[摘要] 曾经火热的中国楼市在刚刚过去的一年中不断降温，市场在观望中担忧崩盘的情绪加重。对此，国务院总理李克强日前在达沃斯表示，“中国实现现代化必然会伴随着城镇化，对房地产的刚性需求是长期的。至于房地产市场在一定时间内出现调整，这也是正常的。”
曾经火热的中国楼市在刚刚过去的一年中不断降温，市场在观望中担忧崩盘的情绪加重。对此，国务院总理李克强日前在达沃斯表示，“中国实现现代化必然会伴随着城镇化，对房地产的刚性需求是长期的。至于房地产市场在一定时间内出现调整，这也是正常的。”
专家指出，当前房地产增速处于调整阶段，并没有出现危机，房价在适当波动中挤出了投机性需求，刚性需求将支撑楼市继续前行，预计今年下半年房地产市场将可能回暖。
由热变冷属于正常调整
2014年，房地产市场普遍降温，房地产开发投资和房屋施工面积增速、房企土地购置面积和商品房销售面积均比上年下降；商品房待售面积比2013年末增加12874万平方米；2014年12月份，“国房景气指数”为93.93，比上月回落0.37点。
直到去年第四季度，市场才呈现一丝暖意。有报告称，2014年中国房地产销售情况随市场调整出现大幅回落，四季度以来受政策放宽以及资金偏松影响，呈现出明显的筑底回暖态势。
市场变化无常，当年土地快速、信贷环境轻松、资金成本低、财务杠杆高的火热楼市，突然间变成了一片萧瑟。如今，开发商不得不面对毛利润下降、竞争压力大、库存压力大等诸多的问题。
在许多专家看来，楼市从热变冷是回归真正市场化的一种调整，属于正常现象。樊纲认为，中国房地产市场过去发展过热，如果总是在那种亢奋、过热的状态下，拿块地就能挣钱，那太不正常了。“经历了成长的高峰期，甚至是野蛮生长时期后，目前房地产行业进入调整期。”中投顾问房地产行业研究员殷旭飞表示。
相关报告认为，房地产市场在经历多年的快速增长后，在始于2010年的新一轮史上严厉的限贷限购调控政策影响下，调整开始不断加深。由于房地产调控长效机制建设即将完善，严重改变市场预期。此外，经济下行压力与货币政策从紧，也是加剧房地产市场调整的重要因素。
刚性需求带动相关行业
虽出现了一些波动，但中国房地产市场的刚性需求是长期存在的。李克强指出，中国的城镇化正在稳步推进，潜力巨大。中国政府将加大城市棚户区和城市危房改造力度，保障困难群众的基本住房需求，终实现全体人民住有所居。
李克强表示，中国房地产市场的刚性需求是长期的，并将带动国内相关行业和产品供给，房地产市场在一段时期内出现调整也是正常的。
主导市场的基本因素是供求关系，现在，政府不断出台政策以鼓励合理的市场需求。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，近期降息、公积金高额度调整等利好对刚需的心理促动非常大，加强了购房人入市的信心。
交通银行金融研究中心研究员夏丹认为，中国人素来有以“拥有自己的房屋”作为安身立命必要条件的传统，这导致刚需一直是推动楼市发展的一大力量；其次，决定购房需求规模的长期因素是人口增长，人口流向即代表市场运动方向，大城市的集聚效应与三四线城市对人员流动吸引力匮乏的对比，正是这一关键因素在起作用。
整体不存在崩盘风险
当前楼市的波动在一些人眼中已夸大为崩盘的前奏。专家认为，房地产“崩盘”说是忧虑过度。一方面，宏观经济仍然有很大的发展后劲；另一方面，刚性需求将支撑楼市继续前行。工商银行董事长姜建清表示，中国内地始终对房地产有非常强的需求，库存过度的地方可能需要作出调整，但经过一段时间调整后会达到一个稳定均衡的状态，不会造成重大风险。
“历史上，日本和美国房地产泡沫均产生在城镇化率达到75%以上，并且经济增速较慢的情况下，而中国城镇化仍有发展空间，且经济保持中高速增长，因此出现崩盘的可能性不大。”国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁指出。
“中国的房地产在唱两首歌，首是《吻别》，吻别黄金年代；第二首是《牵手》，牵手白银时代。”中国房地产住宅研究会副会长顾云昌说，虽说现在不是好的时代，但仍然是白银的时代，不存在一些人说的中国房地产要崩盘了，现在房价下降的力度已经在减弱了，接近底部的态势。
业内人士预计，由于目前商品房库存量巨大，未来房地产行业将会进入底部徘徊周期。2015年下半年开始，楼市有可能回暖。
2015年房地产变革"迎新生"传统模式被颠覆
2014年还在换换脑改变传统观念，用互联网思维进行尝试的房企巨头们，从今年开始，已经用行动加速转型。
在近日万达集团年会上，万达集团董事长王健林除了公布各项业绩外，重点阐释了万达的第四次转型。万达将从以房地产为主的企业转型为服务业为主的企业。同样在本周，万科松花湖度假区正式进入营业阶段。这家在过去一年反复强调转型的龙头房企，以新业务的启幕揭开了新一年的篇章，此次亮相的万科松花湖度假区可以视作万科在消费体验类地产领域的又一全新尝试。
此外，上周绿地集团和韩国济州签署协议，济州产品将通过绿地流通网络分阶段出口到中国，这是继去年绿地与上海外高桥集团开展战略合作，利用自贸区政策红利建立商品渠道之后，绿地“大消费”战略又一推进。而在月初，SOHO中国宣布将于2015年2月推出办公室在线租赁项目SOHO3Q，主要面向北京上海人数较少的创业团队以及自由职业者等人群。
在房地产领军企业转型的同时，互联网领域企业也在带着自身优势改造着房地产。小米创始人雷军在1月15日小米发布会上开场就提出“智能家居的生态链”小米公寓、小米装修更是在业界引发一场互联网改造传统地产的大讨论。
与其说是互联网会改变房地产，如不说房地产的内涵在随着时代发展所丰富更为恰当，房地产是人们活动空间的载体，随着居住需求的日益满足，人们向着消费、娱乐、体验等更高层面升级，而互联网新技术将这一切变成可能。
随着传统房地产模式的颠覆，房地产公司的模式也发生改变。传统的注重开发，拿地卖房的模式开始淡化，大型房企平台化的特征将更为明显，大型房企将利用管理、资金及人才等优势创新的提供平台，而不断迸发新业务将大型房企获得更广泛的业绩增长点。
率先转型的万达就是成功代表，在万达商业地产顺利登陆港交所的半个多月后，万达院线本周四成功挂牌上市，成为沪深两市“院线股”。商业、文旅、金融以及电商将成为万达新的四大支柱产业。
2015年，房地产注定在更为彻底的变革中迎来新生。
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