[摘要] 摘要:“我们团队的优点在于操作层面,包括开发、招商、营运,不在于拿地这个层面。”
摘要：“我们团队的优点在于操作层面，包括开发、招商、营运，不在于拿地这个层面。”
编者按：2015年，中国房地产值得记忆的年份，行业曾经的辉煌及骄傲正在改变，瞬间爆发的新概念、新思维、新元素不断与这个行业交集。但与此同时，房地产行业传统的开发、资本模式、商业业态却正面临着空前的失控与颠覆。所有人都在说着，要转型、跨界、突围，但前方是不是有清晰的方向？
8月11-14日，博鳌房地产论坛将在海南开启第十五周年大幕，观点地产新媒体继续推出“博鳌特稿”系列报道，对中国房地产行业及上下游全产业链的企业家、专家学者、政府协会人士、行业精英等，进行全方位的接触与访问，共同研判与交流“转变时期的中国房地产”。
房地产行业中，突进的商业狂潮仍在继续，却已然有开发商遭遇经营瓶颈。面对高额的投资成本，缓慢增长的销售回报，难以预期的项目估值以及租金，对中小开发商而言，商业之路走得并不是那么顺利。
哥伦布商业股份有限公司董事长孙旭东介绍，正是由于单纯做商业拿地难度极大，才被逼转型为做品牌服务输出。
“我们团队的优点在于操作层面，包括开发、招商、营运，而不在拿地这个层面。”孙旭东称，哥伦布转型做品牌服务输出，而且转型比较早，也成为当前发展的优势之一。
在他看来，更早走入品牌服务的行列，就意味着拥有更多的经验，而且是从开发商转型而来，在跟开发商沟通过程中，可以“更懂开发商的痛点”。
现在的哥伦布商业已经完全不做直接开发投资，而是专门提供商业品牌服务输出。每年服务的项目在十几个左右，每年新开出来的项目有三到四个。
项目以街镇型和邻里型为主，核心是做街镇型和邻里型购物中心的连锁化管理。连锁的概念也意味着产品性，这些广场开出来都是同样标准，只是规模不同。
孙旭东指出，哥伦布商业发展的大挑战就是在规模，定下的核心发展方向是连锁化经营，“作为商业管理公司，衡量公司价值关键的指标是运营物业的面积。”
以下为观点地产新媒体对哥伦布商业股份有限公司董事长孙旭东的采访实录：
观点地产新媒体：哥伦布现在转型输出服务，还做不做开发？输出管理的项目有多少？主要的产品线是什么？
孙旭东：现在不做直接投资，每年服务的项目在十几个左右，每年新开出来的有三四个。
项目以街镇型和邻里型为主，核心是街镇型和邻里型购物中心的连锁化管理。连锁的概念就是产品性，这些广场都是同样标准，只是规模不同。
对项目我们也是有选择性地接，跟家乐福开大卖场一样，上海的家乐福跟山东腾洲的家乐福肯定不完全是一样，但是里面的基本原理是一样的，可能有的货品稍微提升一点而已，但运营模式、结构等都是一样的。
观点地产新媒体：这种连锁化经营有没有一定的难度？
孙旭东：连锁化经营是我们现在定下来的核心方向，作为商业管理公司，衡量公司关键指标就是运营物业的面积。第三方公司要尽快获取可运营的物业，就跟大卖场一样，只有不断打造产品、不断地复制，才有可能把优势体现出来。主要是规模化快速复制，只有连锁化，才能把项目做精做细，单个项目承担不了这种级别的成本。
观点地产新媒体：选择项目、选择合作开发商、选择城市有什么样的标准？
孙旭东：哥伦布一般做二三线城市，二线城市做副中心，三线城市基本上还是要在比较中心的位置。四线城市会集中在长江三角洲比较发达的地区，主要指标还是人口。
同时要分析客户和商业地产发展趋势，越来越明显的趋势是中型和中型以上开发商才会做商业地产，小型开发商做商业地产的概率越来越低。
观点地产新媒体：现在三四线城市的商业发展，真的有像外界说得那么不好吗？
孙旭东：商业地产一块是商业，一块是地产。从商业的角度，不能说三四线城市商业就不好，需求肯定有，购买力低一点也是有购买力。从地产的角度，要看商铺后面怎么退出，卖的时候有没有人买，卖的价格高不高。
现在商业地产都不好卖，不管是一二线还是三四线城市，但也不意味着一二线城市不好做，可以用其他方式做，比如用基金的方式。在三四线城市这种基金覆盖不到，现在没人敢投，问题就在这里。
四线城市也需要商业，只是现在私募基金不投三四线城市。每一个三四线城市的差异也比较大，不可能基金每次都跟进研究，这些地方只能先不投。
若是碰到好的项目，在三四线城市的投资很高，好处是具有性，没那么多竞争对手。
观点地产新媒体：哥伦布从开发商到转型服务商，是不是看到重资产难以为继？
孙旭东：我们转型比较早，已经快四年了，要说当时已经对房地产分析得很透彻是假的。
当时在拿地拓展过程中发现压力很大，因为哥伦布单纯做商业，拿地价格非常高，核心点就是拿地很困难，五六十亩地想要拿到很困难。从运营的角度来讲，价格太高算不过账，所以被逼转型，不然发展不下去。
我们团队的优点在于操作层面，包括开发、招商、营运，不在于拿地这个层面。
观点地产新媒体：输出品牌如何划分？
孙旭东：购物中心就叫哥伦布商业，街镇型叫哥伦布广场。
哥伦布广场系列是这样的，比如说与绿地合作就叫绿地哥伦布广场，跟五洲合作就就叫五洲哥伦布广场，这是属于街镇型。
观点地产新媒体：现在跟多少个开发商有合作关系？
孙旭东：正在跟方兴谈，从做服务到后开出来需要两到三年，现在合作的项目很多。
跟方兴主要是在讨论适合方兴产品线的合作，包括跟金科也在讨论适合金科的产品线。
除了每个项目的合作之外还有产品线的定位，会帮助这些大企业探讨适合自己的战略发展方向的商业产品线。
观点地产新媒体：去年哥伦布实现了新三板上市，上市的想法是什么样的？是为融资，还是为了以后转板？
孙旭东：有三个目的，初衷是为提高公司影响力和知名度。我们本身是做服务的，第三方运营品牌的美誉度、信任度需要一定的公开，我们就强迫自己从一个私营公司变成一个公众公司，接受社会的监督，把财务报表各方面全部公开增加可信度，有利于公司品牌在市场上树立信任度。
第二个原因，像我们这种类型的公司发展壮大以后，很多都遇到分家的问题，做到一定规模就要分家，这是个怪圈。怪圈背后的根本问题就是利益分配，怎样才能做到公平的分配？很简单就是股权激励。私有公司做股权激励对别人吸引力不大，但是公众公司不一样。股改大家都会参与进来，同时也增加公司的凝聚力。
融资对我们来讲并不是迫切需求的，我们是服务业公司，转型之后就做连锁化，到时候也需要一定的资金，所以第三个目的是融资。
观点地产新媒体：中长期的发展规划是什么样的？
孙旭东：首先肯定是盯着商业地产这一块，这个领域经过这么多年的野蛮生长以后进入理性时代。从运营角度评估商业地产，有两个原来没有重视的板块现在变得丰富多彩起来。
一是金融板块，商业地产跟金融的结合，有很多选择和渠道来进行融资，解决建造和退出的问题。二是移动互联网，要解决的是人的生活方式因为移动互联网发生的变化。商业体光有物理的入口还不行，还要建立互联网信息入口，把移动互联网工具利用好。
我们后面的发展方向是在原有解决购物中心选址、定位、建筑设计、招商、运营基础上，再去探索新的业务，就是地产金融服务和互联网。
用好互联网工具不是要变成互联网公司，而是利用好互联网工具在这两块发展下去。
观点地产新媒体：如何理解现在的体验式商业概念？
孙旭东：不同的体验，独特性的体验。体验有很多内容，个体验是便利性的体验，购物中心与百货的区别就在这里。购物中心能够抗衡互联网电子商务，就是因为便利性的体验。这种便利性的体验，决定了购物中心是有生命力的，没这种体验别人不会来。
第二个体验是商家提供的商品和服务所带来的独特体验，这也是购物中心带来的体验；第三个体验是建筑装修带来硬环境的氛围，这种体验也是购物中心现在越做越漂亮的趋势。
前面这三种体验逐步在同质化，现在大家在拼的是第四种体验，叫顾客参与感的体验，即购物中心能不能让顾客参与进来。
移动互联的发展趋势就是提高顾客在购物中心里面的参与感，提供一种主人翁参与感的体验。
观点地产新媒体：像凯德购物中心的模式，比较注重投资回报，在体验方面会不会比一般项目差一些？
孙旭东：这里的体验性是指空间和建筑所带来的硬环境所营造出来的氛围，本质上来讲这种硬环境所创造出来的氛围是为商业交易服务的。
购物中心的硬环境营造需要建造成本，需要装修成本以及需要不断更换的成本，这些成本一定是跟着商场里面交易的利润而定。
观点地产新媒体：今年苏宁个商业REITs挂牌了，今后商业资产证券化的道路是不是很光明？
孙旭东：肯定是，资产证券化在中国是大势所趋。国外已经有很好的模式就是REITs，在中国还可能延伸出很多其他东西，比如说现在的众筹、P2P等。
只要把这个打开，还会涌现更多中国特色的模式出来。不是只有REITs一种方法，肯定会有其他方法，结合中国人的投资习惯创造其它的产品。
观点地产新媒体：哥伦布相似的商业管理公司不在少数，优势是什么？
孙旭东：我们比较大的优势是从业时间比较长，从自己开发个步行街到现在，从开发商转型做服务商，跨越了几个行业。当跟开发商进行交流的时候，往往就懂得开发商需要的是什么。
我们是第三方服务公司中明确提出坚持在社区型商业里面耕耘的一家公司，在这个领域里面很少，做街镇型、邻里型的公司更少。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
