[摘要] “毁约潮”暴露出的问题逐渐显现。比如中介推波助澜，也未与买卖双方及时沟通；相关部门监管不力等。而法院对于违约金自由裁量权太大，使得当事人诉讼风险较大。
“毁约潮”暴露出的问题逐渐显现。比如中介推波助澜，也未与买卖双方及时沟通；相关部门监管不力等。而法院对于违约金自由裁量权太大，使得当事人诉讼风险较大。
自“3·30”房产新政后，广东省深圳市乃至的房价一路飙升，二手房市场被激活，反价违约纠纷不断，深圳市出现了大规模的“毁约潮”，社会诚信承受着严峻考验。
在深圳市律师协会近日召开的深圳二手房买卖反价违约圆桌会议上，多名从事多年房地产诉讼的律师针对新政后出现的违约现象进行了交流和讨论，多名律师呼吁统一对违约纠纷的裁量尺度或量刑标准，以减少买家或卖家的损失。
新政后违约纠纷不断
3月30日，中国人民银行、住房和城乡建设部、中国银行业监督管理委员会联合下发通知:对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，低首付款比例调整为不低于40%。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，低首付款比例为30%。
同时，财政部、国家税务总局联合发布消息，经国务院批准，我国将从2015年3月31日起调整个人住房转让营业税政策，其中个人转卖已购普通住房，免征营业税的期限由目前的购房超过5年(含5年)下调为超过2年(含2年)。
这一系列房地产政策实施后，深圳市新房价格连续2个月领涨，二手房价格更是连续4个月领涨，高涨幅达到50%以上，随之而来也出现了大量二手房卖家违约、反价等现象，违约纠纷一路不断。据统计，截至6月8日，深圳市罗湖区、福田区、南山区、宝安区、龙岗区这五个区法院房产庭2015年立案数量为4858件，而去年同期立案数量为3535件，同比增长了37.43%。
会上，不少律师纷纷表示，新政出台后，4月份还未发生明显变化，自五六月份以来，二手房市场火爆引来“毁约潮”，各个律师事务所咨询量猛增，法官办案程序较往常明显减慢。据深圳市律师协会房地产法律专业委员会副主任、律师张茂荣介绍，其所在的律师事务所自清明节后接访量达1000人次以上，相当于去年一年的咨询量，这一“毁约潮”可谓、。
继续履行合约胜算低
今年4月，在深圳工作多年的张惠(化名)签订了深圳市坂田一套房屋的买卖合同，并支付了25万元定金，到5月份时却被卖家“放鸽子”，而卖家违约的理由则是签合同时自己酒喝多了。但张惠随后发现，该卖家其实将这套房屋加价30%在其他中介挂盘出售。与卖家协商无果之后，张惠只能寻求法律途径。
记者了解到，像张惠这样的案例不在少数。不少律师在会上分析说，在利益的驱动下，违约反价现象猛增，反价比例超过50%的现象屡见不鲜，相比20%的违约金，不少买家即使违约仍有利可图。而卖家违约的理由更是“五花八门”，有的以情势变更为由，也有以夫妻之间不知情、家里老人不同意等为由，这些卖家找这些理由，都是既想违约又不想承担违约责任，使得买家权益受损。更有买家本来有房，想把自己的房子卖掉后换大房，结果遭遇卖家反价违约后“腹背受敌”，甚至无家可归，于是这些“换房族”形成了连环毁约。
深圳律师朱斌表示，买房人遭遇业主反价，在协商无果后，买家只得诉求解除合同业主支付违约金或继续履行合同，一些“换房族”无奈之下只得坚持诉求继续履行合同，甚至出现了抱团维权。从2013年6月至2015年5月这2年期间法院公开的355个房产违约纠纷案例可以看出，买房人诉请要求解除合同支付违约金的案例占86%，而要求继续履行合同的案例数量仅占14%，在实际操作中，由于继续履行合约可能涉及房产相关的多个权利人的利益，风险很大，法律更看重的是价值取向问题，因而继续履行合约胜算率极低。
张茂荣表示，“毁约潮”暴露出的问题也逐渐显现。比如中介推波助澜，也未与买卖双方及时沟通；相关部门监管不力等。而法院对于违约金自由裁量权太大，使得当事人诉讼风险较大。
建议法院统一裁判尺度
“毁约潮”，无疑对律师和法官提出了更多的新要求。
多名律师提出，从这一“毁约潮”不难看出，房产纠纷类型发生了明显变化，20%的违约金已无法弥补房价上涨带来的损失，呼吁相关部门加强市场监管，法院应充分考虑真实情况后发挥自由裁量权，或统一裁量尺度，将量刑标准化。
深圳律师王劲松建议，在房价波动较大的情况下，买家在签约时尽量约定较短的履行期限，并约定一个较高的违约金以提高违约成本，降低一方违约的概率；在合同履行过程中也要督促对方履行合同义务，如果对方有拖延或推诿的迹象，要及时固定对方违约的证据，比如向对方发书面催告通知等；当确认对方已不会履行合同时，应及时向法院起诉并申请财产保全(查封涉案房产)，以保障自己的权益。法院针对新政后可能出现的新问题，应进行预见和研判，统一裁判尺度，避免同案不同判。
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