[摘要] 商业地产是一个资产和金融属性明显的行业。随着商业地产迅猛发展，对资金的需求也在不断放大，商业地产的融资渠道和退出机制逐渐呈现出多元化特征。
商业地产是一个资产和金融属性明显的行业。随着商业地产迅猛发展，对资金的需求也在不断放大，商业地产的融资渠道和退出机制逐渐呈现出多元化特征。
传统的房地产融资形式单一，已满足不了商业地产长远的发展。像国外成熟商业地产市场一样，以房地产投资信托基金为主角持有成熟的商业物业或将成为市场发展的重要趋势。
万科联手基金布局商业地产
2014年4月 1 2 3 作为万科在北京开业的个项目，万科金隅广场自去年圣诞节开业至今，每天客流量保持在3万人以上，周末高峰期在5万人以上。
已经品尝到商业地产甜头的万科，在其接下来的计划中时时能看见商业地产的影子。资料显示，北京万科在未来将出现包括七里渠商业、顺义28街区写字楼、金隅国际写字楼、公园里生活广尝住总万科广尝西华府写字楼、首开万科中心酒店写字楼、长阳天地酒店、长阳半岛广场以及幸福汇养老设施等10多个商业地产项目，涉及到商业、办公、酒店以及养老等业态。
据悉，随着商业地产项目开发逐渐增多，万科将采取与基金进一步联手合作的模式。
其实，在最初发展万科商用地产的时候，万科就采用了轻资产、重运营的模式，以期达到与资本的广泛合作。随着数量庞大的商业地产项目的陆续开发，万科商业地产负责人毛大庆表示，“现在几乎世界所有的知名基金公司都跟我们联系过，比如凯雷、黑石、大摩以及国内的华润、中信等。”
此前的公开信息显示，去年12月19日，领汇房地产投资信托基金刊发公告表示，公司与万科集团签订战略性合作意向书，暂时为期两年，并将共同寻找在中国零售物业的适当投资机会。根据意向书，领汇与万科将探讨在中国进行战略性合作的各种模式的可行性。据此，双方将共同寻找在中国零售物业的适当投资机会，理想的物业宜地处中国人口稠密的社区，且位于重要交通枢纽上，并能为周边地区的居民提供一站式购物体验。
此外，万科还在谋求与海外的资金合作。加拿大退休金计划投资局早前曾表示，其将通过与中国万科集团新成立的一家合资企业在中国房地产市场投资2.5亿美元。尽管目前的消息显示这次合作将主要针对住宅市场，但从中也不难看出，万科在与基金的合作中，商业地产和住宅地产同样是其合作的资本。
前景看好但风险也不小
近几年来，随着商业地产发展突飞猛进，大量资本开始纷纷涌入商业地产领域，商业地产呈现出大干快上趋势。从2008年到2012年，商业营业用房待售面积增加了将近40%，达7130.34万平方米；2011年至2013年办公楼和商业项目投资额年平均增长超过25%。一二线主要城市办公和商业物业租金也保持着平稳上涨的趋势。预计未来商业地产市场仍有很大空间和潜力。
世邦魏理仕执行董事及中国区投资物业部联席主管邵律认为：“房地产投资信托基金作为商业地产发展未来的方向，不仅能分散投资风险，还能深入挖掘资产的价值，通过估值来盘活资产，同时还能有助于维持项目现金流的稳定。”
据了解，房地产投资信托基金在我国起步较晚，2005年年底，越秀房地产投资信托基金在香港上市，成为支以内地物业为交易对象的房地产投资信托基金。由于内地相关法律还不完备，房地产投资信托基金一直未正式启动。2011年4月，汇贤产业信托在香港上市，成为全球首支以人民币计价的房地产信托投资基金。2013年7月，开元酒店基金成功在香港上市，成为中国内地在港上市的酒店信托基金。2013年年底，日本的春泉产业信托也将北京的两栋甲级写字楼在香港打包上市。
实时报道显示，中信启航专项资产管理计划已启动发行规模逾50亿元人民币的房地产投资信托基金产品，中信证券有机会成为内地首单房地产投资信托基金的发行商。资料显示，该产品总规模为52.1亿元，期限为3年至5年，优先级与次级份额退出时均可获得不同比例的资本增值，产品发售对象为合格机构投资者。优先级和次级份额均将在深交所上市交易，这将是国内次级档份额亦可交易的专项资产管理计划。该资管计划的基础资产为中信证券位于北京和深圳的两幢自有物业。
中投顾问房地产行业研究员殷旭飞认为，“房地产信托投资资金是房地产证券化的重要手段。”据他分析，房地产证券化就是将流动性降低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产并可以进行金融交易的过程。
但是由于目前国内金融市场监管不健全，地产行业风险又较高，房地产信托存在一定的危机。殷旭飞分析认为，“国外的房地产信托发展早，金融市场监管较为健全，房地产信托为专业人士管理，主要来源于租金收入和房地产，与股市联系不大，可以起到分散风险的作用。而国内的房地产信托虽然有‘刚性兑付’的背景，但是监管不严甚至监管方的缺失，加之当前房地产行业风险较高，不少房地产信托存在到期难以兑付的风险。”
融资手段多元化
未来商业地产融资方式将从传统融资方式转向直接融资，出现更多的投资产品和融资渠道，房地产投资信托基金等房地产多元化融资模式在未来势必得到蓬勃的发展。世邦魏理仕执行董事及中国区投资物业部联席主管钟德尧认为，房地产投资信托基金是给投资物业开发商的一个退出及资本循环的机制。
殷旭飞表示，“近年来随着房地产规模以及成本的增长，对资金的需求日益增长，房地产融资规模持续增长。除了传统的自筹、银行借贷、股票融资、债券融资外，新的融资渠道也逐渐在开拓，如房地产融资范围的拓展，海外市场融资；融资方式的转变，房地产信托等，房地产住房抵押贷款证券化，房地产企业的资产证券化以及房地产产业基金等融资创新方式。”
对于开发商持有商业地产项目而缺乏资本的情况下，还可考虑股本融资、夹层贷款融资、预售项目等。
“股本融资简单来说，即出让项目部份股权，引进机构性财务投资者。开发商仍保持操盘者，但在项目治理上，包括项目投资、建造、销售、再融资及投资者退出等方面跟投资者约定有关安排。”钟德尧说。
“股本融资是公司通过发行股票的方式筹措资金，属于直接融资。2011证监会关闭房地产再融资，房地产类企业上市、增发股票以及资产重组等行为均被禁止，2014年3月份再次放开，可见房地产市场受到国家严厉调控。股本融资成本相对低、效率高，企业不用偿还本金，是企业不可或缺的一种融资方式。”殷旭飞分析指出。
除开发商自有资金、股本融资及商业银行开发贷款外，在债务与项目资产价值比例允许的条件下，一般信托公司、机构性投资及财富管理公司能为项目开发商提供额外贷款，称为夹层贷款融资。现在一般年利息在12%至15%，取决于项目的回报可靠性。夹层贷款融资也可加入换股成份，给予资金提供者在项目投资回报，这样会使利息降低。
除了股本融资、夹层贷款融资之外，还有“预售项目”的融资形式，据悉，开发商可与部分买家及商场投资者约定预售大型住宅项目内的商业部份，以建造及转交方式提供基本或指定规格房产，从而减低此部份的退出风险，但在售价方面须提供一定折扣优惠。
“因为预售房融资是拿预售房作为借款抵押，或者将预售房折价卖给借款人，并在房产局做好备案登记，约定一定的时间，由开发商赎回房产，注销备案登记。”殷旭飞认为这种模式具有一定的可行性，“但是一旦房企真实的销售情况不好，未能及时归还，而项目处于半停工状态，难以拿到房产证，那么投资人也就无法处置房产，从而造成损失。”
有进入就有退出，目前针对不同的借贷方式，其退出机制有所差异。殷旭飞说：“对于引入私募投资或者天使投资人的企业而言，私募等机构会促使企业上市，从而找到退出的渠道；对于房地产企业资产证券化的融资方式而言，主要是通过发行证券，面向普通或者特定投资者，建立二级交易市场，来分散风险。”
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
