[摘要] 2014年即将到来。明年是我国全面深化经济改革的第一年，必将对经济的各个领域、各个行业产生深刻的影响。房地产行业也不例外，尤其在房地产高速发展的今天，高企的房价在各个城市产生分化，一二线城市上涨，三四线城市下跌。
2014年即将到来。明年是我国全面深化经济改革的年，必将对经济的各个领域、各个行业产生深刻的影响。房地产行业也不例外，尤其在房地产高速发展的今天，高企的房价在各个城市产生分化，一二线城市上涨，三四线城市下跌。
数据表明，明年是房地产价格具有分水岭意义的一年。房价的变动牵动着千百万老百姓的神经，有人要问，2014年我们到底是买房还是买地产股。本报记者访问了一些学者和多家研究机构的研究员，请他们共同展望2014年房地产发展，作为我们买房还是买地产股的参考。
对2014年房价走向，目前社会上大致有两种看法，一种是房价上涨有动力，另一种是房价下降有拉力。上涨动力的理由是，我国经济繁荣周期没有结束、地方财政支付困难推高房价、宏观政策对房价的态度是市场起决定性作用、流动性依然充足对房地产有利、房地产市场的相对垄断使房价下降不容易。
下降拉力的理由是，新型城镇化建设理念的实施和城乡人口结构调整、各地土地供应增加、房地产管理制度与政策的变化、经济面临转型升级、经济周期的变化、高房价和高利率将使中心城市失去优势、房地产市场已处于不健康状态。
两种理由都很充分，谁也说服不了谁，且听两位学者和多家研究机构的专家为明年买房还是买地产股支招。
风险论
房地产风险正逐步显现
中国社会科学院金融研究所研究员易宪容认为，最近国内房地产市场真是风云变幻，莫测高深。一方面房价一直在上涨，亢奋了十年的房地产市彻在继续亢奋。另一方面，不少城市的银行停止住房按揭贷款，即使可以贷款，利率也全面上涨。
如果市场预期房价会继续上涨，那么房地产企业及投资者都会尽早进入土地市场及住房市场，目前住房销售增长就是在这种预期下所推动。但是，最近不少城市纷纷发出住房贷款告急警告。这些城市的银行或是停止住房贷款，或是把贷款利率上调。
如果银行对房地产按揭贷款全面收缩，或贷款利率全面上升，它将对国内房地产市场带来重大的打击。对中国房地产市场来说，住房贷款推高了房价，造就了国内房地产的繁荣。如果按揭贷款全面收缩，就会使得整个住房市场投资需求及消费需求全面减少，房价下降。如果房价下跌，现在国内金融体系的风险都会爆发出来。
行业高位基本面难以为继
兴业证券研究员刘建刚认为，回顾2013年地产基本面高位运行，而地产板块整体估值低位运行。2014年行业高位的基本面恐难继续改善，难以造就趋势性行情，原因一是，人口结构、城市化以及住房条件改善等因素都难以维持地产成交的继续高速增长。
我们匡算了当前地产均衡需求为10亿平米，与近两年成交规模相当。也即是需求仍能维持高位，但高增速时代恐已经过去，明年成交面积或将维持低速增长。二是，短期成交上升的可能性，流动性是影响地产短期成交的关键因素。在明年稳中趋紧的流动性预期下，成交难以迎来短期的集中爆发。三是，房价走势是目前整体供大于求，多数城市房价已失去加速上涨的条件。但热点城市供求关系或仍指向于房价上涨，上海、北京等城市供给会较2013年增加，可能缓解房价上涨的幅度。
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