[摘要] 一趟呼啸而过的地铁给一座城市带来的绝不仅仅是时间的变化，也使得沿线区域房地产价值重构，2015年距离沈阳第一条地铁线路通车已有整整5年， “地铁盘”对沈阳购房者来说早已不是陌生的概念。不少人当年错过了入手地铁一号线、二号线沿线楼盘的黄金时期，现在自然又将购房目光转移到在建的地铁九号线、十号线以及刚刚
就在上个星期，开工时间一再变动的沈阳地铁四号线终于破土动工，不少人当年错过了入手地铁一号线、二号线沿线楼盘的黄金时期，现在自然又将购房目光转移到在建的地铁九号线、十号线以及刚刚举行开工仪式的四号线沿线。
“地铁一响，黄金万两”是一个放之任何一城市皆准的定律。然而，时间才是好的检验标准，2015年距离沈阳地铁一号线通车已有整整5年，现在回头看看当时的大热的地铁盘是否如期大大增值？ 广场、中央大街、奥体商圈、三台子…是否地铁所到之处的区域和楼盘都乘着地铁开通的东风翻番疯涨、扶摇直上呢？
地铁开通对线路两端站点影响明显
2010年9月27日正式载客运营的沈阳地铁1号线不仅是沈阳城市轨道交通系统中的条线路，也是中国东北地区开通运营的条地下铁道。线路西起十三号街，东至 广场，横跨五个市辖区（于洪区、铁西区、和平区、沈河区、大东区），连接沈阳经济开发区、铁西工业区和沈阳站、太原街商业区、中街商业区等客流集散地区。毫无疑问，地铁1号线的开通从时空两个维度改变了城市的运行模式，也客观上促成了沿线楼盘的价值重构。
细数一号线的22个站点设置，从中街至于铁西广场的8个站本就处于沈阳的中心，交通便利、配套成熟。我们很难去量化地铁的通车运营带给这几个区域的影响几何，但必定是中心城区房价上涨功不可没的一项利好。相反靠近地铁线路两端的区域和站点由于交通不成熟，地铁的开通对周边地区产生的效益越大，房地产价格的升幅也越大。
守着地铁入口：涨幅不低但鲜有翻番
关于什么是“地铁房”，业内都有一套评判标准，一般来说，距离地铁站点步行5可到达的房子称之为“正地铁房”;10内到达称为“准地铁房”;15内到达称之为“近地铁房”。
我们以距离城市中心的距离来选取例子，以距离一号线重工街站入口仅691米的阳光•梧桐园为例，在2007年开盘时均价4000元/㎡，2015年均价7390元/㎡，价格虽未翻番但也涨幅可观；线路继续向西，位于一号线开发大道站的风和美苑距离开发大道站入口仅200米，2009年开盘时均价4500元，略高于当时沈阳市商品房均价4271元/㎡的价格，2015年均价已达到7126元/㎡，价格涨幅达58%；
而再往西的张士站，距离站点近的梦想西铁城2010年开盘时均价在4200元/㎡左右，从当年7月开盘至11月，房价便上涨20%，一度突破5000元大关，一号线正式通车后该盘高价格甚至达到7000多元每平，目前房价为6808元/平方米，算是稳升有小小的降幅。然而即使五年过去了，十三号大街与中央大街周边聚集的楼盘并不像想象的那样密集，中央湖畔等近地铁楼盘的均价在4500元至5500元每平，不失为一号线终点站的一个价格洼地。
与之相对，另一边地铁1号线的始发站 广场新旧楼盘则更为集中。得益于 广场较为成熟的生活、教育、医疗等各方面配套，2011年开盘时龙之梦畅园一期均价就已突破11000元/平方米，目前的均价也在9000元/㎡。紧挨D出口的 生活坊均价亦在9500元/㎡，价格贵时在2013年11月达到10000 元/㎡。这一价格明显高于大东区平均房价1500至2000元。
地铁开通：“锦上添花”or“雪中送炭”
2011年12月30日，地铁二号线紧随其后载客运营。以三台子地区为例，房价虽然在地铁二号线开通之后有大幅度的上涨，但是与其他版块相比价格仍然处于低位，以距离三台子站700多米的荣盛城为例，目前均价6200元/㎡。相对于还算完善的商业配套以及便利的公共交通，价格并不离谱。同样坐享奥体体育场馆，万达广场、亿丰时代广场之配套、超大型MALL购物中心的华发首府均价也在7500元/㎡。
同样位于2号线起始站的航空航天大学，旁边的步阳江南甲第、唐轩公馆高层均价在5900左右，而对于航空航天大学与师范大学都不在步行距离之内的地雅新居，均价在4474元/㎡。可以看出，距离地铁站越近的楼盘在自身综合素质不错的情况下均价往往会高于其他非地铁楼盘，但价格并未十分离谱。
综合这些例子，我们不难看出，地铁所到之处对楼盘和购房者来说无疑是重大的利好，但决定房地产的价值有多方面的因素，除交通条件外，还有市场、政策、规划水平、周边环境和配套水平等。房地产的不能单靠地铁来拉动，终还要看楼盘自身质素、周边配套、人文、环境等因素。对购房者而言，要警惕在地铁开通前期被房企过多透支地铁对房价的影响。因为在看重楼盘综合素质的今天，地铁只会给高品质的楼盘“锦上添花”，而不会给品质低下的产品“雪中送炭”。
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