[摘要] 搜房网数据监控中心统计显示，2012年上半年，全国商品房销售面积21012万平方米，其中，住宅销售面积下降12%，而商业营业用房销售面积增长11.4%。同时，2012年投资类置业者购房意向调查结果显示，高达84%的购房者对商业地产投资兴趣浓厚。
搜房网数据监控中心统计显示，2012年上半年，商品房销售面积21012万平方米，其中，住宅销售面积下降12%，而商业营业用房销售面积增长11.4%。同时，2012年投资类置业者购房意向调查结果显示，高达84%的购房者对商业地产投资兴趣浓厚。
2012年9月，一场由中指研究院、中房指数系统联合主办，搜房网联合承办的2012第七届中国商业地产年会即将在上海盛大召开。此举或将为2012年商业投资理清脉络，并为商业地产未来10年发展指明方向。
群升沈阳新天地常务副总经理厉建华
搜房网：沈阳的商业地产发展历程是怎样的？跟北京上海等一线城市相比，有哪些自己的独特之处？有哪些优势和劣势？
厉总：沈阳商业历史悠久，极具繁荣。商业如潮，不断刻载着朝代历史。概括沈阳商业发展，用一句话表述：过去商业和现在商业。
、过去的沈阳商业
1、沈阳历史商业繁荣鼎盛
沈阳商业历史悠久、交易繁华。距今已有三百五十多年的中街商业和1898年的沈阳火车站前沦为沙俄的租界区的“西四条街”这个名不见经传的小道前身转变为如今闻名东北的太原街就是沈阳繁华商业历史的一个缩影和典型代表。
2、独特的东三省中心地位注定了沈阳商业繁荣的基因
大家都很清楚，沈阳是东北三省的政治、经济、金融、文化、交通、信息和旅游中心城市。“东方鲁尔”之称的我国最重要的重工业基地。尤其2010年4月6日，沈阳被列为国家战略的第八个新型工业改革试验区后更具特色。因此，独特的东三省中心战略地位注定了沈阳商业繁荣的基因。
3、解放后沈阳与国内其他城市商业同样起跑线
沈阳与国内其他城市一样，均历经高度统筹的代商业和典型的改革开放后第二代商业应该没有什么多大区别。
4、沈阳在市场经济下同样经历第三代商业巨变
20世纪90年代，市场经济开始占据主导，大批外资商企争先恐后涌进中国市场掘金，商业开始步入春天。据统计，自1992年9月国内正式批准的家中外合资零售企业———上海八佰伴成立以来。至2010年3月，外商对华投资累计设立企业近69万家，中国实际使用外资超过1万亿美元，连续17年位居发展中国家之首。推进路线从南到北、由东向中西部的一线大城市和沿海二线中等城市发展，对我国零售业形成合围之势。像摩根士丹利、ING(荷兰国际集团)、美林、麦格理、淡马锡、渣打、花旗亚洲、洛克菲勒、新加坡美罗和捷成洋行等，这些在国际市场呼风唤雨的投资机构均不约而同地出现在中国房地产市场。在这一时期大型综合超市、仓储式商场和百货店、shopping mall、酒店等成为商业发展主流。
在美国沃尔玛大卖场超市、法国家乐福、英国TESCO及日本西武、马来西亚百盛流行百货、香港新世界百货等等大肆抢占国内“桥头堡”下，中国商业愈演愈烈。其特点：一是由超市业逐渐吞噬了许多类似百货批发市场；呈现专业市场往批零兼营转变，服装市场则以地域为中心，一二级代理业全面开花。二是由百货商场形成以欧美派、港台派、国有三大运营流派决斗战场，最终使得一大批国有企业面临困境。因此，国家于1999年起大踏步推出二次企改，多数国有股份公司由私人股份控股，致使大批员工下岗，多年积累的剩余价值的国有资产严重流失。三是蝶变后的小规模百货店积极往规模化的购物中心靠拢；四是以家电、安居、餐饮为主题店迅速形成连锁业；五是地铁商业群悄然兴起；六是专卖店、旗舰店、主题店四面开花。
像1999年进沈阳的新世界一店就是蝶变后外资商企抢注沈阳的时代产物。如：沈阳西武、美美、百盛等均在沈阳落脚发展。
第二、沈阳现状商业
面向诱人的第四代商业沈阳政府大张旗鼓招商领跑
以商业地产为代表的购物中心产品和以国外规划理念设计为主导思想的超级购物中心在中国取得了巨大成功。如：上海恒隆港汇、深圳华润万象城、北京世茂天阶等，直接刺激了众多开发商闻风而动。这就是近几年主要以城市综合体、大型购物中心为主题高端大商业。这类大商业在注重自身品牌形象的同时，还在各大复合建筑功能规划组合时把国内外一些的次主力店、旗舰店、特色店、餐饮店等捆绑成特色业态商业航母，完全打破了由零售业往休闲、娱乐、餐饮、文化为目的地的业态转变。体验式、场景式、旅游式等复合目的地物业充分显示这类商业体的独特魅力。由此，城市综合体的出现，非常符合政府倡导的城市复兴经济的发展，因此受到政府的极大喜爱。具体突出两大物业：
1、城市商业综合体
城市商业综合体对中国商业发展起到了巨大的经济推动作用。其体量一般都在数十万方以上，她的投入和运营，不仅能够促进当地加快推进城市化建设，同时还能够给当地产生税收及经济效益，创造大量的就业机会。像豪布斯卡（HOPSCA）、豪乐盛（HOLSER）等城市商业综合体在近几年相继脱颖而出。
目前在沈阳主要流派以大连万达集团所开发的太原街万达广场、铁西万达广场等，还有类似中粮集团开发的中街大悦城等均为主要城市大商业综合体模式，这种模式属于豪布斯卡（HOPSCA），本质为酒店（hotel）＋写字楼（office）＋停车场（parking）＋大型综合购物中心（shop鄄pingmall）＋娱乐休闲（convention）＋国际公寓（apartment）的复合体。另外是群升-沈阳新天地则以在国内旧城改造中由民企群升集团无声无息地创新出的HOLSER复合动力街区商业综合体，体量也都在40多万方以上。豪乐盛（HOLSER）则以H代表酒店，O代表办公，L代表休闲，S代表购物，E代表娱乐，R代表居住，是一个可以催生新商业中心的现代综合业态的集合体。
2、购物中心
购物中心是商业、地产和金融产品的复合体，因为它不是静态的不动产，而是一种通过运营可以带来增值，具有动态潜力和较高率的投资形式，因此独具光环。从1996年至今，购物中心已经在中国发展了17年，通过这17年的升级发展，无论是购物中心的前期定位、规划、招商、运营都开始逐渐走向正轨、成熟。她对一个商圈的形成具有非常重要的影响力。目前能够代表国内购物中心发展高水准的有北京东方新天地、上海恒隆港汇、深圳海岸城、深圳万象城、杭州大厦购物中心等等。这些都是代表着都市购物中心（Shopping Mall）的商业。据专业做过测算，的购物中心（Shopping Mall）每天租金已达144元/平米。因此，目前国外商业巨头在中国投资非常盛行，都在虎视眈眈按自己战略积极抢占都市购物中心的同时，还往郊区型购物中心（Shopping Center）物业发展，像英国零售巨头TESCO投资开发的青岛乐都汇,正在天津开发的美国梅西百货，都是百货型购物中心、社区购物中心和邻里购物中心的一种代表作。伴随商业日趋竞争与蝶变升级，以及中国百姓家庭汽车化的住宅郊区化生活，今后将面临越来越多的复合型商业形态的大型购物中心Mall出现在中国，这些就是现代工业文明和商业文明的必然产物。
大家都知道国际上像美国扣除汽车这样耐用大型消费品，购物中心在整体社会消费额当中占有一半，欧洲很多国家也占有一半，日本大体上是在35%左右。但中国购物中心销售额在社会消费零售总额占的比例不到10%，因为上海统计局统计了上海购物中心占上海社会消费总额当中占只有10%左右，所以判断中国购物中心占社会消费总额不到10%。这个数字跟其他国家有很大的差距，但恰恰这种差距又成为中国未来购物中心产业大发展的巨大机会和空间。
初渐谓之变,变时新旧两体俱有；变尽旧体而有新体，谓之化。古人已经告诉我们，只有把旧事物变成新事物，这样的变化才有价值。商业亦是如此！当代沈阳政府与时俱进，商业产业蛋糕被节节做大。随着大举“走出去，请进来”的招商政策下引进大型购物中心在沈阳的不断鼎现，从2011年11月末数据了解，沈阳市商业市场全年新增供应面积约68万平方米，总存量超过400万平方米，集中爆炸式供应下商业市场竞争激烈。如2011年6月3日，总量33万平米的沈阳天润广场，13万平米购物中心正式启动。又如8月，东南亚商业骄子尚泰强势扩张于沈阳中街大悦城C馆、来自泰国的ZEN先先时尚精品百货开业，这是ZEN的中国首店。9月沈阳50万平米综合体万象城绚耀开幕。茂业百货亮丽登场。而且，跑马圈地在沈阳零售市场风生水起。兴隆大家庭、沈阳商业城、皇城恒隆广场、新世界百货、北京华联等相继扩张；茂业百货、华润万家、大悦城、龙之梦、群升-沈阳新天地、沈阳天地、卓展购物中心卓越精品馆、华润万象城、尚泰百货、市府恒隆广场、天润广场、星摩尔沈阳购物广场、北一路万达广场等都呈现紧锣密鼓地建设热潮，商业呈现一片争先恐后的开店潮。这巨大的开店潮的结果就是——商业蛋糕重新被切割。
沈阳商业在政府的大刀阔斧的招商运动下可以说已经从一个娃娃逐渐成长为一个具有像早上八九点钟太阳一样的“青年”了，到处充满朝气蓬勃！
沈阳商业的突飞猛进有着以下几大特点：
一是政府高度重视，如每年春节沈阳政府市长、书记一把领导亲自带头南下亲民招商就是见证；
二是为抢占三省商业制高点，大鳄商业本身虎视眈眈，国内外商业巨头扎堆沈阳；
三是政府的形象工程“金廊银带”商业地产爆发性开发，使沈阳商业地产的开发总量迅速膨胀。目前有数据显示，沈阳的商业地产开发量占整个房地产开发总量的三分之一以上。
四是商业热钱源源不断涌入，金廊上的标志性建筑高度一次次被刷新。如香港恒基建设的300米高度的大型商务广场；香港的地产巨头恒隆集团的恒隆市府广场主体建筑双塔楼高达330米。沈阳茂业中心大厦达66层，可见这个城市综合体时代的高度均在270米以上。
五是随着2013年全运会在沈阳召开的利多因素下，商业地产迅速成为东北商务发展的旺地，外地、外国的开发商纷纷涌入沈阳抢占零售业市场；由此商业地产沿青年大街为主轴形成扎堆，由此沈阳已经进入一个诸侯混战的新商业时代，这局面一方面会带来一场欢天喜地的繁荣，另一方面也将带来一场无法逃避的相互杀戮。
六是商圈地位出现裂变。继传统的中街、太原街等商圈地位受割据裂变后，带来了区域商圈板块迅速升级，并与房地产“幸福”联姻，促成区域商业综合体的繁荣。中兴沈阳商业大厦三期工程，新玛特铁西店、百联沈阳购物中心、家乐福青年大街店等大型商场、大型超市陆续开业……这让这些名店所在的商圈迅速发展，以万象城、茂业、佳兆业、新世界会展中心、嘉里中心等为代表的五里河延伸文化路立交区域板块的陆续崛起，整体定位将向中高端消费档次拉升。同时，区域商圈近几年发展热烈，如长江街商圈、铁西商圈、五爱商圈、三好商圈、南塔商圈等，这也预示着沈阳未来的商业布局将越来越趋于多个复合板块，由此商圈服务半径越缩越小,形成给百姓购物带来越来越便捷趋势。
截止2012年商业地产在沈阳城区烽烟四起，完全进入“战国时代”。随着近两年沈阳政府加大了对房地产行业的宏观调控力度，限购政策对住宅影响很大。而商业地产不限购政策下对市场的影响相对较小，所以很多发展商纷纷转入商业地产淘金愈加激烈。这激烈的背后意味着商业投资热时代已经来临。
搜房网：大家最关心的问题是，在投资商业地产时，最重点关注的是哪些问题？怎样判定一个项目是否具备投资价值？
厉总：控制风险是首要策略，用十二个字概括：细研投资回报、增值幅度、投资商的运营能耐。必须看清可持续性发展的项目产品。
搜房网：在投资建设项目时，出于哪些规划和设想？这些规划和设想又对现在项目的成功做出哪些贡献？
厉总：从国外发达国家经验来看，应该说购物中心将是国家未来发展的一大产业。由此集群效应下，规划规模完善、规划结构合理，引导经营贡献、引导消费贡献是必然。
搜房网：作为一个成功的并从事商业地产业多年的业内人士，您认为，沈阳的商业地产未来走向如何？目前是否是一个投资商业地产的良机？
厉总：随着投资渠道变窄趋势下，而且当今股市周期的下滑，将引发资金转身投资商业地产。另外，随着我国休闲经济时代的到来，像旅游、酒店、娱乐等休闲商业目的地均是投资热门。
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