[摘要] 今日（2月12日）上午10时，沈阳万科总经理肖劲将与沈阳媒体共聚万科城浑河天地首次接受面对面接受媒体采访。房天下一直紧密关注沈阳万科新掌门人带来的新变化，以及万科2015年发展的规划，此次肖劲与媒体面对面，将成为了解万科2015年动向的佳渠道，敬请期待。
房天下讯今日（2月12日）上午10时，沈阳万科总经理肖劲将与沈阳媒体共聚万科城浑河天地首次接受面对面接受媒体采访。房天下一直紧密关注沈阳万科新带来的新变化，以及万科2015年发展的规划，此次肖劲与媒体面对面，将成为了解万科2015年动向的佳渠道。
记者：您提到沈阳开发商多，我想知道据您了解，您觉得现在哪些开发商可以称为万科的对手？
肖劲：我觉得我们的对手永远就只有一个，就是我们自己，我们不拿别人当成对手，为什么呢？因为这个行业有很多不是特别能够在一起比较的东西，比如说土地的位置就不一样，每一个开发商的目标不一样，每一个公司的管理者、操盘者他的导向性的爱好也可能不一样。万科是比较平和的一个公司，实际上我们目标点很多，所以我们是追求长期发展目标平衡，要跟短期内有点什么特殊表现的公司那我们是没法比的。
房天下：是否会在您的生日这天揭开神秘的面纱呢？
肖劲：7月23日是售楼处要开放，当然这个时间比原来计划要提前了一点，但是也是能做到。紫檀是去年年底的一个项目，今年就是我们重点推出的项目，我当然希望重点推出的项目成为一个明星项目。比如说能不能变成教育地产，比如它的商业配套比较多的我们是不是自己持有一部分把它先经营起来，就跟我们的浑河天地一样，让大家有一个稳定的服务条件能够享受到。
记者：您在沈阳已经有一段时间了，刚刚说您已经适应沈阳，那您在来沈阳之前有没有考虑过这个问题，就是在沈阳想做的三件事是什么？
肖劲：我想做的还是跟我公司运营相挂钩的事情，比如说把我们市场占有率提高一点、把我们的利润提高一点、把我们员工的收入提高一点，这就是我想干的三件事。
记者：我们回首一下2014年楼市是降价声一片，万科在这个时候涨价了，那万科在这个时候逆势涨价的豪气是基于哪些方面？
肖劲：我觉得不是逆势，我认为用一个城市的均价来衡量一个城市的房地产水平本身就不科学。比如说，沈阳的平均房价大概是七千块钱，比如说北京的平均房价大概是三万，那你说沈阳是北京的四分之一吗？能这么比吗？我觉得不完全是这样。
记者：我的问题是，肖总在万科蓝山的时候说市场很火爆，卖什么东西都能卖得掉，那现在在库存压力非常大的时候，万科要在沈阳实现销售巅峰的话，肖总的自信的依据是什么？
肖劲：我还是挺有信心的，可售资源量大；产品构成不本分在城区，产品构成多样。还有利润也是一个主要指标。我希望客户能够认真地决策，而不是简单的决定。把自己的需求分析非常清楚，再把市场上的产品分析清楚，另外再把产品以后给他提供的服务分析清楚，如果能做到这种分析他就能够做决策。万科业主年年可享受不断的增值服务。我总是认为，很多人都觉得买房子是为了改善生活，我自己觉得买房子在中国现在这个阶段是一个改变命运的事情，至少可能能改变一代人的命运，或者改变你子女那代人的命运，所以希望大家能传递一个信息，就是客户要成熟起来，不要简简单单地以价格作为一个考虑的因素，这样的话可能更适合一个城市的发展。
记者：沈阳这座城市发展方面有没有欠缺？万科在城市发展过程中做出哪些贡献、扮演什么角色？
肖劲：我觉得以沈阳这么大一个城市来说，应该谈不上什么欠缺，我觉得可能要让我说的话，还是公共配套资源这方面还是得下点功夫，因为这个还是老百姓关心的，医疗、体育设施、文化设施等等，可能这是一个城市房地产价格上涨不上涨的一个主要原因。
另外，我们的确在转型，由简单的开发商变成了城市的服务商。在这个浑河天地里，我们在这要建一个儿童教育中心，因为这块居民很多，小孩也多，下了学周末也没地方去，我们在这就准备做一个，这个对于我们来说也属于一个新业务。另外在教育方面，我们现在会投入精力比较大，客户在买房的过程中解决子女教育是他们主要的需求，我愿意在这方面多花一些精力，让客户得到的东西更多一些。
记者：刚才听您说在沈阳浑南、沈北土地供应量和房子供应量都很大，那您是不是暗示我们未来沈阳房价在市内五区有变化？请问您拿什么来拯救我们沈阳房价？
肖劲：这不是暗示，是太明确了！沈阳的政府在一段时间内推出的土地太多了。大概是在09、10、11年，到了12年就已经没有了，13年就已经开始明显下降了。13年土地供应是12年的80%。14年是13年的30%。13年供应的大概是3500万左右，到了去年就变成900多万。下降的原因就是供应量太大，对城市影响不好。另外，也是想改善整个产品的结构，所以去年开始供应的地方就会好一点。
土地供应量过大，是对一个城市的致命伤害。经万科研究，城市房屋总货值、总价值，是一个刚性常数。房子怎么？就取决于两个原因：是人民生产总值的增长；第二取决于人口增长，就供需矛盾发生变化。政府开始增加供应，结果使原有的房屋所有房屋的平均售价下降，二手房的房价下降，新增加的和原来的那些合在一起就是这个常数是不会变的。
另外还有一个很重要的因素，就是开发区这种模式到底在中国能否走下去？政府、经济学家、各企业共同在讨论和疑问。因为人口的迁徙绝不像大家想象建一些配套设施就可以过去。这里面涉及到历史、文化、习俗、习惯，和地域依恋情感，以及新区域的生活工作条件具备与否。因此现在开发区的模式在减弱。
沈阳的情况是什么？沈阳的情况就是开发区特别多，南边也有、东边也有、北边也有、西边也有，弄了好几个。如果就有一个，也许还成，像苏州就是成功的。我们城市弄了好多开发区、好多工业园、好多产业园、基地，那就不行了。所以要回答这个问题，还要把现在国内探索的开发区模式讨论一下，沈阳属于一个开发区模式的重灾区。
记者：我知道您之前是特别在营销方面特别出色，我想问一下您是如何做相关工作的？接下来在2015年您在营销方面有哪些动作？万科2015年涨价了，是不是因为您对沈阳的房地产市场非常地看好？
肖劲：营销工作没有标准，没有说这么做就不对、那么做就是不对，因为这个市场是百家争鸣、百花齐放，什么动作都可能会成功的，如果你要说简单的营销，我就不能说这种方式是好、那种方式是差，但是我还是有自己的一个习惯，这个习惯可能还是希望整合一下，大家共同来做很多事情，这样的话声音会大一点，对市场来说客户也会感受深一点。如果这个事全散开，像打仗一样自己打自己的，那恐怕声音就会太小，或者说客户就感受不到，所以我愿意做一些整合的事情、品牌的事情、项目上比较重要大的事情，而不是说一些小事，这是一个情况。
另外，就是说到价格，我觉得我们调价的时候还是因为我们的地位，在集团排我们沈阳公司基本排到末，以沈阳这个城市的情况来看，我们不应该排在末，我们跟其他的省份城市可以去比，我们以至于可以跟其他的非省份的城市去比，我们好像都比不过人家，那么涨价一方面可以改善改善我们的财务的结构，让大家恢复恢复信心；另外，也是本身我们现在供货的情况，我们冬季供货量并不大，我们小批量的供货，然后把积攒的客户消化消化是可以实现的，我们一月份包括二月份的前一周都可以，更主要的我觉得还是传递信心，俗话说买涨不买跌，没有人老降价买。卖房子这个事情说到头，就是卖未来，你不能说卖未来这个事情说未来越来越不值钱，所以如果客户也接受到这个信息了，他觉得我买了也没问题，按我说的如果能改善命运可能就更好了。
记者：刚才听您说在沈阳浑南、沈北土地供应量和房子供应量都很大，那您是不是暗示我们未来沈阳房价在市内五区有变化？请问您拿什么来拯救我们沈阳房价？
肖劲：这不是暗示，是太明确了！沈阳的政府在一段时间内推出的土地太多了。大概是在09、10、11年，到了12年就已经没有了，13年就已经开始明显下降了。13年土地供应是12年的80%。14年是13年的30%。13年供应的大概是3500万左右，到了去年就变成900多万。下降的原因就是供应量太大，对城市影响不好。另外，也是想改善整个产品的结构，所以去年开始供应的地方就会好一点。土地供应量过大，是对一个城市的致命伤害。
另外还有一个很重要的因素，就是这几年在上下都在讨论的一件事情，叫做开发区经济，就是开发区这种模式到底在中国走得下去、走不下去？经济学家和各个企业、政府大家共同讨论这事，好像现在这种开发区模式是有疑问的，比如说咱们沈阳，咱一说沈北新城，当年肯定是一个大概念，红红火火，政府要搬去，完了之后做多少个医院、弄什么展览馆、修什么商业，然后边上肯定还有产业配套，现在落实了吗？也未必。因为人口的迁徙绝不像大家想象那样有房子他就过去，这里面涉及到历史、文化、习俗、习惯，和对哪个地方有感情，然后在那个区域的生活工作条件是否具备，所以现在开发区的模式在减弱。
沈阳的情况是什么？沈阳的情况就是开发区特别多，南边也有、东边也有、东边也有、西边也有，弄了好几个。如果就有一个，也许这事还成了，像苏州就是成的那个。苏州就是整个在苏州旁边有一个新建的就像苏州一样，咱们在网上看见大秋裤那个楼，那个地方就是苏州的新城，你就不能多，你说我们城市弄了好多开发区、好多工业园、好多产业园、基地，那就不行了。所以要回答这个问题，还要把现在国内探索的开发区模式讨论一下，沈阳属于一个开发区模式的重灾区。
记者：万科地产2014年发展非常平稳，肖总这个时候来到沈阳也是一件好事。您对2015年的万科有什么期待？
肖劲：跟刚才一样，我还是希望我们的市场占有率高一些、利润高一些、职工收入高一些。说这几个高其实挺难的，不像大家想象那么容易，万科现在涨价才涨一二百块钱。城市不一样，万科在北京涨价都是以万为单位。就是涨这么点钱大家都觉得很高兴，感觉市场开始变好了，实际这真的是很正常一件事情，所以我觉得这个不是什么太大问题
记者：您如何看待万科运用互联网的思维？
肖劲：万科是互联网思维比较重的一个公司。我认为互联网思维实际上是一个思维方式的转变。而不是说要改变我们的产品，或者是改变很多硬件类的东西。微信和移动终端，智能手机移动终端给我们带来很大改变，的确是很厉害。过去的楼盘地图、楼书现在已经很少有人做了。手机上天天能看，还有动画、互动，基础数字，这都是互联网带来的变化。
我们是否运用互联网，取决于这个社会、群体、在于你能不能找到客户。举个例子，如果我们现在做的这个网站完全能够做到客户投诉、解决问题、维权，我们的领导亲自在上头回答问题、亲自去解决，那么客户完全没没有必要自己搞一个网站或者群。所以还是要站在客户的角度找到痛点，之后跟客户去互动，这样才可以发展。
记者：我特别感兴趣的是，如果您给自己做一个标签性的形容，您会用什么词来形容自己？
肖劲：我觉得就是个朋友，我愿意跟大家做朋友。我有一个习惯，我喜欢记录一个人的变化，就是这个人曾经在哪，然后又去哪了、又去哪了，为什么呢？因为一旦哪天见了面可以融洽的交谈。
记者：您来之前我们在朋友圈看到了很多的同行分享您的肖劲语录，一句是恶梦醒了我们应该庆幸，一句是事情不要做计划要做措施，这两句话说的时候都是有背景的，想问您，您应该可能也会做过恶梦吧，那您平时做了哪些措施来保证不再做恶梦？
肖劲：万科是一个风险意识很强的公司，防范风险能力特别强。我们有十大的业务系统，基本一半都是在防范各种各样的风险。所以靠着这些措施基本上是没有恶梦的。除非我们没有做好，可能是客户问题、可能是开发商遇到的市政问题，这不属于个案，谁来干都会碰到。
记者：2015年到来之后，还会把北京什么样一些好的想法或者是方法运用在我们沈阳的项目中吗？
肖劲：我们现在的这些动作基本上都是的。包括运营管理、项目维修都提供了更好的服务。万科有两个特点：一个特点职业经理人团队会相互学习亮点。学到放在我们这个地方。第二，是让客户帮助我们成长。我们接受客户的建议、投诉，积极整改把社区做得更好。
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