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深度解读上半年沈阳楼市 还原楼市真相

——沈阳市房地产行业发展研讨会日前举行

沈阳日报   2015-06-26 07:09

[摘要] 2015年时已过半,在降低首付、银行贷款利率下调、税收优惠等一系列利好政策的推动下,下半年楼市走向备受关注,邀约业内资深 与品牌房企负责人一起,就库存去化、东北现象、楼市机遇、战略布局、提升品质等业内关注的焦点话题展开研讨。这是一次具有标志性意义的行业研讨,也是一次还原沈阳楼市真相的舆论风向标。

沈阳市房地产行业发展研讨会日前举行

碧桂园:在没有泡沫的地方,从开发商角度来讲我们是敢于 的。

金地:我们对沈阳的定位是不求太高利润,只求流量

恒大:我们坚持在这里开发是因为沈阳楼市 平稳。

保利:如果有合适的项目,保利地产还会加大在沈阳的 。

与各大城市的楼市变化走势趋同,2013年下半年开始,沈阳房地产市场也由高速发展的 十年进入了理性调整期。去年岁尾至今年,去库存成为贯穿沈阳楼市的一条主线。

2015年时已过半,在降低首付银行贷款利率下调、税收优惠等一系列利好政策的推动下,下半年楼市走向备受关注,邀约业内资深 与品牌房企负责人一起,就库存去化、东北现象、楼市机遇、战略布局、提升品质等业内关注的焦点话题展开研讨。这是一次具有标志性意义的行业研讨,也是一次还原沈阳楼市真相的舆论风向标。

参加此次研讨会的人员有:沈阳市房地产开发研究会副秘书长张祥、沈阳市房地产开发研究会研究员黄闯、碧桂园集团东北区域总裁周成斌、金地集团东北地产公司副总经理范勇华、恒大地产集团辽宁公司副总经理姜志辉、辽宁保利房地产开发有限公司营销总监周伟

“历史欠账”基本还清 房地产进入平稳期

张祥:去库存是当前房地产市场的突出矛盾,也是当务之急。目前沈阳市的库存量接近2500万平方米,虽然单从数字来看库存量不小,但是从沈阳整个城市人口以及城市体量看,库存并不太大。

造成目前库存量的原因是多方面的,比如2008年政策救市很大一部分资金流入房地产市场;还有1994年实行分税制,地方的土地财政占比很大;加之房地产行业高峰期开发企业数量增加,沈阳多时有1800家房地产企业

另外改革开放前沈阳人均住房面积7.6平方米,1998年是17平方米,去年的人均住房面积是31.2平方米,市场也在还历史欠账。

黄闯:我们应该客观正确地来认识当前的市场,2013年 就知道沈阳楼市库存大,因此2014年年初提出了“土地紧供应”的对策,从源头上控制土地量和商品房供应量。

对于开发商来讲,楼市冷暖“商”先知。开发商会根据市场情况自行调节,我们看到2014年 、新开工面积都大幅下降,这是开发商有意在收,放慢建设速度。

沈阳房地产市场从来看始终是正常轨迹,房地产已经过了高潮期,一个行业不可能总在高峰房屋从消费热点变成正常消费品的时候肯定要呈现下降趋势。

如果用一年四季来划分房地产发展阶段的话,那么2008年之前算是春季,2009—2013年是夏季,2014年开始进入秋季。

沈阳2010—2013年商品房销量在副省级城市排在2、3位,只能说明那时候沈阳房地产市场的需求大,历史欠账多。

客观剖析“东北现象” 媒体不应过度解读

张祥:从大的背景来看,国内目前整体宏观经济形势不好,房地产不可能一枝独秀。

辽宁省属于“双黄蛋”,有沈阳和大连两个副省级城市,大连分散了省内其他城市的购房人群。另外沈阳的施工周期长,三年左右的施工周期不仅占用的资金多,想掉头也难,今年甚至明年都处于市场调整期。

银行、开发商、地方 、购房者处于四方博弈的状态。

近期国家出台一系列鼓励购房政策,并鼓励开发商转向养老、旅游、文化、体育地产等,但是开发商因为拿地成本高短期内转向也无法收回成本。

银行贷款利率打七折能刺激消费,但是银行除非不赚钱,不可能有这么低的折扣; 减 费能有效刺激消费,但是减多了 的税收就会减少;而开发商也要考虑老业主利益绝不是单纯 跑量的事;开发商不 ,又造成购房者持币观望……

黄闯:作为东北老工业基地重镇,沈阳在建国后很长时间都是按“先生产、后生活”的模式发展起来的。做为共和国长子,改革开放前主要资金都用于工厂生产建设,用于职工改善住房的资金很少,七八口人挤在一间小房子里。

住房市场化改革后,沈阳人迫切需要改善生活条件。欠账导致需求极大。现在欠账补上了,剩下的更多是改善型需求。房地产不可能一直处于高峰期,目前已经不是房地产需求量激增的时代,而是更新换代的阶段,媒体不应过度解读。

东北现象,是历史形成的。沈阳是改革开放后发城市,今天的滞后部分原因是输在起跑线上。作为装备制造业基地,沈阳下一步的机遇是“中国制造2025”。

周成斌:我在沈阳生活了四十多年,对这座城市了如指掌。沈阳气候一年有五个月的时间休养生息,生活节奏不像南方那么快,在沈阳生活比较滋润舒适。加之沈阳生活成本较低,是一个相对宜居的城市。

沈阳的 产业、第二产业都有很好的基础作为支撑,如果给东北时间,第三产业服务业也会很快做好。

从资源来看,树木,矿藏、土地等资源还是东北多,如果经济转向平稳,正常消费,从资源角度看东北的经济振兴指日可待。我不担心东北经济,沈阳的房地产始终会平稳发展。

范勇华:房地产是需要经济、金融、城市一起支撑。从金融层面来看,5月末,M2余额为130.74万亿元,同比增长10.8%,但仍比去年同期低2.6个百分点。虽然利率、存款准备金率一直在下调,但是这个数一直大不起来,这是今年出现的金融现象。

每个城市都会根据城市、区位、资源、产业结构,引发人口经济结构变化,辽宁有自己的特点,历史遗留的问题很难马上扭转。

需求决定市场 沈阳楼市迎来“政策红利”

张祥: 对于东北的扶持力度很大,振兴东北老工业基地的政策红利,沈阳占了很大份额。去年7月份出台的28号文件,35条细则中11条都点到了沈阳。

此外沈阳城市规模在不断扩大,是沈阳经济区的核心城市,人口多住房需求大,尤其是刚需、改善型需求比较大,此前买小户型的因为添丁进口也到了改善阶段。

沈阳同其他同等级城市相比,地价房价都比较低,上涨 。我认为目前沈阳楼市的需求和供应可能都到了拐点,但是房价是处于上升弯道阶段。

黄闯:沈阳是人口净流入城市,现在沈阳人均住房面积31平方米左右,2020年小康标准是人均35平方米,因此沈阳还有很大的空间。

目前沈阳小户型很多,60平方米以下户型占38%,90平方米以下户型占61%,改善型需求也已经进入更新换代模式。

沈阳房价低,吸引了很多外地人购房,占比达到50%,这些潜在的需求都在,因此沈阳房地产市场会持续长期稳定发展。

周成斌:从开发商角度来讲,我认为需求决定市场。以前50-70平方米小户型好卖,现在改善型住宅的销售占很大比例。过去大家饿,馒头窝头都吃,现在条件好了,开始吃蛋糕、面包。房地产也是一样,条件好了大家就改善居住条件。

从市场角度看,要坚定不移地按照市场需求走。看看我们居住的小区,外地口音越来越多,各地的人都在这里置业、 、做生意,把沈阳当成了自己的家。

从碧桂园的业主构成来看,沈阳本地 的占40%,辽宁省内其他区域的占20%多,其他各地的购房者占30%多。

市场加速分化 品牌房企迎来更多机遇

周成斌:今年上半年市场供大于求,但是碧桂园却是无房可卖,而且价格还有提升。

符合购房者需求的产品和户型一定是畅销的,碧桂园的房子是自住型的,有改善生活需求的客户都会买。现在80、90平方米刚需户型,100多平方米的三房户型都很有市场,碧桂园房子不够卖。

对于改善型客户应提供舒适的生活享受, 该做的是把交通配套做好,我们开发商应该把园区做好,更符合北方人需求。

沈阳整体市场可能是供大于求,但是部分区域却是供不应求,比如皇姑,如果没有更多新房,皇姑的购房需求就会外溢。

范勇华:不管市场怎么样金地都要做好自己的工作,一是把握市场脉搏,做好自身经营节奏安排,积极地去库存,积极地去做城市布局;二是挖掘市场结构性机会,任何市场大的机会是一方面,结构性机会随时在孕育生长,我们应该精准拿地,做好产品和服务,向市场提供 产品服务,进一步提升品牌美誉度。

姜志辉:面对当前的形势,开发商应该练好内功以迎接市场挑战。我们应该加强品牌塑造,树立品牌概念的同时加一些内涵进去,做好社区医院、社区银行、园区服务等,引进广州等先进的标准化运营在沈阳落地。

以前集团设计一把抓,但是有的产品设计并不太适合沈阳市场。沈阳老百姓买房子都喜欢大开间南北通透的敞亮的户型。

现在恒大各区域实行一把手负责制,设计也会结合当地习惯更接地气。我们要做好本地需求升级,做适销对路的房子,集中推出80-130平方米的户型。

周伟:从沈阳房地产整体的统计数据来看,沈阳2014年、2015上半年的销售数据较上一个周期有些下滑,但保利今年1—6月的销售额较去年同期有12%的增长,价格方面部分项目实现了2%—5%的拔升。

今年保利地产有九个项目,价格并没有滑坡,我们对全年的销售指标和任务,都有信心完成。从现在看,没有下调价格的必要性。随着政策消化,购房需求释放,房地产市场自然会迎来上升机会。

品牌房企信心坚定 或加大沈阳 力度

周成斌:作为沈阳人的一分子,我对沈阳有信心,目前有些负面报道对开发商影响大,集团会研判是否加大在辽宁 ,希望媒体能起到正向作用,让国家关注到东北现象,加快东北地区快速复苏、老工业区振兴。

在没有泡沫的地方,从开发商角度来讲我们是敢于 的,碧桂园不仅要把手里的项目做好,还要在沈阳物色更好的地方。

包括碧桂园在内的品牌房企都在为沈阳建设做贡献,让沈阳居民生活得更舒适,我们一直在不断的推介沈阳这个城市,希望不要让我们的努力付之东流。

范勇华:房地产市场有自身的发展规律、运行轨迹,我们能做的就是是尊重、把握这个规律一起把市场做好。

沈阳是东北的核心城市,突出特点是量很大,价格相对平稳。和杭州等城市比波动比较小。我们对沈阳的定位是我们不求太高利润,只求流量。房地产公司没有土地下一年就没法种地,金地会进一步布局沈阳把握机会。

姜志辉:恒大集团2006年进入沈阳,2007年率先推出两个项目,现在是8个项目,在沈阳的投入比较大。目前在辽宁省内一共是23个项目。恒大看中辽宁,是因为东北振兴,辽宁先行。

恒大有自己的大数据分析,恒大进入200多个城市共有300多个楼盘,同对比来看,沈阳恒大楼盘的售价属于很理性很刚需的售价,利润趋于平稳。我们坚持在这里开发是因为沈阳楼市 平稳, 对开发商也 的支持,业内的互动交流也比较多。

周伟:在整个市场竞争激烈的形势下,保利一是要控成本,控成本不是牺牲品质,而是要规范运营,向内部管理要效益;二是做好产品和服务,好的产品购房者会买单;三是做配套,引进 资源。沈阳城市很大, 的配套服务不一定顾及到郊区盘,很多配套的 资源都需要项目自己去做;四是进一步塑造品牌形象和地位。

目前处于市场波动的阶段,也是品牌房企脱颖而出的阶段。如果有合适的项目,保利地产还会加大在沈阳的 ,不遗余力地扩大市场份额。

房企集体发声 全运村发展

黄闯:新南站、高铁、航空港等交通枢纽都在全运村板块,全运村未来发展空间很大。如果像郑州郑东新城那样,城市全力向南发展,沈阳楼市将迎来更多机会和快速发展。

周成斌:市内交通堵的太厉害,早上六点多就要出门上班,交通成本高,影响大家生活品质。

目前沈阳 还有很多老旧小区依然有很多市民在住, 的拥挤狭小, 应该将这些居民动迁,释放市内的空间,让沈阳市民居住得更舒适,建一些公共设施、商圈,这对于整个城市的规划布局都是有利的。

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