[摘要] 了解房地产市场的人都知道，正规房地产开发项目要有五证，只有五证齐全的房子才可以进行市场买卖。但是由于 不到位，在沈阳房地产开发流程上“先上车后补票”的现象屡见不鲜，也因此常常会听到“补证”一词，很多项目甚至已经盖到主体封顶，关于证件依然没有任何进展。如果购房者买到了这样的房子也是够头疼的一件事了。
了解房地产市场的人都知道，正规房地产开发项目要有五证，只有五证齐全的房子才可以进行市场买卖。但是由于 不到位，在沈阳房地产开发流程上“先上车后补票”的现象屡见不鲜，也因此常常会听到“补证”一词，很多项目甚至已经盖到主体封顶，关于证件依然没有任何进展。如果购房者买到了这样的房子也是够头疼的一件事了。但是到底何为“五证”？房地产开发到什么样的程度应该取得什么证件呢？今天小编在这里给大家详细解析一下房地产开发“五证”的办理流程。
在说五证之前，我们先来了解一下这个土地是怎么回事：土地国有，中国没有私有土地，土地 权，都是 手中。而任何单位或个人，只拥有使用权，曰“国有土地使用权”。当地方 拟对一块土地进行商业开发的时候，国土局先组卷，报省一级 审批，即：建设用地征转指标审批，为土地变性，变为住宅或商业用地。
土地征转变性手续完成后，开始进行“招拍挂”。
招——招标，发布广告，告诉土地开发单位，这儿卖地了，有想来的快来报名吧！
拍——进行拍卖。有多家报名竞争的，进行竞标，出高价者得。
挂——挂牌出让。谁家摘牌块土地，国土局会进行公示。
进行土地招拍挂之后，就让我们一起来看看所谓的“五证”办理流程！
证：《建设用地规划许可证》
摘牌人（以下称开发公司）缴纳的保证金转让为土地出让金。开发公司到财政局缴纳土地契税后，凭招拍挂确认书、土地出让金票据、契税票据，至国土局即时办理《建设用地规划许可证》——这是“五证”中的“证”，如果没有这一证，是无法办理《国有土地使用权证》的。
注：《建设用地规划许可证》是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法。它是有有效期限制的，其有效期限一年。以划拨方式供地的建设项目，还包括以规划条件为主要内容的附件。在有效期内取得《国有土地使用证》的，有效期与《国有土地使用证》相同。未办理土地使用手续或在有效期届满三十日前未申请办理延期手续的，上述证件及附图自行失效。
第二证：《国有土地使用权证》
国土局将《建设用用规划许可证》、土地招拍挂确认书、地出让金票据、契税票据等手续的复印件，层层报批至国土部，国土部核实审批通过后，开发商与国土局签订《国有土地出让合同》——这可是至关重要，如果开发商没有全额交款，国土部是不予审批的。《国有土地出让合同》签订后，开发公司开始办理《国有土地使用权证》——“五证”中的“第二证”。到这里，有点看明白了吗？——《建设用地规划许可证》、土地出让金、契税、《土地出让合同》，缺一不可啊，缺了任何一个，都不可能办下《国有土地使用权证》。
注：《国有土地使用权证》指经土地使用者申请，由城市各级人民 颁发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用权面积、使用年限和四至范围。在这里小编提醒购房者一定要看好土地的用途，我们通常购买的商品房都是建造在住宅性用地上。但是近些年兴起了一些所谓“单身公寓”、“酒店式公寓”或是商住两用楼，在房屋产权年限、后期各项费用以及 问题上都是和住宅用地有所不同用的。
第三证：《建筑工程规划许可证》
看到这里前两个证件办好，开发商将设计方案提交规委会讨论通过。而后开发商办理《建筑工程规划许可证》——五证中的第三证。在这期间，开发商要进行施工图细化、审图、报规划局审批、报人防审图，反正是一系列的东东，很是繁琐。
第四证：《建筑工程施工许可证》
办理完毕《建设工程规划许可证》后，开发商凭借各种审批手续，比如审图报告、人防审批手续、缴纳的城市配套设施费等等，办理《建设工程施工许可证》——五证中的第四证——严格来说，办理下此证后，方可动工。沈阳近段时间出现的“复工证”一说，只是在严查这个特殊时期出现的特殊产物罢了，仅供购房者参考！
到后的第五证了，四证齐全，工程 达到总体 30%以后，开发商可向住建局申请《房屋预售许可证》，等申办预售许可后，方可进行预售。
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