房产市场去库存的方法在于加快调整产业结构，促进经济转型升级。具体来说就是降低第二产业在经济结构中的占比，引入新兴产业，大力发展第三产业，通过产业结构的优化调整促成经济转型升级。昨日，中指研究院发布了“回家乡、探楼市、盘库存”总结报告，并提出化解城市商品房库存风险的破局之道。对于沈阳来说，经济转型成功将赋予城市新的活力以及带给城市更多的就业机会，带动人口回流及外来人口长期导入，进而在产城融合的进程中产生大规模的置业需求。
沈阳可加快经济转型升级
在房地产去库存的大背景下，2016年春节，中指研究院组织300名分析师在返乡过春节期间对各级城市房地产市场发展形势进行调研。分析师对各城市特征、住房现状、库存规模、人口流向等进行深入摸底，并对未来市场空间和投资机会进行分析，为去库存建言献策。
在所分析的约160个城市中，部分城市市场表现良好，未来具有一定发展空间；而多数三四线城市的房地产市场受各类因素影响，发展面临较大风险。通过对风险城市的梳理，分析师将这些城市按风险成因分类，主要归为四种类型。沈阳也在被分析的城市之列，具体表现为产业结构单一，经济发展缓慢。所以沈阳去房产库存应从加快经济转型，调整产业结构下手。
据分析，目前国内城市的四种类型一是前期膨胀型，即经济基础好，前期投资过度，目前市场进入低迷期。二是产业单一型，即经济发展缓慢，居民收入低，楼市去库存动力偏弱。三是吸引力弱型，即人口流向临近中心城市，外来人口少，楼市需求不足。四是供需错配型，即有需求，有供应，但两者错位，楼市库存难去。提及破局之道，分析认为，大中城市可加快经济转型；小城市应明确城市定位。同时土地供应优化结构、产品调整迎合市场需求。
“分化”仍是房产市场主旋律
目前，“分化”仍是房地产市场的主旋律，在房地产市场调整频率加快的大环境下，部分热点二线城市房地产市场持续上行，量价走势显著；三四线城市普遍面临高库存压顶的大趋势，但也有部分三四线城市脱颖而出，或是依靠区位优势、或是凭借旅游特色产业，且受益于利好政策，房地产市场去库存效果较好。
同时分析认为，尽管目前部分热点城市楼市存在一定的发展机遇，但也面临土地资源紧缺，房价过快上涨，需求透支、产品同质化等带来的风险，未来楼市健康有序发展仍需市场参与者谨慎对待。各城市应明确定位，理性城市规划布局，合理把控供地节奏，避免盲目开发新城。房地产开发企业谨慎制定城市进入策略，提高产品品质，有序调整开发节奏和推盘节奏，合理定价、积极营销。另外，应为市场营造开放公平的竞争环境，促进市场良性发展。
建议：调整产品迎合市场需求
分析认为，从市场角度看，一方面，城市要优化土地供应结构。结合当地市场实际情况，适时、适量推出住宅和商办用地；同时对于未开发的房地产用地，也可根据城市的特征，通过转型利用等方式盘活存量土地，比如增加产业地产、养老地产、文化地产等新型地产需求。
另一方面，需要开发企业对产品进行针对性调整，迎合市场需求。针对住宅市场，可优化产品结构、适时降低价格。结合当地人口结构、年龄分段、居民购房特点等，以消费者需求为导向，找准购房者的诉求点，合理调整产品结构和价格，推出适合当地居民需求的产品，拒绝产品同质化。随着全面二孩政策的实施，侧重于四房、五房的改善型需求将持续释放，因此符合这类改善型需求的产品也应适当增加。
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