[摘要] “重返主城区才是城市发展的未来方向“，一边刚刚豪气拿下铁西红梅味精黄金地块的万科这样评价沈阳楼市的未来。另一边在沈阳一直坚持“城边合围”路线的碧桂园也在今年9月也首次拿下五城区的地块。两大千亿级房企是否已经达成“肉还是主城区的香”的共识呢？
“重返主城区才是城市发展的未来方向“，一边刚刚豪气拿下铁西红梅味精黄金地块的万科这样评价沈阳楼市的未来。另一边在沈阳一直坚持“城边合围”路线的碧桂园也在今年9月也首次拿下五城区的地块。两大千亿级房企是否已经达成“肉还是主城区的香”这一共识呢？
土拍：苏家屯因价格洼地反转 地王仍看城中心
土拍向来是房地产市场的晴雨表。
今年前三季，沈阳九大城区出让地块43宗，其中，苏家屯区以7宗地块居于榜首。于洪区、沈北新区各以6总地块居第二位，皇姑区是进入前三名的主城区。此次苏家屯上演了”大反转”的确在一定程度上印证了房企对苏家屯、于洪等城边地块儿的潜力判断乐观。
然而从地价来看，在浑南与和平区都分“破4”的节奏下，苏家屯区虽然成交地块较多，但地块单价大多在三位数徘徊，地块单价破四位数的地块屈指可数，俨然是沈阳土拍中的“价格低谷”，不少房企正是看中其低廉的拿地成本储备土地。典型例子便是年初一举拿下位于苏家屯区银杏路南的两宗地块的幸福基业就表示此次拿地将用作孔雀城项目的储备用地，而不着急用于新项目的开发。
而真正以高溢价率让房企竞相争抢的地块仍然是稀缺的承重地块仍然在铁西、大东等中心城区。备受关注的红梅味精地块便吸引了万科、龙湖、金地、旭辉等企业大抢出手。万科更是先后以10.5亿和5.54亿总价拿下大东和铁西区内主两个地块。从中可见供应稀缺的城中优质地块土地才是房企眼中必须争食的“蛋糕”。
房企：城中心拿地进一步深化战略布局
“地段，地段，还是地段。”这句话出自李嘉诚之口，被房地产业界奉为金科玉律，也成为置业者选择物业的首要标准之一。
一直以来碧桂园都以“拓荒者”的姿态出现在城市周边布局郊区，而今年以来，碧桂园在沈阳、南京、长沙、上海等多地都开始开发主城区项目。
以“四方围合”之势布局沈阳的碧桂园在今年9月以2亿元总价收入青城山路北-1地块。对于碧桂园沈阳落子皇姑，首次进入五城区的改变：“青城山路地块发展潜力优厚，此番落子皇姑，意味着碧桂园继于洪新城、沈北新区、苏家屯、棋盘山、白塔之后，在沈阳布局的进一步深化。早期的碧桂园在二三线城市和区域做了很多高品质楼盘，市场上消费者正在发生变化，我们更多关注在城心地区拿地。”碧桂园东北区域负责人表示。
与在一个区域内已有项目，并且建立起一定的口碑才会再度拿地布子更注重的是稳扎稳打中小型房企相比，碧桂园之类的大房企出于持续性发展的需要，开始进军包括白塔、皇姑在内的具有丰厚市场机会的城心区域。”
市场：主城区面粉贵 面包也能卖个好价钱
近年来省城大热的长白岛成为开发商争夺的热土。中海更是以总价32.1555亿元拍得长白岛一块47.万平的地王。9月10日，沈阳万科以10.5亿总价“劲”夺大东区 新城地块，土拍结束后，万科便立即启动“城市之光”施工仪式。
主城区的肉虽然香，但通常也易于包装成高端产品来消化高拿地成本。纵观沈阳房价地图，均价排名前几的项目都在二环以里。新世界花园、世茂五里河、裕景中心、华润中央公园、嘉里雅颂居、万科春河里等可叫一个比一个贵，而且每一个都贵的那么有道理。更是均价都维持在1.8万元/平方米以上。
而对于二环外的项目，即使是远近闻名的富人区长白板块，成交均价也仅为7169元/平，相差一倍还多。看来这些被房企以高溢价率拍下的“面粉”（土地），经过包装之后， “面包”同样能卖个好价格，这或许更能解释大牌房企为何争抢那主城区仅存的黄金寸土。
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