[摘要] 降息5次、降准6次、营业税5改2、二套房首付比例下调、公积金新政、房贷6.15%直降至4.9%……堪称房地产政策史上牛的救援队在2015都齐了。
降息5次、降准6次、营业税5改2、二套房首付比例下调、公积金新政、房贷6.15%直降至4.9%……堪称房地产政策史上牛的救援队在2015都齐了。
去库存是2015年市场主题。2014年以来，部分城市库存量居高不下。中央政府和地方均出台一系列政策，鼓励自住性需求。而2015年初，面对三期叠加、可能更加严峻的外部环境，中央给楼市“定心丸”，多次表态楼市仍稳定。接下来，便是近乎“疯狂”的利好政策轰炸。
本文从央行降息降准、购房政策、沈阳地方楼市政三方面入手，系统梳理了2015年的楼市政策梗概。
央行年内5次降息6次降准 或至史上低房贷利率
继10月24日，中国人民银行决定以“双降”迎霜降，2015年内央行已经进行了5次降息、6次降准的调整。
伴随着5次降息调整，现在沈阳市住房公积金存贷款利率五年期以上已经降至3.25%，五年期以下（含五年）将至2.75%。商业贷款基准利率也伴随着降息一次次下调，购房普遍的五年期贷款利率已降至4.9%，据悉该利率已经达到史上低记录。
不动产登记制度落地
2015年3月1日，《不动产暂时登记条例》开始实施，明确我国要对各级各类不动产登记数据、信息平台、软件系统及网络资源进行整合集成，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享，实现与相关部门审批、交易信息的实时互通共享，加强与公安、民政、财政、税务等部门间不动产登记有关信息的互通共享，提供不动产登记资料的依法查询。
不动产登记的正式实施，将使房屋买卖更安全、更合理规范化，权利人的权益更合法化，同时，专家指出，不动产登记制度并不会影响房价，只会影响以其为基础的房产税和遗产税。
330新政开启2015新政扎堆年
3月30日，央行发文称将二套房商贷首付比例降至4成；公积金首套房首付降至二成，公积金贷款结清二套房首付降至3成。财政部发文也表示，从3月31日起，个人住房转让营业税免征年限由5年恢复至2年。
进入4月后，相关政策陆续落地，沈阳二套房首付降至30%，公积金贷款买首套，低首付款比例为20％等。“3月末央行、财政部等部委新政出台，直接促使刚需购房者和改善性购房者按揭贷款门槛降低，这使得购房积极性得以提高。”业内人士如此评价330新政的积极意义。
“限外令”范围内松绑
8月27日，据商务部网站消息，六部委联合发文宣布调整房地产市场外资准入和管理政策。通知命了有资格的境外机构和个人可在中国境内购房。这是“限外令”自2006年颁布以来，首次在范围内松绑。
虽然“限外令”的松绑可以打开部分外地置业的能量，但业内人士指出并不会对国内楼市产生过大影响。究其原因在于国内楼市并未走出整体低迷的境况，此时投资很难获取高额的汇报，因此对外资的吸引力不大，释放出的需求会相当有限。在国内经济前景不明朗的情况下，当下境外资金的立场动力已经大于入场。
二套房公积金首付比例下调至20%
9月1日，住建部、财政部、中国人民银行三部门再度下调二套房公积金贷款首付比例，由原先的低30%降低至20%。这是今年来自330新政后，再度对二套房公积金贷款的首付比例进行调整。
二套房的降门槛是政府对改善性置业支持的进一步落实。过去政策下，改善居住条件的成本非常高，很多市民难以完成二次置业，使得供给和需求两个层面都面临资金循环不畅通的尴尬。二套房首付比例下调政策落地之后，改善性需求将积极入市。不过也有人认为，改善型需求购房者的首付能力比较强，降首付对他们的影响可能没那么大。
公积金异地贷款
9月22日，住建部发布《住房城乡建设部关于住房公积金异地个人住房贷款有关操作问题的通知》，通知明确了公积金异地贷款的职责分工以及办理流程，公积金异地贷款有个操作细则。
对于公积金异地贷款的影响，专家称：“虽然一二线城市今年上半年到现在复苏的情况比较明显，但是三、四线城市复苏仍然比较低迷，出台这样的政策有利于稳定和支持住房消费、提振楼市的信心。”
又见930政策组合拳 商贷首套房首付降至25%
9月30日，央行、银监会下发关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知，将不限购城市首套房商贷低首付款比例下调至25%。同时，住房城乡建设部、财政部联合发布《中国人民银行关于切实提高住房公积金使用效率的通知》，提高实际贷款额度，全面推行异地贷款业务等内容，打出政策组合拳。
专家表示，“影响较大的城市，应该是那些现阶段主要在去库存的二三线城市，”因为这些城市具有一定的规模，本身也有一定的市场需求，所以降低商贷首付比例能够再次释放市场需求。业内认可公积金异地使用的积极作用，一定程度上有利于三四线城市。目前，对于不同城市来说，公积金贷款的额度是不同的。对于一线城市来说，公积金贷款的额度远远不够。
二胎政策全面放开
10月29日，中共十八大五种全会宣布，坚持计划生育的基本国策，完善人口发展战略，全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策，积极开展应对人口老龄化行动。
近日“全面二胎”已经拟定将于2016年1月1日落地，房价并未呈现大涨之势，紧凑型三房仍然是购房者的“心头爱”。究其原因，虽然全面二胎正式开放，但高额的生育成本让不少家庭望而却步。待“全面二胎”相关的辅助性政策一一落地后，教育地产或更为吃香，届时，“小三房”和“小四房”或成购房刚需。
中央经济会议定调2016年方向——去库存 降房价
中央经济工作会议12月18日至21日在北京举行，确定了中国2016年的五个主要任务包括：解决工业产能过剩、去库存、去杠杆、降低企业成本、改善薄弱环节。2016年仍旧是去库存的一年。此外，中国将鼓励房地产开发商降低房价，以此作为去房地产库存的措施之一；将促进房地产开发企业整合，鼓励其转变营销策略；落后的房屋所有权限制应予以撤销。
公积金可支付房租
2月17日，沈阳住房公积金管理中心发布《关于房款提取住房公积金支付房租的政策的通知》，明确自3月1日起，职工连续足额缴存住房公积金满3个月，本人及配偶在沈阳市无自有产权（含尚未取得《房屋所有权证》）住房且租房自住的，可申报提取住房公积金支付房租。
辽九条“认贷不认房”公积金二套房首付提前降至20%
继“330新政”后，辽宁省政府发布通知（以下简称“辽九条”），对“330新政”进行了地方性细化和延伸，这是继4月2日“温八条”发布后又一地方性楼市利好政策出台。与“330新政”相比，“辽九条”重点明确了商业贷款和公积金贷款均实行“认贷不认房”的政策。对于首套房贷还清购买二套房申请贷款的购房者来说，“辽九条”将“330新政”规定的公积金首付30%下调至20%。
公积金贷款额度提高 家庭高80万
4月15日，沈阳住房公积金管理中心发布《关于调整我市住房公积金贷款政策的通知》，明确自4月16日起，调整住房公积金贷款限额。公共单方缴存住房公积金贷款高限额由35万元调至40万元；夫妻双方缴存住房公积金，贷款高限额由55万元调至60万元；家庭成员三人以上共同申请贷款的高限额由60万元调至80万元。调整普通商品住房公积金贷款首付比例。将“首次购买普通商品住房陶婷建筑面积在90（含）平方米以下的，贷款首付比例低为20%”调整为“首次购买普通商品住房，住房公积金个人坏带低首付比例为20%”。还贷年龄延长至法定退休年龄后5年。
在沈购买经济适用住房予货币补贴
4月17日，沈阳市房产局关于印发《沈阳市经济适用住房货币补贴办法》，明确符合条件的家庭可以持《沈阳市经济适用住房货币补贴办资格认定书》，与2个月内选购沈阳市国有土地上成套商品住房或者存量住房一套。利用经济适用住房货币补贴资金购买的住房应当为成套住宅，不得购买平房、旱楼、地下室、阁楼等。购买的住房间数面积应当在90平方米以下（含90平方米）。购买的住房单价不高于普通住宅价格，总价应当大于经济适用住房货币补贴金额。
省直公积金夫妇一方缴存即可高贷80万 异地高50万
6月2日，《辽宁省人民政府办公厅关于支持居民自住和改善性住房需求的通知》下发，凡缴存职工连续按月缴存公积金满6个月，无论是夫妻双方缴存还是一方缴存，只要具备偿还贷款能力，贷款高限额均为80万元。异地缴存职工申请贷款的，高限额为50万元。
沈阳公积金年内两度调整试算系数降至0.35
公积金试算系数（也称还贷系数）影响着公积金贷款的总额度，6月1日沈阳公积金试算系数由0.45降至0.4。这次调整仅一个月后，7月20日，沈阳公积金管理中心再度调整了试算系数，降至0.35。
以沈阳市民孙女士为例，她所在单位公积金个人和单位分别缴存240元，缴存基数为12%，按照新的公积金计算公式，按贷款年限30年计算，调整前的可贷款总额为240/0.12×0.45×12×30=324000元，两次调整后为240/0.12×0.35×12×30=252000元，比原来少贷了7.2万元。
居民购买普通商品住房实行契税补贴
7月8日，沈阳市房产局、沈阳市财政局、沈阳市地方税务局联合发布通知，明确居民购买沈阳市城市规划区国有土地上的普通商品住房，缴纳契税超过1%的部分，由市、区两级财政以补贴的形式给予奖励。
此奖励政策执行期限为自2015年5月6日至2016年5月5日。
沈阳市公积金贷款首付比例下调至20%
9月2日，沈阳市住房公积金管理中心发布《关于调整我市住房公积金个人住房贷款购房低收款比例的通知》。《通知》明确，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，低首付款比例由30%调整为20%。
“新七条”调整普通商品住房认定标准
9月5日，省政府出台新的7条政策和措施，支持居民自住和改善性住房需求，促进全省地产市场平稳健康发展。本次调整的亮点在于重新明确了普通商品住房认定标准：容积率1.0以上、单套总价200万元以下、单套建筑面积标准在168平方米以下。之前需要按照4%缴纳契税的“豪宅”如今只需要以1.5%的标准缴纳即可。该政策执行期限截止日期为2017年12月31日。
除了这些已经在实施的地方性房产政策外，明年沈阳还有一系列将要实施的房产政策。
1.沈阳跨省公积金异地贷款有望实现 这是对于9月30日公积金已贷贷款推行业务的一个回应，业内预计，按照住建部的要求，该政策或近期执行。
2.沈阳物业维修基金明年上涨 《沈阳市物业专项维修资金管理办法》经市政府常务会议通过，对维修资金的交存标准进行了调整。维修基金首期缴存标准由57.5元/平方米，调整为63元/平方米（无电梯）和92元/平方米（有电梯），并将于明年起实行。
3.房产证或在明年年中“下岗” 今后，房屋所有权证和土地使用证将合二为一，统一登记到不动产权证书上，即两证变以证。不动产单元号，具有代码，相当于郑书记卢的不动产在范围内的“身份证号”，通过不动产单元号就可以锁定该不动产信息。再次提醒各位，不用着急换新证，纠正、新政同时具有法律效力。但新购房屋等不动产并首次办理产权证的，将逐步换发新的不动产证。
2015年不愧是政策扎堆的大年，无论是范围内的救市政策还是辽宁省、沈阳市本地的楼市新政都如雨后春笋般一波一波来临。也许对于沈阳楼市而言这些政策的效力还没有那么明显的发挥作用，但是政府为了给新老房奴们肩负、去库存的出发点仍旧是好的。
2016年即将到来，依旧是去库存的下一年能否继续迎来一大波的楼市新政呢？我们期待了楼市“新”年的到来。
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