[摘要] 2015上半年沈阳房地产市场运行态势良好，商品房成交量逐步回升，增幅超出预期。改善性需求得到充分释放，二手房市场更加活跃。房价基本稳定。沈阳房地产市场总体健康。下半年市场将延续目前的良好态势。
2015上半年沈阳房地产市场运行态势良好，商品房成交量逐步回升，增幅超出预期。改善性需求得到充分释放，二手房市场更加活跃。房价基本稳定。沈阳房地产市场总体健康。下半年市场将延续目前的良好态势。
一、今年1-6沈阳房地产市场整体行情
1.商品房销售情况
1-6月份，全市商品房合同备案面积699.2万㎡，同比增长10.9%，备案金额453.6亿元，同比增长9.1%。其中，商品住房合同备案面积610.3万㎡，同比增长18.5%，备案金额373.9亿元，同比增长18.9%。
2.商品房均价情况
按国家统计局数据，6月我市新房价格指数首次止跌回升，由5月的环比下降0.2%转为上涨0.5%，同比降幅继续收窄，达到8.4%，较5月收窄1.3个百分点，追平1月，成为今年以来降幅小的月份。
按我市房产局数据，1-6月份，全市商品房均价6487.4元/㎡，同比下降1.6%；商品住房均价6127.5元/㎡，同比上涨0.4%。
3.二手房转让情况
1-6月份，全市二手房累计转让面积384.9万㎡，同比增长42.8%；转让金额179.8亿元，同比增长52.1%；转让均价4670.8元/㎡，同比上涨6.5%。其中，二手住房转让面积330.8万㎡，同比增长44.7%；转让金额151.6亿元，同比增长50.8%；转让均价4581.4元/㎡，同比上涨4.2%。
4.各物业类型销售情况
1-6月份，商品房销售仍以普通住房为主，面积比重达到87.22%。
5.外地人购房情况
1-6月份，外地人在我市购买商品住房300.5万㎡，同比增长23.4%，外地人购房占全市商品住房总销量49.2%，较上年同期提高2个百分点。
6.与副省级城市比较
上半年，沈阳市商品房备案面积与15个副省级城市相比，位居第4位，与去年同期持平，前三位分别为成都、西安和武汉；二手房转让面积居第3位，比去年同期上升1位，前二位为成都和深圳。
7.商品房库存总量情况
截至6月底，全市商品房可售面积累计2508.3万㎡，去化周期需20个月，较上月增加1个月；其中商品住房可售面积1356.4万㎡，去化周期需13个月，较上月增加1个月。
8.各区商品房库存统计
截至6月底，按区域库存面积排行：浑南区以795.9万㎡的可售量排名，占全市商品住房累计可售面积的31.7%；排名第二、第三的分别是于洪区338.8万㎡、沈北新区309.1万㎡，库存前三名区域的可售面积集中度为57.6%
各区商品房累计可售面积排行（单位：万㎡、月）
二、商品住房销售细分情况
（一）按面积段统计
1-6月份，60-90㎡中等户型销售255.7万平方米，占总销售面积的41.9%，排名；90-120㎡中等偏大户型销售162.2万平方米，占26.6%，排名第二；120~144㎡的大户型住房销售77万平方米，占12.65%，排名第三。面积段销售前三名占商品住房销售总量的81.2%。
（二）按价格段统计
1-6月份商品住房销售金额为453.6亿元。其中，6001-8000元/㎡占32.5%，排名；5001-6000元/㎡占21.08%，排名第二；4001-5000元/㎡占16.99%，排名第三；8000元/㎡以上占14.31%，占第四位。价格段销售前三名占商品住房销售总额的71.29%。
（三）按区域统计
上半年，在商品住房销售面积区域排行中，浑南（138.83万平方米）和于洪（119.6万平方米）两个区销量遥遥领先，都超过100万平方米，占全市商品住房销售总面积的42.35%；其他各区县市销量都没有超过80万平方米，销量总和才占全市的57.65%。（见图十一）
（四）按区域均价统计
上半年，商品住房区域销售均价明显形成五个阶梯：沈河区以9128元/㎡的价格独占鳌头，成为梯队；和平区、皇姑两个区以7000多元/㎡组成第二梯队；于洪、浑南、铁西大东四个区以6000多元/㎡组成第三梯队；沈北、苏家屯两个区以4000多元/㎡组成第四梯队；三县一（市）组成第五梯队。
（五）按企业销售排名统计
上半年，在企业销售面积排行榜中，前20名房企累计完成销售面积163万㎡，占全市销售面积的23.3%。其中，“恒大绿洲”以销售1621套、17.9万㎡夺冠，“中海国际社区”和“中海•寰宇天下”分别以1627套、15.9万㎡和1397套、14.3万㎡位列二、三位。
三、上半年沈阳房地产市场的几个特点
1.市场发展趋势向好。首先是今年好于去年。上半年备案面积和备案金额同比分别增长10.9%和9.1%，照此增速，全年销量可能与上年持平或略高于上年同期。其次是二季度销售好于一季度。上半年一共销售了700万平方米商品房，其中，一季度销量为300万平方米，二季度为400万平方米。
2.改善性和投资性需求增加。改善性需求主要体现在大户型住房销量有所增加，上半年，90平方米以上的增加6%左右。中小户型住房略有减少，60~90平方米的销量大约下降7%左右。投资性购房悄然回归，有新加坡商人在某楼盘一次购买70套房子，总价约1亿元。
3.二手房销量大增。新房与二手房销售比，由2014年的1:0.42上升到今年上半年的1:0.55。
原因：政府和企业共同托市。
国家出台了“9.30新政”、“3.30新政”，省里出台了“辽9条”和“辽5条”，市里出台“沈11条”，除减免税费外，央行在不到7个月时间里四度降息，使一年期贷款利率刷新了历史低值（4.85%），而一年期存款基准利率（2%）也已经逼近历史低（1.8%），并超过了全球金融危机期间的低水平（2.25%），现在可以说是购房还贷负担轻的时期。同时，企业也加大促销力度大。许多企业采取了打折降价、降低首付门槛等措施，收到较好效果。
四、下半年房地产市场的几点预测
下半年，沈阳房地产市场会继续保持上升的势头，但不会出现2009~2010年那样的强烈反弹的局面。金融、税收等利好政策的边际效应会逐渐递减，市场会在稳中有升中平稳发展。
1.商品房销量将保持增长。在诸多利好政策的影响下，商品房销量会延续二季度反弹势头，继续保持增长。股市剧烈动荡也会使部分资金流回楼市，投资购房比例会升高。但营业税征收年限“五改二”政策释放的二手房成交量将随着需求的集中释放而逐渐减弱，二手房成交量增长势头将回落。二套房认定标准的放松和首付门槛的降低而带来的改善性需求大爆发将逐渐式微。不断传出的不动产登记和房产税征收的信息将抑制投资和投机性购房增长。总体判断，商品房成交量会继续增加，但不会增长很多。
2.房价全面上涨的可能性较小。目前房价上涨的主要原因是改善性需求集中入市造成的。目前，公开表示要涨价的企业还是少数，多数企业仍然坚持以价换量去库存的主基调，因此，尽管未来房价可能有所上涨，但全面大涨的概率依然较低。
3.政策和资金环境将进一步宽松。转方式、调结构是个慢效应工程，在宏观经济调整没到位之前，稳增长的任务仍然落在房地产业身上。为保持房地产业平稳发展，各级政府还会相机出台一些优惠政策，银行资金流将更加充裕，各类贷款条件都将进一步放松。
沈阳市房地产研究所副所长 黄闯老师
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