[摘要] 近日，稳楼市政策不断发布。4月10日，国务院发布关于落实《政府工作报告》重点工作部门分工的意见。意见明确，15部委负责坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
近日，稳楼市政策不断发布。4月10日，国务院发布关于落实《政府工作报告》重点工作部门分工的意见。意见明确，15部委负责坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
但整体来看，“量增价稳”或将成为楼市新常态。
公积金新政密集推出
楼市“330房贷新政”仅发布几天，各地便密集推出公积金新政。
4月11日，中国人民银行南京分行发布通知，对于购买二套房申请贷款的，南京、苏州（楼盘）两市的低首付比例分别由70%、60%统一降至45%，其他11个地市的低首付比例由60%降至40%。此前的4月10日，南京出台的一则关于公积金租房的相关政策继续引发市场对近期政策调整的关注。南京公布的《关于进一步放宽提取住房公积金支付房租条件的通知》中规定，只要职工连续足额缴存住房公积金满3个月，本人及配偶在本市行政区域内无自有住房且租赁住房的，可提取夫妻双方住房公积金，用于支付当年房屋租赁费用。
历来各地的楼市调控政策都跟随着国家政策的风向而动，楼市“330房贷新政”仅发布了几天，各地便密集推出公积金新政。而一线城市楼市新政亦已全部公布。
4月3日，深圳宣布实行新的公积金政策：住房公积金缴存职工家庭使用住房公积金贷款购买首套普通自住住房的，首付款比例为20%；拥有1套住房并已结清住房公积金贷款的住房公积金缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买普通自住住房的，首付款比例为30%。
4月9日，上海公积金中心发布通知，购买首套住房,个人高贷款额度由30万元调整至50万元，家庭高贷款额度由60万元调整至100万元;缴交补充公积金的，个人高贷款额度在50万元基础上增加10万元，家庭高贷款额度在100万元基础上增加20万元。购买改善性第二套非普通商品房的,个人高贷款额度由20万元调整至40万元,家庭高贷款额度由40万元调整至80万元；缴交补充公积金的，个人高贷款额度在40万元基础上增加10万元，家庭高贷款额度在80万元基础上增加20万元。对于贷款年限，通知指出，6年至19年房龄的二手房的公积金抵押贷款，将长贷款年限由不超过15年调整为35年与房龄之差。
而早在3月，北京（楼盘）和广州（楼盘）两地就已经对公积金贷款购房的首付比例和贷款资格作出了相应调整。3月，北京国管公积金中心调整申请人账户余额划线规定，借款申请人购买首套自住住房且贷款受理前1年之内未提取住房公积金的，将原规定的个人账户余额不足2万元按照2万元计算，调整为个人账户余额不足5万元按照5万元计算。而广州则表示，初步提出通过贴息商业贷款的方式来解决额度紧缺问题。
另外，珠海、株洲（楼盘）、辽宁、福建等省市也均推出了公积金新政。
楼市量增价稳
楼市新政推出后，不少地方商品房成交量上涨，但价格仍在相对稳定的价位。
借新政“东风”，楼市开始回暖。中指研究院统计显示，3月30日至4月5日的一周时间内，北京商品住宅共成交2359套，面积22.06万平方米，同比上涨159.65%；上海商品住宅成交3616套，面积36.63万平方米，同比上涨16.4%；广州商品住宅成交1771套，面积20.59万平方米，同比上涨71.13%；深圳商品住宅成交891套，面积8.65万平方米，同比上涨42.01%。除上述一线城市之外，其他主要城市成交量均出现不同幅度上涨，其中杭州（楼盘）在该周的商品住宅成交面积同比增幅甚至超过100%。
根据上述机构的统计，该周其监测的38个城市商品住宅成交面积与去年同期相比整体上涨19.5%，其中29个城市同比上涨。分城市来看，全线城市同比则均呈现上涨，其中一线城市同比涨幅大，为51.4%；三线城市次之，同比上涨41.2%。
但成交量的火热未能抑制楼市的价格疲软走势。以广州为例，“330新政”出台后的首周，广州成交均价则回落至14208元/平方米，环比跌4%。其中，中心六区环比跌13%至20218元/平方米；外围五郊区环比上涨3%至11226元/平方米。此外，新政出台后，广州市场也并未出现楼盘大幅涨价的情况。
深圳方面，4月周，商品房成交均价的环比上涨幅度仅为0.35%，北京和上海的情况大抵如此。除一线城市之外，其他二三线城市也并未出现成交价格明显上涨，如苏州在新政发布后还出现了成交均价的连续下跌。
相关分析认为，过多的库存积压决定了卖方不会轻易提高售价，从目前的局势来看，定位刚需的楼盘，成交明显占据主流，这也决定了楼价短期内不会出现明显上扬。
据悉，由于一二线城市房屋总价较高，公积金贷款数额有限，导致受新政影响也较小，但对房屋总价相对较低的三四线城市的刚性需求或有较大刺激作用。随着需求受政策激励的集中入市，各地房价或有上扬机会，一二线城市反弹幅度将明显高于受困于高库存的三四线城市。
去库存仍是主旋律
由于不少城市的楼市库存量压力仍不减，政策虽然松绑，但去库存仍是主旋律，房价尚未出现大面积快速上涨。
但是，各主要城市的库存压力仍未得到根本解除。中指研究院数据显示，截至4月5日，北京、上海、广州和深圳四大一线城市的可售住宅面积仍分别维持在1051.09万平方米、1243.41万平方米、955.83万平方米和349.28万平方米。二三线城市方面，南京、苏州等地的可售面积也分别达到676.15万平方米和784.71平方米。其中，上海等地的库存量还有所增加，去库存形势不容乐观。
同时，各地公积金政策的调整，将有利于减轻购房者的购房压力，降低入市门槛。在中原地产首席分析师张大伟看来，公积金政策主要有两种作用，种是直接影响，政策的松绑可以降低购房成本，激发一二线城市5%-10%的购房需求，但对三四线城市的影响较小。第二种是心理影响，公积金政策对购房者的心理影响非常大，可能会被购房者认为是多项政策松绑的开始。每次公积金政策松绑，市场成交都会有明显的上涨。
据上海某房地产研究院研究员进分析，目前楼市的市场化导向变得更加明显，有利于加快购房者的入市步伐，助力楼市库存的去化。在他看来，刚需和改善型购房者会在第二季度有明显的增加。
相关分析也认为，在政策推动和库存压力仍存的形势下，价格合理、户型面积在90平方米左右的刚需产品将在未来一段时间内成为市场成交主力。由此可见，在成交价格上不会出现明显上涨。
银河证券研报认为，政策放松能提升和维持目前房地产市场的流动性，但不能改变房地产的下行趋势，而且，不同区域的受益程度可能也不一样。流动性好、购买力强的一线城市和部分二线城市的存量房及新房市场可能都会活跃，流动性好、购买力一般的城市可能只有存量房的活跃，而大部分三四线城市可能对政策的反应不明显。
海通证券研报指出，2014年以来，不论是在信贷政策还是在产业政策层面均出现了不同程度的利好。目前在供给层面，开发商积极去库存，主动调价迎合消费市场已是不争的事实；在需求层面，限购、限贷已陆续打开，政府本次再度从金融支持和税收减免角度支持房地产需求释放。行业在政策不断利好的带领下，已经逐步从政策拐点迈入去库存拐点。从行业销售看，市场已开始出现部分复苏，尤其是一线城市节奏较为明显。
也有分析人士认为，在几轮政策放松的推动下，预计今年楼市既不会出现2014年的低迷状况，也不会出现量价齐涨的局面，有可能的是政策引导刚需入市，带动成交量上涨，整体价格仍维持在一定的水平，难有较大的波动。在各地拥有更多的调控自主权和行政手段逐步推出的背景下，房地产市场有望迎来量增价稳的新常态。
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面对高昂的房价，当你在抱怨公积金扣缴数目“不解渴”时，你或许不会想到，在你的身边，有多少人竟然“无福”享受到这一国家明文规定的政策权益。
记者日前在广西、北京等地调查走访发现，尽管公积金制度全面实施已逾十年，但一些企业尤其是私营企业“拒绝”为员工办理、缴纳公积金的问题依然突出，甚至成了公积金管理部门啃不动的“硬骨头”，职工权益竟成为“奢求”。
半数职工拿不到住房公积金——一个省份的数字“样本”
《住房公积金管理条例》明确指出：用人单位应当按时、足额缴存住房公积金，不得缴存或者少缴。对不缴住房公积金的，可对该单位进行处罚，并申请法院强制执行欠缴的住房公积金。
然而，作为一条强制性规定，一些企业的公积金落实情况却并不乐观。在南宁市一家医药公司工作两年年的张女士告诉记者，自己从入职到现在一直未能享受到住房公积金保障。
有的企业没有依法为职工缴存公积金，有的则自降“下限”，不按照规定比例缴存。“按照12%的缴存比例，我的公积金应该超过1000元，但实际只有600元。”在北京一家金融公司工作的刘先生说，这样一年下来，公积金账户上就少了1万元。
记者从广西壮族自治区住房和城乡建设厅住房公积金监管部门了解到，在一些劳动密集型产业集中的区域特别是私营企业，拒缴公积金现象则表现得更为明显。据统计，目前广西私营企业从业人员约为129万人，但有公积金的人数比例仅20%左右。而广西缴存住房公积金总人数，在城镇在岗职工人数中的占比不足75%。
“如果按‘城镇在岗职工’加上‘城镇私营企业职工’的口径计算，广西仍有近一半的职工没有住房公积金保障。”该部门相关负责人说。
近年来，多地都出现了企业拒不为职工缴存住房公积金的案例：2013年，天津市公开曝光了一批拒缴公积金的违法单位；此前，成都市也曾通过联合行动查处了1000余家未缴公积金的企业，并在2014年推出信用惩戒机制——欠缴、拒缴企业在被“曝光”的同时，还将被限制或取消重大项目招投标等方面资格。
“硬规定”遭遇“软执行”——三大缘由值得细究
国家有明文规定，为何到了企业单位尤其是私营企业，执行就大打折扣甚至是不执行？记者在采访中了解到，“硬规定”遭遇“软执行”涉及了企业、职工、监管三个层面的原因。
——用人单位不积极，想省钱。
据介绍，在经济社会发展状况相对落后的地区，小微企业数量众多，企业规模有限，为每位员工缴存上一年度月平均工资5%－12%的公积金，对这些企业而言是一笔不小开支。为谋求成本小化、利润大化，不少企业能避就避、能躲就躲。
——企业职工没概念，吃“哑巴亏”。
广西社科院社会学研究所研究员罗国安表示，由于非公企业职工工资水平普遍不高，在城市购房的意愿不强烈，对住房公积金并没有多大兴趣。“还有很多非公企业的职工文化程度不高，对住房公积金制度认识不足，很少有人站出来谋求公积金福利。”
记者了解到，在南宁，每年仅有1到2例员工投诉企业拒缴公积金的案例，且都是准备离职或已离职的员工。此外，提取不易也是许多务工人员不愿缴纳住房公积金的重要原因。
——管理部门力量有限，“不告不查”成尴尬现实。
记者从部分地方公积金管理中心了解到，由于执法力量有限，对于违规企业的查处还留在“有举报，再查处”的阶段，很难做到全面排查。
“取证难度也较大，发现企业存在拒缴公积金现象，但公积金管理机构受职能所限，具体的取证数据没法查证，申请法院划扣就难以实现。”广西公积金管理部门一位负责人说，养老、医疗等社会保障服务，有一整套完善的法律法规，还有劳动监察大队可对违规企业进行有效查证和监管，公积金的管理制度和法规体系还需进一步完善。
维护权益激活意愿——没法规强制力作“后盾”恐怕不行
如何突破现有的瓶颈？业内人士及专家表示，除进一步加大住房公积金政策的宣传力度，提高群众意识，还应强化法律制约，为广大职工较快、较好地解决住房问题提供保障。
南宁市公积金监管部门负责人表示，企业员工要有维权意识，遇到企业拒缴公积金的现象时，员工可凭劳动合同、工资收入凭证等材料，到当地公积金管理中心进行投诉，积极反映相关情况形成社会监督常态化机制。
据了解，目前《住房公积金管理条例》只是行政法规，还没有上升到法律的高度，这是公积金缴存执行难问题长期存在的重要原因。对此，长期关注这一问题的北京鑫诺律师事务所张蕾建议尽快为住房公积金管理立法，强化对拒缴公积金行为的法律制约力。
张蕾、罗国安等专家认为，各地公积金管理机构应加强与人社、税务、工商等部门的联动，建立和完善信息共享机制，以有效掌握企业缴存公积金情况。同时，会同人社等部门开展调研，争取将缴存住房公积金纳入劳动合同示范文本和企业集体劳动合同。
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