[摘要] 三中全会之后，楼市长效机制逐步成型之前，是楼市、房地产业的一个微妙“窗口期”，从近期一线城市系数亮相微调新政、部分二线城市跟进所传递的基调看，不少业内人士对“窗口期”的市场机遇谨慎乐观。
三中全会之后，楼市长效机制逐步成型之前，是楼市、房地产业的一个微妙“窗口期”，从近期一线城市系数亮相微调新政、部分二线城市跟进所传递的基调看，不少业内人士对“窗口期”的市场机遇谨慎乐观。
继北上广深一线城市的楼市调控全面收紧后，武汉、南昌以及重庆紧跟其后相继出台调控措施，新一轮楼市调控收紧开始向二线城市蔓延。
但同时，在温州、芜湖楼市调控相继放宽限购政策后，同为二线城市的徐州近期也传出了“松绑”调控的消息。
大智慧通讯社目前，市场达成较多的共识是：在长效机制逐步成型期间，行政手段仍会持续干预以达到稳定房价的目的。但调控政策主导权正逐渐由中央政府放宽到地方政府手中，改变过去“一刀切”的调控方式。针对房地产市场严重分化的现状，调控手段也日趋差别化、更加趋向市场化。
针对房地产市场，十八届三中全会后，中央层面表态更多集中在建立完善长效机制。在这个长效机制形成的“窗口期”，行政的收紧调控又会持续多长时间？在此期间，对楼市影响、房地产企业的销售又会造成哪些影响？
二线房价过热城市调控将预期收紧
11月24日，武汉出台“汉七条”，南昌、厦门紧接其后同日发布楼市调控“新政”。继一线城市之后，二线城市的调控新政开始接连出台。
而市场有较强预期，二线城市楼市调控拉开“收紧”序幕，其他房价上涨过快的二线城市会相继效仿跟进。
有业内人士指出，从实时数据来看，厦门、南京、沈阳、福州、郑州、太原、长沙等城市房价涨幅均高于武汉，其中郑州已于9月份率先推出新政，武汉本次调控政策的出台，为其余六个城市增加压力，估计这些城市也会跟风出台相应的调控政策。
同策咨询研究总监张宏伟也持类似观点。他认为，部分房价上涨过快的二线城市，如南京、厦门、福州、沈阳、郑州、长沙等，有可能因为房价控制目标完成难度增加，短期内可能采取类似于二套首付比例提高至七成、延缓高端楼盘预售许可证发放等做法，短期内控制均价涨幅范围，以达到短期内市场降温的目的。
中原地产市场研究总监张大伟认为，近几日城市相继出台的新政策，在内容上大部分都是“提高二套房首付和增加供应量”“相比往年的调控，各地细则虽然力度不大，但都明确提到了增加供应，后续市场有望因为增加供应改变市场供需结构失衡的现状。
据南昌发布的《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》，针对当前的房地产市场提出了六条措施，其中包括增加住宅用地供应、加快普通商品住宅建设形成有效供给、大力推进保障性安居工程建设、加强房地产市场监管等。
相比北上广深出台的措施，南昌在“限购、限价”方面采取了类似于一线城市的调控措施。在限购方面，要求抑制不合理住房消费，根据本市房价控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付比例；非本地居民的购房资质，由连续缴纳个税或社保证明1年调整为2年。同时，严禁未成年人购买住房。
同日，厦门也出台七条措施指导当前房地产市场。内容除了涉及增加商品房供给、继续执行限购政策，也进一步实施差别化住房信贷政策、进一步加强税收监管和房地产市场监管政策等。
调控趋向差异化和市场化
十八届三中全会前后，从各地出台的楼市调控政策看，“差异化”和“市场化”成为关键词。
在一二线房价过热城市调控收紧的同时，一些因过往调控市场低迷的城市在政策上却作出“松绑”的调整。如徐州从限购人群、区域及户型三方面，对原本的限购政策进行了放宽。
中信建投分析师苏雪晶认为，从基本面来看，徐州房地产市场总体处于平稳向上的趋势，这点和此前温州限购放松前房价“悬崖式”下跌的市场背景并不相同。新版徐州限购政策更为细化，政策指向更有针对性，对城市核心区域及改善性需求以外的需求放宽，原先被压制的合理需求有望因此得以释放，预计限购放松将立竿见影恢复徐州市场需求。
徐州新限购政策的调整，对市场具备一定的信号意义。市场预计，在徐州之后，将会有更多二三线城市加入限购政策调整的队伍。
中信建投认为，徐州市政府在这个时点调整限购政策，更多是基于三中全会后对现有调控政策思路的重新思考。相比此前的“一刀切”，徐州限购新政更合理、更满足市场化导向、更加反映民生诉求，而与“救市”无关。
而之前中央和地方政府类似“打地鼠”的游戏未来将难再出现，中央对各地政府的调控思路将体现差异化，对于房地产市场较为火热的一线城市和部分二线城市，政策继续从严执行，而对于其他二三线地方政府政策的合理调整将予以默许。
中指研究院也在其实时政策分析报告中指出，与热点一二线城市不同的是，三四线城市更多面临的是市场发展问题。此前，温州、芜湖已相继放宽限购政策。针对房地产市场严重分化的现状，现今调控政策主导权正逐渐由中央政府放宽到地方政府手中，一改过去“一刀切”的调控方式，措施手段在各地呈现差别化。
长效机制筑底为行政手段全面退出打基础
针对房地产市场，十八届三中全会后，中央层面表态更多集中在建立完善长效机制。在这个长效机制的形成期间，困扰市场的房产税扩容等因素也逐渐弱化。
11月20日，国家总理李克强又在国务院常务会议上指出，不动产登记统一的要求。即由国土资源部负责指导监督土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，建立不动产登记信息管理基础平台，并在此基础上推动建立不动产登记信息依法公开查询系统。
中指研究院分析指出，统一登记部门，将使不动产信息更为全面，多部门间实现信息共享，有助于摸清现有不动产存量，帮助监管部门更加准确、及时地掌握商品房规划建设、市场供需情况，未来制定更为科学、合理的宏观调控政策。可以看出，为保证调控政策更加精准有效、加快建设健康有序的房地产市场，作为建立长效机制的基础数据来源，不动产登记及个人住房信息系统将在下一阶段稳步推进。
针对房地产的长效机制，中信建投认为，“三中全会”之后房地产行业将进入一个新的时期，困扰市场的房产税等因素的影响将趋于弱化。各地政府对于市场化调控精神的落实将逐步推进，为将来行政政策全面退出打下基础，行业将迎来以拼市场份额、竞争门槛、差异化优势的时代。
针对市场预期较高的房产税进一步扩容试点，近日国税总局官员也对作出明确表态，目前并没有房产税试点扩大消息。并进一步指出，虽然三中全会之前不少人认为房产税下一步改革举措可能就是扩大试点城市，但三中全会关于完善税收制度的决定，意味着这可能是一系列相关改革，而非扩大试点城市这么简单。
原中国住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮也对媒体表示，从十八届三中全会的政策取向看，重庆和上海的房产税不会扩大试点。三中全会《决定》所说的推进房地产税立法，与目前通常所讲的房产税是完全不同的另外一个税种。三中全会《决定》提出的“房地产税”的实质是对不动产征税，是一种资产税，是化解土地财政的一个方式。
“窗口期”调控手段将持续
在长效机制筑底的“窗口期”，楼市收紧调控又会持续多长时间，对楼市影响又会造成哪些影响？今年以来，拿地权重主要放在一二线城市的龙头房企，是否会针对调控收紧作出调整？
长城证券分析师苏绪盛认为，一线城市后，二线城市开始加入了楼市调控升级的队伍，可以预见将有更多二线城市跟进收紧调控政策，因此坚持限购等行政性调控政策至少在一年内不会退出的判断。
业内人士表示，虽然目前各地的楼市调控均无明确时间表。但他判断，限价政策作为阶段性的调节手段预估很快会结束，但限购和限贷政策则短期内不会退出。
限价政策更多的是影响房地产开发商，但迟早会退出。本阶段限价政策已持续约9个月，预估很快会结束；而限购政策虽然也属于行政手段，不符合未来建立长效调控机制的基调，但其现身两年来取得了显著的效果，一定程度上防止催生出更多的楼市泡沫，而目前仍未有可取代之更有效的办法，因而短期内不会取消；但有可能各城市会根据其实际对限购条件作出适度调整。
针对目前一二线城市出台调控措施中的限贷政策，余海洋认为，限贷是作为一种金融杠杆，是一种市场化调节，在保证市场首置首改需求的同时，提高了中高端楼盘入市的门槛，符合长效调控机制。
今年以来，土地市场分化明显。龙头房企在一二线城市积极抢地，部分热点的一二城市的土地市场持续升温，竞拍激烈，土地起拍底价和实际成交均价持续攀升，创出近年来新高。
在一二线城市销售的占比份额较大的招商地产董秘刘宁向大智慧通讯社表示，鉴于本届政府让市场起“决定性作用”的政策基调，长效机制建立势在必行。但长效机制建立所需的时间究竟要多长，难度究竟有多大，目前还无法判断。
“公司的应对策略仍然是坚持快周转的路线，一线城市保持稳扎稳打，二线城市坚定做强做大。”刘宁认为，尽管很难具体预计调控“窗口期”时间长短，但可以明确的是，调控本身从来就不是决定市场热度的主要因素，市场供求才是。因此，在新城镇化引导政策的政府有形之手和城市群扩张规律的市场无形之手的综合作用下，预计未来一线城市市场会保持平稳，二线城市会有快速增长。
同策咨询研究部总监张宏伟表示，品牌房企的布局策略一般是中长期性的，不是短期性的，不会因为短期内地方政府的阶段性的收紧措施而改变。调控蔓延至二线城市，只针对房价上涨过快的城市而言，并非所有的城市都会收紧调控，影响范围不会过大。
张宏伟还认为，由于二线城市具有比较好的市场成长空间，品牌房企在这个阶段不会放弃二线城市的布局，反而有可能趁机在二线城市加码拿地，谋求市场深耕与逆势扩张的机会。
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