[摘要] 从2015年前三季度经济背景来看，美元预期加息、国内经济数据不景气，恰逢5月份以来股市又大跌，经济大环境并不乐观。
从2015年前三季度经济背景来看，美元预期加息、国内经济数据不景气，恰逢5月份以来股市又大跌，经济大环境并不乐观。
国家统计局数据显示， 2015年前三季度经济数据，初步核算，前三季度国内生产总值487774亿元，按可比价格计算，同比增长6.9%，已经跌破7%。从三季度来看，三季度增长6.9%。当前我国宏观经济仍然处于触底阶段的基本面并没有改变。
同时，从2015年楼市表现来看，多轮“救市”措施出台后，尤其是“330新政”之后的二季度，一线城市、部分二线城市房地产市场开始出现好转，的商品房销售面积增速也开始转正，但是同时，从投资增速来讲，国家统计局数据显示，2015年1-9月份，房地产开发投资70535亿元，同比名义增长2.6%(扣除价格因素实际增长4.2%)，增速比1-8月份回落0.9个百分点，增速继续小幅回落，房企投资意愿继续回落。
那么，什么原因导致上半年尤其是二季度楼市投资、销售等数据表现开始好转但投资数据仍然低迷?当前宏观经济触底的基本面背景下，预计2015年四季度货币政策会有哪些变化特征? 2015年四季度及2016年整个房地产市场发展趋势如何?笔者逐一进行解读。
历史回顾: 前三季度一线城市、部分二线城市楼市基本面好转的原因
从前三季度来看，楼市“救市”政策频发，一线城市、部分二线城市(库存去化周期在15个月以下的城市，比如合肥、南京、苏州、南昌等城市)楼市需求在“救市”政策刺激之下开始集中释放，楼市基本面好转。
从政策面来看，截止今年9月底，除了多轮“救市”政策之外，央行也累计有五次降息四次降准，截止9月末，广义货币(M2)余额135.98万亿元，同比增长13.1%，高于今年12%的目标，货币政策开始走向宽松。
正是由于上述政策背景的变化，对于楼市来讲，业内人士普遍看好一线城市、部分二线城市楼市，大多数业内人士认为，在多轮救市政策刺激之下马上会出现一波入市的行情。从二季度以来市场表现来看，在多轮救市政策刺激之下、在各地规划政策利好频出的市场背景下，开发商积极推盘、冲刺销售业绩指标，积极推动改善型需求集中释放，此时，一线城市、部分二线城市迎来了市场反弹。
9月30日，央行住建部发布今年930新政，政策主导降首套首付至2.5成与提高公积金贷款的使用效率，预计上述城市楼市金九银十的成交量势必会短期反弹，金九银十已经没有什么太多的悬念，至今年年底，在开发商冲刺年度销售业绩指标的影响下，今年甚至一线城市及部分二线城市再次成为楼市“大年”。
从市场价格预期来看，一线城市及部分二线城市的价格在“金九十银”已经逐渐坚挺，尤其是对于一线城市及市场基本面良好的城市(库存去化周期在15个月以下的城市，比如合肥、南京、苏州、南昌等城市)来讲，接下来几个月势必会出现涨价的现象。
笔者不否认接下来楼市的上述变化趋势，但是，我们不能仅仅着眼于眼下的楼市乐观行情，在今年“金九十银”及楼市年底翘尾之后楼市怎么样?2016年以后的房地产市场怎么样?这才是当前经济触底阶段应该关心的话题。
同策咨询研究部总监张宏伟认为， 中国房地产市场环境今非昔比，如今，楼市供求基本面已经基本平衡，短期内来看，楼市仍然面临去库存的问题，即使有限购取消、降准降息等“救市”政策，也改变不了中国楼市“去库存”的基本现实。今年8月底“双降”之后，虽然市场成交量价在“金九十银”有所表现，会促使楼市一线城市、部分二线城市楼市出现繁荣景象，但是，这繁荣的背后是“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果，这繁荣景象的背后潜伏者楼市危机。而这场危机极有可能在2016年年爆发，届时，楼市将陷入新一轮的调整周期。具体来讲，有以下六大理由：
理由之一: 楼市供求基本面已基本平衡，今年楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续
同策咨询研究部结果显示，2010年左右中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0套，按照国际标准，城镇家庭户均套数达到1.0，也就意味着中国房地产市场供求已基本平衡，楼市开始进入下半场，未来楼市增量房增速将递减，房地产市场将逐步进入存量房时代。这对于未来房地产市场需求特征来讲，就会体现出增速较为平稳、需求更加差异化的市场特征。
从楼市大趋势来看，当前楼市已经进入下半场，供求基本面来看已基本平衡，市场需求已基本得到满足，今年由于多轮“救市”政策导致楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续。
从投资增速来讲，国家统计局数据显示，2015年1-9月份，房地产开发投资70535亿元，同比名义增长2.6%(扣除价格因素实际增长4.2%)，增速比1-8月份回落0.9个百分点，增速继续小幅回落，房企投资意愿继续回落，这也反映出楼市下半场的市场背景下，楼市需求不足导致房企投资动力不足，今年楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续。
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