[摘要] 沈阳2015年上半年公积金新政频出。作为楼市政策的直接受益者，购房者在面对接二连三的新政时，对于公积金贷款买房过程中的一些问题不是很明朗。针对政策的频出，记者将2015年开年至今沈阳本地的公积金政策进行了整理，并对目前沈阳公积金的现状进行全面解读，让你一目了然地了解在沈阳怎样使用公积金。
自从2015年“两会”期间奠定楼市“稳定住房消费”的整体发展基调后，一系列利好政策相继来袭，尤其是公积金新政，接连几个重磅消息，很大程度上减轻了刚需购房者的购房压力，促进了沈阳楼市的缓步回暖。
沈阳2015年上半年公积金新政频出。作为楼市政策的直接受益者，购房者在面对接二连三的新政时，对于公积金贷款买房过程中的一些问题不是很明朗。针对政策的频出，记者将2015年开年至今沈阳本地的公积金政策进行了整理，并对目前沈阳公积金的现状进行全面解读，让你一目了然地了解在沈阳怎样使用公积金。
本期嘉宾
沈阳住房公积金管理中心个人贷款处副处长
刘铁军
信用记录有问题
得开《个人信用报告》
职工《个人信用报告》用于办理住房公积金贷款时的使用界定如下：
●使用界定考核对象：包括借款人、共同申请人等。
●考核对象存在尚未还清债务的，不予受理贷款。
●考核对象在住房贷款、汽车贷款以及其他消费贷款过程中，产生连续三期（含）或累计六期（含）以上的，不予受理贷款。
●考核对象使用贷记卡、准贷记卡等在信用活动中形成的交易记录出现不良的，由发卡银行出具非恶意证明和还款明细，可予以受理贷款。
●其他未尽事宜按国务院《征信业管理条例》执行。
本月起 首套房贷结清
再次申请住房公积金贷款首付比例调至20％
调整普通商品住房公积金贷款首付比例。从2015年9月1日起，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，低首付款比例由30％调整为20％。
调整住房公积金贷款普通商品住房认定标准。为支持缴存职工合理住房需求，住房公积金个人住房贷款的普通商品住房认定标准按以下规定执行：容积率1.0以上、单套总价在200万元以下、单套建筑面积标准在168平方米以下，政策执行截至2017年12月31日。
贷款额度、比例、期限与利率均有调整
目前，沈阳市住房公积金贷款具体额度为职工单方缴存住房公积金，贷款高限额40万元；夫妻双方缴存住房公积金，贷款高限额60万元；家庭成员三人以上共同申请贷款的高限额80万元；郊县贷款高限额按相关规定执行。具体额度计算公式为：申请人及共同申请人月缴公积金的工资基数×还贷系数×12个月×贷款年限。
首次购买普通商品住房，贷款总额高不得超过商品房成交价的80%且不超过贷款高限额。贷款的低期限为1年，高期限为30年；对符合贷款条件的职工，还贷年龄延长至法定退休年龄后5年，即男65周岁、女60周岁。现行的个人住房公积金贷款利率：五年期以下（含五年）为2.75 %，五年期以上为3.25%。
公积金
贷款流程
申请人及共同申请人持贷款要件到沈阳住房公积金管理中心各区管理部(以下简称管理部)个人贷款受理窗口填写公积金贷款申请审批表
受理人员按贷款政策进行个人信用(含配偶)及材料审核录入表中信息、复核合格后系统输出合同文本、贷款借据及委托扣款协议等文本
申请人及共同申请人在办理银行还款卡(折)后在上述文本签字确认
申请人及共同申请人到窗口办理房产抵押登记
待房产抵押登记办理完毕后，管理部复核贷款材料后委托银行将贷款划入已与中心签订保证协议的开发企业账户，借款人凭身份证原件到委托银行领取相应回执
借款人每月按合同约定的时限内偿还当月应还贷款本息，直至贷款全部还清。还款期内可修改一次还款方式
落实公积金新政是张“智慧考卷”
按照住建部等部委的通知要求，从9月1日起，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，低首付款比例由30%降至20%。
这是今年以来第二次对公积金政策进行调整，调整的目的非常明确，那就是激活市场需求，发挥房地产对经济的拉动作用，促进经济的稳定增长。可以预料，新政出台后将有助于改善市场需求，进一步刺激当前低迷的楼市。
尽管政策层面有了一个不小的“口子”，但到底能不能对市场产生有效的提振作用，可能不仅仅在于政策力度的大小，还在于地方政府如何有效地运用政策，如何发挥出政策的大效用。再好的政策，如果运用不当，其效果也可能大打折扣。
楼市库存量在继续增加，这有可能加重市场供需矛盾。在这样的背景下，如果不调整思路，要想提振楼市恐有难度，搞不好，降低二套房首付比例的政策也会打折扣。不仅如此，在二套房首付比例下调以后，公积金贷款的额度能否保证也是一次不小的考验。在二套房公积金首付比例降低以后，一旦购房者增加，资金额度将变得紧张。采取怎样的措施满足居民购房需要也值得考虑。
总体上讲，二套房公积金贷款首付比例下调以后，还要看能否协调好去库存与增加供应的关系，能否从长远利益出发，改善城市住房的供求关系，防止库存继续扩大，真正将房地产市场带入健康、有序、可持续发展的轨道。
热线实录
李先生：今年5月份办理的公积金贷款，想提前还款，是否可以？
答：借款人须正常还贷6个月以上，可以提前部分或全部偿还公积金贷款，提前部分偿还贷款每次偿还本金不低于10000元且大于等于贷款余额的10%，提前部分还款高次数为5次。
王女士：刚刚提取过1次住房公积金，是否可以用公积金办理贷款？
答：须在提取6个月之后再申请办理，如果有尚未还清的贷款，须结清贷款后再进行申请办理。
二套房首付的“起起伏伏”
2007年12月
央行出台二套房认定标准，以家庭为单位，首付少4成，利率1.1倍。
2008年
政府出手救市，二套房贷政策执行宽松。
重申首付低4成，利率1.1倍。
2010年9月
央行发文要求严格执行二套房首付比例不低于5成，利率不低于基准的1.1倍。
2011年1月
“国八条”出台，要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
2013年11月
“宁八条”出台，二套房首付比例提至7成。
2015年3月
李克强总理在两会上表示鼓励自住和改善住房需求；南京商业银行二套房首付松动，6成、5成首付出现，不过只针对个别满足条件的客户；3月30日央行发文：二套房商贷首付比例降至4成，公积金首套首付降至2成、贷款结清二套房首付降至3成。
2015年8月31日
住建部、财政部、中国人民银行通知，9月1日起，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，低首付款比例由30％降低至20％。
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