[摘要] 被征收居民购买商品房，自签订货币化补偿协议之日一年内购买一套商品房的，对新购置住房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税。冬季房交会期间购房，每平方米补贴30~150元。现在买房，执行“认贷不认房”政策。
被征收居民购买商品房，自签订货币化补偿协议之日一年内购买一套商品房的，对新购置住房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税。冬季房交会期间购房，每平方米补贴30~150元。现在买房，执行“认贷不认房”政策。昨日，沈阳市房产局对于冬季房交会上公布的16条优惠政策进行解读，记者了解到，这些优惠政策既有直接针对普通购房百姓的，也有惠及开发商的。而开发商享受到了优惠政策，减少了成本支出，同样会在房价上有所体现，惠及百姓。另外，沈阳市房地产信息中心主任陈全告诉记者，从宏观角度看，沈阳的房产市场是健康的，仍有较大发展空间。
优惠政策之市民篇
自从沈阳正式解除限购，潜在的购房群体开始扩大。实时的百城房价数据显示，沈阳房价已经止跌反涨。那么现在买房，市民可以得到哪些实惠呢？请看本报的解读。
被征收居民一年内买一套房，相当于拆迁款部分免征契税
沈阳市房产局表示，将鼓励被征收居民购买商品住房，被征收居民自签订货币化补偿协议之日起一年内购买一套商品住房的，对新购置住房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，对购房成交面积中超过部分享受其他优惠政策。
本报解读：根据《关于城市房屋拆迁被拆迁人重新购置住房享受有关契税政策的操作办法》（沈财农税〔2005〕176号）有关拆迁补偿免征契税的规定：“对拆迁居民重新购置住房的对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。”
事实上，该规定包含两层含义。一是对新购置住房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税。二是对购房成交价格中超过部分征收契税。契税税率为新购置住房应缴契税税率。
根据沈阳的规定，个人首次购买90平方米（含）及以下普通住房的，契税税率为1%。90平方米以上到144平方米的（含）普通住房，契税税率为1.5%，购买二套房面积在144平方米（含）以下，统一契税税率为3%，144平方米以上的非普通住宅，不管是几套，契税税率都是4%。
■马上算账
举例来讲，市民张先生一处面积为80平方米的房屋被征收，获得拆迁补偿款80万元。今年年底前，张先生新购置一套面积为150平方米的住房，成交价格为120万元。优惠政策对拆迁补偿款80万元免征契税，对超出拆迁补偿款的40万元征税。
150平方米住房对应的契税税率为4%，张先生应缴税款为40万元×4%=16000元。
如果张先生购置的这套住房恰好为此次房交会期间的参展楼盘，那么按照此次房交会期间的优惠政策，张先生虽然仍然要缴纳16000元的契税，但其所购住房超过补偿面积部分（70平方米）还可获得购房补贴，补贴标准与新购住房相对应，即每平方米补贴150元，张先生可以获得购房补贴150元/平方米×70平方米=10500元，这样张先生买这套房子相当于仅缴纳了16000元-10500元=5500元的契税，比原政策优惠很多。
30~150元/平方米补贴仅限于房交会期间成交楼盘
沈阳规定，在市、区两级政府举办房交会期间，给予参展楼盘购房补贴。对居民购买90平方米（含90平方米）以下商品住房的，给予每平方米30元补贴；90～144平方米（含144平方米）的，给予每平方米50元补贴；144平方米以上的，给予每平方米150元补贴。
本报解读：居民购房可以享受购房补贴，但对购房补贴是有严格限制的：一是时间限制，只能是在市、区政府举办的房交会期间。二是楼盘限制，只能是参展楼盘可以享受购房补贴，不参展的楼盘不能享受购房补贴。三是标准限制，对居民购买90平方米（含90平方米）以下商品住房的，给予每平方米30元补贴；90～144平方米（含144平方米）的，给予每平方米50元补贴；144平方米以上的，给予每平方米150元补贴。
虽然给予补贴，但并不是为了刺激购房人购房。，实施购房补贴的时间很短，范围有限，仅适用于政府举办的房交会期间，仅仅适用于参展楼盘，从短期来看，也就是本月的14日~16日这三天，在短短三天时间里，又对有限的楼盘，不可能产生很强的刺激效果。第二，购房补贴的标准很低，可以说是象征性的补贴，据测算，每平方米补贴三五十元，的一百五十元，相当于契税的一半，相对于每平方米六七千元的房价来说，可以说是九牛一毛，微不足道。因此给予购房补贴够不上市场刺激政策，算是政府的一个姿态。
既然不是为了刺激市场，那为什么还要给补贴？在房交会期间，给予参展楼盘一定的购房补贴，首先是出于活跃房交会的考虑，房交会是沈阳房产惠民的传统盛会，对沈阳的房地产市场来说，它如同一次节日的盛会，在房交会上给予购房补贴历史就有，不是首次，这就像每到节日期间，各大商场都会推出一些打折活动一样，有助于促销。其次，在房交会期间，给予参展楼盘一定的购房补贴，是政府对百姓期待作出的回应，今年以来国内房地产市场整体步入调整期，很多城市已经出台了一些优惠政策，在这种情况下，那些没有出台优惠政策的城市的购房者就会观望。主要是观望市场的走势，另一个就是等待政策说法，如果这只“政策靴子”迟迟不能落地，购房人就不好做决定，担心先买吃亏。现在政策明晰了，给予补贴，那购房人选择买还是不买，要靠自己来决断，这是真正把决定权交给市场。
这次房交会给了购房补贴，今后会不会有更优惠的补贴政策？记者了解到，今后政府很难会推出比这次房交会更优惠的购房补贴方案，购房补贴政策是一个有时限性的政策，绝不会成为常态。
认贷不认房，目前沈阳商业银行有9.5折利率
沈阳规定，对居民首次购买普通自住房的，贷款首付款比例30%，贷款利率下浮。对已结清购房贷款、购买第二套改善性住房的，享受首套房贷款优惠。对拥有2套及以上住房并已结清购房贷款的，可申请购房贷款。
本报解读：9月30日，央行、银监会联合发布的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，在该《通知》下发前，沈阳商业银行执行的房贷政策是“认房又认贷”。所谓“认房又认贷”是指，只要购房人名下有房产或有过贷款购房记录的，贷款购买第二套住房时首付比例就要提高至60%，贷款利率不低于基准利率（目前五年期以上银行贷款基准利率为6.55%）的1.1倍，而对于第三套及以上住房，各商业银行暂停贷款发放。
而房贷新政简而言之就是“认贷不认房”，是指不管购房人过去是否有过购房记录或是贷款记录，只要贷款结清，就可以再次申请购房贷款，而且购买第二套改善性住房的，还可享受首套房贷款优惠。同时在贷款利率方面，沈阳新政策虽然没有明确利率下浮的下限，但提出了要下浮，具体由商业银行自行确定，目前沈阳有的商业银行执行9.5折基准利率。
家庭住房执行申报制，相关部门会核实信息
沈阳规定，对拥有一套住房并已结清购房贷款家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买普通商品住房的，执行首套房贷款政策。职工办理住房公积金贷款时，实行家庭自住房情况申报制，由贷款人自行申报住房套数。
本报解读：此条为二套房公积金贷款优惠政策。但二套房申请住房公积金贷款须有两个条件：一是首套房贷款必须结清；二是购买的住房必须为普通商品住房。同时，允许职工在办理住房公积金贷款时自行申报购房套数，这样可以让更多的职工享受到首套房的公积金贷款政策。不过相关部门会核实个人申报的信息，请大家如实申报。
此条款中明确，购买的二套房必须是普通商品住房，普通商品住房的认定标准为同时满足容积率大于1.0，房屋面积在144平方米以下，房价低于11230元/平方米这三个要求，否则视为“豪宅”。
另外，沈阳要求购房人连续缴存住房公积金满6个月的，可以申请住房公积金个人贷款。单方缴存住房公积金的，贷款额度调至35万元，夫妻双方缴存住房公积金的，贷款额度调至55万元。对首次购买90平方米（含）以下普通自住房的家庭，执行贷款购房首付比例20%的政策。现在对贷款人的年龄限制也有所放宽，男方年满45周岁，女方年满40周岁，连续缴存公积金3年（含3年）以上且首次申请公积金贷款的职工，贷款年龄限制放宽至男65周岁、女60周岁。
优惠政策之企业篇
借此次冬季房交会的契机，沈阳也公布了一些利好开发商们的信息。记者了解到，这些利好开发商的政策，大多可以帮助开发商们减少企业支出，减少运作成本，尽快回笼资金。企业的支出减少，成本降低，就会体现在其出售的住宅价格上，这等于是变相惠及了百姓。
新政有利于引进实力大企业
沈阳规定，对土地成交额5000万元以上的项目，成交之日起一个月内支付成交总价款的50%，余款可视地块交付进度在一年内付清；土地成交额5000万元以下（含5000万元）的，于成交之日起一个月内付清。城市基础设施配套费可按实际开工面积进行缴纳。
本报解读：本条涉及土地出让金缴付和城市基础设施配套费，实际上包含两个内容。
其中款“对成交额5000万元以上的项目，成交之日起一个月内支付成交总价款的50%，余款可视地块交付进度在一年内付清；土地成交额5000万元以下（含5000万元）的，于成交之日起一个月内付清。”此款为有关土地出让金缴付比例和期限的新政。
根据《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发〔2010〕34号）要求，“土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。”
此次新政策是把土地转让项目依据转让总额划分为5000万元以上和5000万元以下两个档次。对于成交额5000万元以上的项目，首付款须在成交之日起一个月内支付成交总价款的50%，且不低于5000万元，余款可视地块交付进度在一年内付清，而对于土地成交额在5000万元以下（含5000万元）的，土地出让金必须在成交之日起一个月内付清。此规定相当于抬高了土地出让金的首付款门槛，不低于5000万元。而对5000元以下的小项目来说，则加大了一次性缴交的力度。
此举有利于引进有实力的大企业，有利于优化建设工程质量，有利于促进沈阳房地产市场健康发展。而城市基础设施配套费可按实际开工面积进行缴纳，为城市基础配套费如何缴交的新政。根据2013年《沈阳市关于征收房屋建筑城市基础设施配套费实施办法》第五条规定“建房配套费一律按建筑面积(其中翻建和扩建按增加面积)计费，费用从建筑工程投资中列支。”
新政策将原来城市基础设施配套费“一律按建筑面积计费”调整为“可按实际开工面积进行缴纳”。此举允许开发企业分期分批缴交城市基础设施配套费，有利于减轻开发企业的资金压力。
未封顶也可办公积金贷款
此次沈阳规定，对信誉好的开发企业，在“五证”齐全情况下，取消楼盘未封顶不予发放住房公积金个人贷款限制。
本报解读：根据《沈阳市住房公积金个人贷款实施细则》的补充规定（沈住公发[2007]24号）有关规定“申请住房公积金贷款所购住房必须达到房屋主体结构封顶，未封顶的房屋不再受理住房公积金贷款。”
新政策放宽了“楼盘未封顶”的限制，但是要达到两个前提条件：一是企业信誉好，二是“五证”齐全。“五证”包括《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。
市场分析篇
今年的房产市场让购房市民产生了较浓的观望情绪，随着限购解除，诸多购房政策的放宽，想要购房的市民反而加重了观望的情绪。现在该不该出手买房，沈阳的房产市场是何种走向，昨日，沈阳市房地产信息中心主任陈全表示，沈阳这个市场还是健康平稳的，未来还有很好的发展空间。
“中国的经济发展还处于快速期”，昨日陈全表示，去年的GDP增速为7.7%，从历史上看，发生房地产市场下滑时，大多是GDP增速下滑到2%~3%时，目前中国经济发展较快，经济形势好，不会出现房产市场下滑的情况。
不动产的区域属性非常强，而沈阳正是非常优质的市场。陈全表示，沈阳城市体量较大，常驻人口有800多万人，而且人口增量明显。沈阳属于人口输入型城市，每年有大量毕业生和外来务工人员到沈阳发展，而他们都是购房的生力军。数据显示，外地人口买走了沈阳近一半的房产。
同时，沈阳属于东北老工业基地，工业产业链相对完整，这样吸引着大量的资金和人才到来。每来一个项目，都带动着购房需要的增加。
沈阳还有很大的改善型住房需求，陈全告诉记者，沈阳60平方米以下的住房占总房产数量的40%，如果是两口人居住在60平方米的住房里，人均30平方米，还算正常。当二人世界升级为三口之家，住房就不够用了，需要改善。另外房子也是商品，人们对其的需求不断增加，这种需求还体现在对房屋面积、品质等多方面的需求上。未来，“421”结构的家庭，很可能就有住大房子的需求，这也将带动大面积房产的销售。本报记者李越
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