[摘要] 年关将近，沈阳的房地产市场没有像往年那样呈现出淡季的表象，反而有反季热卖的趋势。越来越多的人都在想，这个时候出手购房是个好时机吗？无论是刚需自住，还是投资升值，此时购房都不失为是一个好的时间点。而购房者现在呈现出越来越理性的购房姿态，在这个时候，小户型就成了大家不错的选则。
编者按：年关将近，沈阳的房地产市场没有像往年那样呈现出淡季的表象，反而有反季热卖的趋势。越来越多的人都在想，这个时候出手购房是个好时机吗？无论是刚需自住，还是投资，此时购房都不失为是一个好的时间点。而购房者现在呈现出越来越理性的购房姿态，在这个时候，小户型就成了大家不错的选则。
全年楼市收官之际 销售总面积年内首次"转正"
（来源：东北新闻网）全年楼市即将收官之际，商品房销售面积年内首次“转正”。
据国家统计局统计，前11个月，商品房销售面积为9.1705亿平方米，同比增长2.4%，增速较1-10月份提升3.5个百分点。这也是这一指标在年内首次由负转正。其中11月商品房销售面积环比上涨25.82%，达1.2962亿平方米，成为推动前11个月总销售面积出现正增长的重要因素。
根据记者统计，从今年2月份开始，每月的商品房销售面积增幅分别为-14%、-13.6%、-13.4%、-12.4%、-10%、-6.6%、-4.1%、-4%、-1.1%，直到11月份，上述数据才“转正”——增长2.4%。
链家地产分析师张旭告诉记者，目前购房者入市积极性明显增加，尤其是之前观望的客户再度入市。“主要原因是对于市场预期相对乐观，很多购房者看涨明年市场。”
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计，12月份北京二手住宅市场将延续翘尾行情，成交量或将超过11月份，接近7月份的年内峰值。而且，“今年北京新房市场有望完美收官，全年新建商品住宅（剔除保障房）成交量预计达9万套，将超过2010年的8.8万套和2011年的5.9万套，创近三年新房成交量新高。”
中原地产的数据也吐露些许暖意。据统计，上周多数城市住宅销量同比均呈现明显回暖迹象。但是，“由于存量仍在高位，库存消化速度有限，房企拿地规模和开工速度并未出现同比例提升。”中原地产张大伟说，这反映出开发商在目前的经济和政策环境下，对未来市场走势的判断仍保持相对谨慎。
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沈阳属于国内表现的房地产市场之一
（来源：华商晨报）11月26日，人民网记者就沈阳1-10月份房地产方面的有关数据专访了沈阳房产研究所副所长齐锡晶。他告诉记者，沈阳属于国内表现的房地产市场之一，始终保持着平稳发展的态势，一直没有出现过大起大落。
沈阳房地产市场没有出现过大起大落
人民网：齐教授，您好。沈阳市房产局在接受媒体采访时表示，沈阳是的房地产市场之一，并且各区域特点日益凸显，各区域充分利用区位优势，创新发展模式，迎来楼市发展新机遇。您是怎么看待沈阳的房地产市场的，请对今年的沈阳的房地产市场的表现做一个整体的评价？
齐锡晶：首先，我认同房产局对于沈阳房地产市场所作出的评价；其次，从历史上看，沈阳房地产市场始终保持着平稳发展的态势，没有出现过大起大落。
以2012年1～10月份为例，经过有关方面的共同努力，沈阳房地产市场在总体上，依旧保持着平稳运行的态势。其中，开发投资平稳增长，商品房新开工面积大幅增长，销量降幅逐步收窄，房价运行平稳；同时，土地出让面积和个人住房抵押贷款下降幅度较大，房地产业税收略有下降等。
对比近年来的其它（一线）城市，由于沈阳房地产市场起步相对较晚，在市场活跃的阶段表现出较快的增长速度，在市场低迷阶段表现出较强的抗跌能力，即你好我更好，我差你更差的状态，进而属于国内表现的房地产市场之一。
旺季不旺，淡季不淡是因为沈阳刚需占主流
人民网：受国家宏观调控影响，业内都说今年沈阳的房地产市场是“旺季不旺，淡季不淡”。你认同这句话么？为什么出现该现象。10月份，沈阳的房价出现了环比下降，这是房价将进一步下降的信号么？
齐锡晶：从某种意义上讲，今年沈阳房地产市场比较平稳，或者“旺季不旺，淡季不淡”都是事实。导致这种情况的原因主要包括：，国家的宏观调控政策为沈阳房地产市场的内部、深层调整，带来了影响，指明了方向；第二，一线城市房地产市场的发展为沈阳提供了经验与教训、借鉴与参考，使得沈阳可以少走弯路、保持平稳；第三，有关方面的行为更趋于理性化。房地产开发企业、购房者同样都在关注房地产新政的出台，这使得很多投资和投机者都持观望的态度，而针对刚需的用户，旺季和淡季并不重要，沈阳市的房屋销售对象主要是刚需用户，所以才会出现“旺季不旺，淡季不淡”。
我个人认为，导致10月份沈阳房价环比下降的主要原因是，该月上市、成交（等级备案）的房屋多集中在价位相对较低的普通商品住宅，在总体上拉低了均价。但这并不能说明沈阳的总体房价正在或将进一步下降。
通胀大背景下，沈阳现阶段买房是合适的
人民网：再一次回归到买房这个问题上来。你认为，接下来的一段时间里，具有购买力的（即手里有闲钱的）老百姓该不该买房？作为一种固定产投资，现在又是好时机么？您认为什么时间出手买房比较合适？
齐锡晶：在沈阳，对于有购买力的（富裕资金）市民是否应该购买房子，要根据自身的实际情况来定。在我看来，年轻人就业初始，其住房需求可以通过购买或租赁的方式解决；中年人，如果已经拥有一套房，而且具有一定的经济实力，建议考虑购买一套房子改善居住条件，甚至做些储蓄或储备（可以留给孩子、也可进行投资）；老年人则可根据社会养老、服务等的不断完善，适时考虑以房养老为。
我承认，购房也许不是投资方式。但是在通胀的大趋势或背景下，应当属于可以接受的资金去向。因此，对于拥有一定资金或未来收入预期较好的人士，沈阳现阶段买房子还是比较合适的。与一线城市比较，沈阳的房价仍处于低价位，只要选中合适的房子，尽早出手不失为明智之举。
沈阳大部分开发商资金运作正常
人民网：就您对房产企业的了解。是否有房企出现了流动资金不足、房屋存量过大的情况？什么样的房企有保靠，什么样的房企无保靠？
齐锡晶：据我所知，沈阳大部分房地产开发企业现阶段资金运作正常，保持着正常的建设与销售，房屋存量过大的情况并没有明显出现。据对近年沈阳房地产企业综合实力20强的评选结果及著名房企的观察，其他一些知名度高、房屋品质好、周边配套全的楼盘，更令人放心、销售得相对更好。
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沈阳房价未来走势如何？近日，沈阳市房地产研究所副所长张祥接受沈阳晚报记者采访时表示，未来几年沈阳房价将保持稳中略升态势。
中指研究院公布的数据显示，1～9月份，100个主要城市新建商品住宅均价8363元/平方米，沈阳房价比主要城市平均水平低2000多元。
张祥认为，沈阳房地产市场内在需求比较强劲，受宏观调控政策影响较小。据了解，2011年，沈阳市商品房施工面积首次超过1亿平方米，竣工面积增幅创下近十年值，使得今年沈阳市不同档次和类型的房屋供应均十分充足。目前沈阳市可售房源中，中小户型占比近半数，多数分布在二、三环附近，可以极大地满足住房刚性需求。今年前三季度，沈阳市商品房施工面积再次突破1亿平方米，竣工面积同比增长37%，保证了商品房的有效供给，房价将继续保持平稳运行态势。
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（来源：辽沈晚报）2012年年初，曾有一位业界的朋友告诉记者，未来的几个月中沈阳的楼盘项目都会为产品的销售而发愁——那时恰是一月份，不少楼盘受到市场的影响都处于门可罗雀的状态。
时至今日，当记者再次见到这位朋友的时候，他承认当初的预测有失水准，并解释说，预测时没有考虑到被压抑许久的刚性需求。
今年上半年的市场形势虽然不能完全用“刚需释放”来进行概括，但中小面积户型产品的迅速消化，确实定义了当下市场上的供求关系，引用业界一句流传已久的话，那就是“刚需带动市场回暖”。
供求失衡？中间值产品销路堪忧
由于沈阳近年来土地出让量较大，多数土地也已经转入开发阶段，产品推量也相对较多。因此有不少业内人士均认为沈阳的房产市场从2011年4月份之后，就基本进入到了供过于求的失衡局面。加之近一阶段调控政策的出台，也一定程度上抑制了市场的需求，这种失衡的供求关系始终没有转变。
但是，供求关系失衡只是一个宏观的表象，市场上仍有不少在售楼盘取得良好的销售业绩，以碧桂园为例，其城市东南西北四座项目多条产品线在今年上半年数次开盘，均获得市场认可，其中几次开盘还刷新了区域单次开盘的销售纪录。
1949地产机构总经理王明月认为，虽然沈阳房产市场表现出了供过于求的状态，但这仅仅是一部分产品。“这一阶段沈阳房产市场产品面积的供求关系可以用‘M’线形来表示，中小户型和高端豪宅、别墅产品比较有市场，而户型区间在100m2到140m2之间的中间值的产品容易形成积压。”王明月说道。
王明月认为在上半年，刚性需求开始释放时，受市场影响还有一部分购房者处于观望的状态。
刚需旺盛三环、地铁沿线是置业热点
关于房屋的供求关系，民间有这样一种说法：现在每个家庭有一套房子，家族之间的联姻会让家庭拥有的房子数量越来越多。对于这种说法，建设部政策研究中心领导在一次论坛上给予了抨击：纯属无稽之谈。因为房屋的供求关系要根据城市人口的需求来进行判断，而非脑筋急转弯般的叠加。
有数据显示，沈阳每年接收高校毕业生的数量已经从2000年的8000人增长到2011年的10.7万人，增长了13.4倍，而且这一数量还在不断上涨。唯美尚品项目总监贺东亮认为沈阳作为东北就业中心的地位稳固，刚性需求非常旺盛。“这些毕业生每年购房需求都在500万平以上，占沈阳新购商品房的四成左右。 ”贺东亮说。
虽然高校毕业生仅仅是刚需群体中的一部分，但沈阳旺盛的市场需求还是能够由此可见。贺东亮认为，结合上半年的市场情况来看，中小面积确实成为了大部分购房者的选择，于此同时，三环、地铁沿线和楼盘也凭借更高的性价比和更完善的配套，成为了置业的热点。
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