[摘要] 以刚需为主的沈阳房价在2013年依然呈现整体平稳的运行走势，并未出现大幅波动，2013年商品房成交价格6753.4元/平方米，商品住宅成交价格6295.3元/平方米，真实显示出沈阳的楼市是健康、良性的。
以刚需为主的沈阳房价在2013年依然呈现整体平稳的运行走势，并未出现大幅波动，2013年商品房成交价格6753.4元/平方米，商品住宅成交价格6295.3元/平方米，真实显示出沈阳的楼市是健康、良性的。从数据来看，去年房价有三个波动点，3月份楼市整体向暖，房价略有上浮，全运会的利好影响让沈阳的房价在9月份略升，年底开发商因促销推出特价房，导致沈阳房价在12月份呈现下降趋势。
三月九月微涨年底小幅下降
从2013年全年走势来看，房价在3月、9月、12月这三个月份略有波动。3月份沈阳房价出现了一个小幅上涨，商品住宅价格由2月份的6012元/平方米上涨为6593.7元/平方米。8月份商品住宅价格5972.3元/平方米，9月份上升为6415.2元/平方米。11月份商品住宅价格6577.4元/平方米，12月份房价略有下降，为6154.3元/平方米。
业内人士分析指出，三月份沈阳国五条并未对楼市形成太大影响，因为很多购房者置业追求一步到位，导致大户型以及洋房产品热销而呈现“小阳春”。十二届全运会对于沈阳的楼市是一个利好，大大促进了沈阳楼市尤其是东陵区（浑南新区）的楼市销售，价格也是一路攀升，沈阳房价在9月份形成了一个小高峰。对于年底房价呈现的下降趋势，浑南新区某项目营销负责人表示，“去年年底很多开发商为冲销量，消化库存推出了特价房，个别楼盘单价优惠在1000元左右，这导致了房价下降。这种趋势也会延续到2014年1、2月份，因为春节期间也有很多楼盘推出了春节特惠。”
沈阳启玮助业地产顾问有限公司总经理牟启玮分析指出，“由于对2014年的宏观经济环境与金融、地产行业的大趋势的预判，特别是认为限购政策不大可能全面取消，大多数专家与企业都对2014年持审慎乐观或略有担心的态度，所以一些库存较高或2014年开发量较大的项目会提前冲击市场。”
沈河区价格单价已过万
2013年，沈阳市商品房/商品住宅价格的依然是市内核心区域，沈河区、和平区成交均价依然位列全市、第二；大东区由于近年来品牌开发商的进入，加之城市区位占有一定优势，商品房成交价格有所上升。
从各区的价格来看，区域之间的价格差距还是很大的，价格的是沈河区，商品房成交价格12446.7元/平方米，商品住宅成交价格10397.2元/平方米，单价都已经过万。其次是和平区，商品房价格已经突破九千大关，直逼沈河区。区域价格的是沈北新区，商品房和商品住宅的成交价格均未到5000元/平方米，其中商品房成交价格4952.8元/平方米，商品住宅成交价格4843.1元/平方米。
“沈河区、和平区地处沈阳最繁华地段，青年大街两旁的楼盘开发的都是高端住宅、公寓和写字间，单价基本都已过万，甚至达到两万一平。这也是区域价格高的原因。”业内人士分析说。全运会的利好让浑南新区的楼市得到了飞速发展，房价也迎来了大幅提升，2013年商品房成交价格达到5875.3元/平方米。
本报记者 刘建玲
2013市场：
相比去年供需稳定
2013年的楼市风起云涌，调控、博弈、洗牌等一系列敏感词汇充斥着房地产市场，无论楼市呈现怎样的态势，沈阳楼市在2013年依然交出一份满意的答卷。数据显示，2013年沈阳市商品房供应面积约2192万平方米，其中商品住宅约1761.6万平方米，与2012年相比小幅增长。此外，2013年全年沈阳市商品房成交面积约1751.7万平方米，其中商品住宅约1497.4万平方米，与2012年相比依然销售量稳定。
8、9月为商品房供应高峰
商品房施工面积的稳定发展，促使商品房的供应量成健康递增态势，2013年全年沈阳市商品房供应面积约2192万平方米，其中商品住宅约1761.6万平方米，与2012年相比小幅增长。商业网点供应面积为290万平方米，位于商品住宅之后。
从商品房月度供应走势上看，上半年前三月份达到全年供应量值，1、2两个月份月供应不足50万平方米，3月份也仅仅供应70万平方米左右。进入4月份，商品房供应明显增多，4、5、6三个月份每月平均入市量达到近200万平方米。
“影响商品房供应量的因素有很多，首先受土地市场成交情况的影响，土地供应充足或缺少，经过一定周期后，会促成商品房供应量的增多或减少；其次，受北方季节影响，进入冬季，施工进度明显变缓；此外，商品房的供应量还与开发企业的销售步骤相关，一般会在适当的节点推出新品，以达到较好的销售效果。”沈阳钰海国际置业开发有限公司营销经理刘鹏飞说。
房地产行业的“金九银十”之说，也在商品房供应数据上得到体现，8、9月份为全年供应高峰时期，看来，开发商为“金九银十”的营销战役做了充足的准备。
1-10月商品房销售量逐月递增
从沈阳市商品房月度成交量示意图中可以看出，2013年1-10月成交量呈现逐月平稳攀升趋势，9-10月达到全年的峰值，完全印证“金九银十”的市场规律。
2013年全年沈阳市商品房成交面积约1751.7万平方米，其中商品住宅约1497.4万平方米，与2012年相比依然销售量稳定。从商品房月度成交量情况来看，1、2两个月成交量均不足100万平方米，其中商品住宅占据成交量的80%。进入三月份，商品房的成交量出现大幅度攀升迹象，3月份商品房成交量约120万平方米，与2013年前两个月相比，有一定的增长。刘鹏飞谈到：“3月份是开发商集中营销的传统月份，这并不是偶然现象，而是在房地产营销市场的一个必然现象，这一月份无论在供应还是成交量上都有不错的成绩。3月只是打开销售的首月，3-10月份都是销售的黄金季节，在这几个月中还会出现多个销售小高潮，待到11月份，天气转冷的时候，销售步骤逐渐放缓，开发商进入休整和备战明年市场的时间。”
从商品房月度成交数据可以印证这一说法，2013年3月至10月商品房成交量呈逐步上升的趋势，其中10月份达到销售顶峰，约220万平方米。“2013年较2012年的地产低谷期有明显回升，而且是稳步回暖，步步提高。从2013年全年的成交数据来看，9、10月份仍然是全年销售的黄金时期。”沈阳启玮助业地产顾问有限公司总经理牟启玮说。
据商品住宅成交面积结构数据显示，60-120平方米面积段成交，达到1019.9万平方米，其中60-90平方米，成交面积为612.4万平方米，90-120万平方米户型成交面积达407.5万平方米。“60-120平的户型占年度总销售份额的70%，这足以说明沈阳去年真是刚需为王的天下。还有一点需要注意，90-120平方米的户型同样热销。受相关政策影响，2014年，90-120平方米面积段的户型将更加走俏，‘一步到位’的购房者将会逐渐增多。”刘鹏飞说。
平稳原由供求关系平衡
2013年全年沈阳市商品房供应面积约2192.0万平方米，商品房成交面积约1751.7万平方米，在商品房成交数据中虽然不排除前一年的库存量，但一组组数据足以说明沈阳房地产市场发展平稳。“2013年沈阳房地产市场商品房销售率高达80%，库存可销售周期不超过3个月，这说明沈阳市地产市场，特别是住宅市场还是相当良性健康的。与各大省会城市相比，沈阳的特点是每年销售面积很大，但房价却相对较低，泡沫成份很少。相对于其它城市，沈阳人的居住幸福指数还是很高的。当然，与住宅的一枝独秀相比，沈阳的公建特别是写字间市场相对于其它省会城市不很发达，所占地产市场份额相对较小。”牟启玮说。
对于2014年的预判与期待，牟启玮认为：“2014年沈阳房地产市场应是审慎乐观，房价与销售量不会有大幅度的提高，基本会与去年持平。另外，由于2013年土地市场红红火火，今年下半年将会有较多新盘上市，相对2013年，市场竞争压力会大一些。2014年还会有不少品牌开发商的项目以及一些大盘峻工交付，其品质相对较高，值得期待，这将对整体行业水平的提高起到示范与促进作用。”
2014房贷：
全年政策或难宽松
同往年“年初松、年末紧”的贷款规律不同，房贷收紧从2013年年末一直延续到2014年年初，进入三月份，购房者们仍然没有迎来银行快速放贷的局面。银行不仅没有放松房贷审核，此前的房贷利率优惠也基本取消，即使是首套房，多数银行也都按基准利率执行。
兴业银行是新年伊始”停贷风波”的舆论中心，虽然这并未影响到沈阳房贷市场，但是从记者多方了解的情况来看，2014年房贷收紧或成为大势所趋，目前沈阳多家银行首套房基本都是按基准利率执行，而且还要审核贷款人的情况，个别银行甚至会将首套房的利率在基准利率基础上上调10%。二套房贷基本是首付比例提升到65%，贷款利率上浮10%甚至更多。兴业银行沈阳分行的工作人员表示，“目前首套房执行的是基准利率上浮10%，二套房房贷利率也要上浮10%。”
“各家银行收紧房贷，特别是取消贷款利率优惠甚至在基准利率基础上大幅度上浮已经是事实，而且业内普遍的预期是2014年房贷收紧的趋势基本会持续全年。”一位不愿透露姓名的股份制银行工作人员表示。
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