[摘要] 从中央的降息降准，到地方的契税补贴，购房成本一再减少，究竟能否换得成交量上涨？房天下房天下为第三季度政策做以汇总，为大家买房置业提供帮助。
2015年，中国楼市在低谷中逡巡。为改变颓势，中央与地方先后出台各类措施，刺激房地产市场发展，2015是不折不扣的“政策年”。进入三季度，适逢“金九银十”这个楼市传统销售旺季，更是政策发布的高峰期。从中央的降息降准，到地方的契税补贴，购房成本一再减少，究竟能否换得成交量上涨？沈阳购房者的买房春天是否已经到来？房天下房天下为第三季度政策做以汇总，为大家买房置业提供帮助。
就在即将迈入“金九银十”前夕，8月26日央行宣布“双降”——降息、降准。这也是2015年度的第四次降息降准。房贷成本已降到了历史低水平，购房者的压力进一步减轻。
假设沈阳的一对小夫妻想要买一套商品房，除去首付，需要贷款50万元。如果他们没有公积金，那只能用商业贷款的方式买房了。另外，小两口目前存款不多，收入逐年稳定增长，因而就选择等额本息的方式还款。那么小夫妻俩贷款50万，期限是20年，等额本息方式还款，按照新的5年以上贷款基准利率5.15%计算，小夫妻俩月均还款3411.26元。而按降息前的5.4%计算，月均还款则是3341.35元，降息后夫妻俩每月将少还69.91元，总利息也将少了16777.73元。
政策2——公积金二套首付比例与首套房持平
8月31日，多部委联合下发通知，调整住房公积金个人住房贷款二套房首付比例。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，低首付款比例由30%降低至20%。
时隔仅5个月，在央行降息、公积金贷款利率降低不到一周的时间内，公积金二套房首付比例再次降低10%，至此，公积金二套房首付比例与首套房首付比例持平，都为20%。
从楼市政策紧张时的60%到放松后的20%，首付比例的下调给购房者的置业压力减轻了许多。一些刚改购房者原本苦于首付资金压力，比例的下调可以缓解一定的压力，减少前期购房困难。
不过相较于首套房，此次新政更具有针对性。二套房的购房者在数量上远少于首套房，因而此新政更有针对性的支持改善性住房需求。同时，尽管二套房首付比例降低了，却仍要受贷款额度的限制。贷款额度同时又受试算系数的影响。所以尽管二套房贷首付一降再降，但真正受益的群体却只是一部分购房者。
政策3——支持公积金异地贷款
9月21日住建部放出“大招”——公积金可以异地贷款了。《通知》督促各地抓紧出台异地贷款业务细则，明确了住房公积金异地个人住房贷款办理流程。
随着公积金异地使用政策细则出台，会在一定程度上促使部分在一、二线城市正常缴存，但还买不起缴存地住宅的购房群体回原籍或去其他房价较低的城市置业。该项政策更适用于这样一些人群，在一二线城市工作并缴存公积金，但买不起当地住宅的年轻人，去三四线城市买房，可以节约一部分购房资金，从这种程度来说，对于三四线城市来说是利好消息。
值得欣喜的是，住建部这次宣布，将建设住房公积金异地贷款业务信息交换系统。不过，异地互贷真正落地，还不仅仅是建网，业内专家表示，还得打破制度和利益两个壁垒。
专家：一是政策壁垒，公积金归地方公积金管理中心统一调配，所以地区间协调，有一定的制度障碍，就必须要求两个市级政府的上级政府来进行协调；第二个是利益壁垒，有些是用来支持当地的住房保障和棚改房的开发贷款；有些政府还可能在资金紧张时，从公积金池子里挪用资金。所以每个地方政府都不希望自己的资金池，被其他人使用。这两个壁垒，必须突破。
政策4——沈阳公积金还贷系数降低贷款额度减少
7月20日起，沈阳公积金贷款额度计算公式中的还贷系数由之前的0.4调整为0.35。工作人员介绍，市民公积金贷款额度公式为：申请人及共同申请人月缴存公积金的工资基数×还贷系数×12个月×贷款年限。其中，工资基数因个人和单位有很大差异，职工可以到单位公积金负责人处查询。一般是个人月缴金额/个人月缴比例。工作人员表示，由于系数调低，在其他条件不变的情况下，可贷款总额可能会降低。
以一位沈阳居民的情况为例，她所在单位公积金个人和单位分别缴存240元，缴存基数为12%，按照新的公积金计算公式，按贷款年限30年计算，调整前的可贷款总额为240/0.12×0.4×12×30=288000元，调整后为240/0.12×0.35×12×30=252000元，比原来少贷了3.6万元。如果贷不了那么多钱，只好通过组合贷款，但利息就比原来多了。
政策5——省“新7条”出台 168㎡以下均属普通住宅
继今年4月和6月省政府出台“辽9条”和“辽5条”之后，9月5日，省政府再次出台新的7条政策和措施，支持居民自住和改善性住房需求，促进全省房地产市场平稳健康发展。其中再次调整了普通商品住房认定标准。具体调整为：容积率1.0以上、单套总价200万元以下、单套建筑面积标准在168平方米以下。政策执行期限截止日期为2017年12月31日。
从9月1日起，沈阳各区房产局已陆续开始执行普通住宅认定面积新标准，从现在开始168平米以下，总房款在200万以下的商品住宅，契税调整为1.5。
政策6——沈阳购买普通商品住房契税超1%部分可获补贴
9月11日，《沈阳关于支持居民自住和改善性住房需求的通知》实施细则出台。《通知》规定，自2015年5月6日起至2016年5月5日期间，居民购买沈阳市普通商品住房，办理了合同备案并缴纳了契税，其缴纳契税超过1%的部分，由市、区两级财政以补贴的形式给予奖励。
购房人只要持身份证件、房证和契税完税证，到缴纳契税、办理房产证的市区各级房产交易大厅契税补贴审核窗口，即可申领补贴款。市民购买住房，相当于少缴纳0.5%或2%的契税。以一套房价100万元的住房计算，少可省下5000元，多可省下2万元。
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