[摘要] 雨季来临，部分小区的顶楼和把山居民因屋顶漏雨、墙体渗漏而闹心——想用维修基金修房，苦于报批程序繁琐，难解燃眉之急。
雨季来临，部分小区的顶楼和把山居民因屋顶漏雨、墙体渗漏而闹心——想用维修基金修房，苦于报批程序繁琐，难解燃眉之急。8月10日，记者从市房产局小区管理办公室得到消息，年末沈阳将出台维修基金应急管理办法。届时，小区再遇到屋面漏雨、墙体渗漏、地下给排水管线损坏、楼内给水共用管线爆裂、小区窨井外溢、楼内共用电路发生故障等严重影响住用功能的故障，都将纳入应急维修范围之内，房产部门可以简化审批手续，迅速启用维修基金。
现状 启用维修基金必过“双2/3”“红线”
住房维修基金是包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。2000年6月，国家对维修基金作出新规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业，或与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应按规定交纳专项维修资金。专项维修基金属业主所有，专项用于保修期满后共用部位、共用设施设备的维修和更新改造，不得挪作他用。维修基金专户存储，享有活期利率。
沈阳市房屋维修基金2000年6月收取初期，是按总购房款2.5%交纳。两年后调整为“每平方米高于2300元的住宅，按2300元标准的房屋总价的2.5%收取；每平方米低于2300元的住宅，按实际房价的2.5%收取”。
为了维护大多数业主的利益，维修基金使用有严格程序，并不是想用就能用。一般来说，小区业主想要启动和使用维修基金，首先需要符合以下四个条件：该小区或住宅楼建立了维修基金账号；损坏的部位必须是公共部位和公共设施；必须是在保修期满以后；商品房小区必须组建业主委员会，由委托的物业公司在业主大会的监督下启动和使用维修资金。
在满足以上条件的情况下，要经过六个既定步骤才能启用维修资金。具体说，当住宅的业主发现房屋出现漏雨等质量问题需要维修时，物业企业要首先进行勘查，并向业主委员会提交维修申请报告、开发建设单位《住宅质量保证书》、工程预算书等资料。资料齐备后，住宅小区的业主委员会将组织召开业主大会（也可采取业主意见书面调查等形式）对资料进行审议。审议通过后，形成业主大会决议，在小区内公示5天。
物业公司5天后将公示照片、业主委员会对公示意见反馈情况说明、业主意见调查表等材料报到所在区的小区办审核。区小区办实地审核后，提出审核意见方可实施对物业共用部位、共用设施设备的大修，更新或改造。对于单个项目资金在5万元以上的较大工程，建议业主委员会通过社会专业部门对工程造价进行预、决算审验。
值得注意的是，启用维修基金最关键的一个环节就是不但要占小区2/3以上户数的业主同意，而且还要同意户数的业主居住的房屋面积加起来占小区总房屋面积达到2/3以上，即“双2/3”原则。
困惑 维修基金难解“燃眉之急”
近两年，每逢雨季来临，家住铁西区保工街七马路附近某花园小区的李先生就一筹莫展。他家住的是小区顶楼，近四五年屋顶总漏雨。为了房屋维修，他三天两头找物业公司。物业公司说，动用维修基金得经过2/3以上业主同意。前几年，小区有业主委员会的时候，由于很多非顶楼居民抱着“反正我家不漏”的想法而不同意动用维修基金，业主大会一直没开上。而这两年，小区业主委员会“黄了”，更没人召集业主开会，动用维修基金就更没指望了。
记者调查发现，现实生活中，真正想要启用维修基金很难。其中2/3以上业主是否同意，成为维修基金最终能否动用的关键。如果同意的业主没达到2/3，维修基金就不能用。现实情况是，一些小区尚未成立业主委员会，许多小区很难召集所有业主参加业主大会。由于屋顶漏雨只涉及顶层住户，即使有人参会也很难让2/3的业主同意动用维修基金。有些小区入住率尚未达到2/3，即使有紧急情况，这笔钱也动不了。
“现在老百姓都说修房难，的障碍不是‘没钱修’，而是‘有钱修不了’。”记者从市房产局小区办了解到，目前，沈阳市商品房维修基金已达44.3亿元，使用1.2亿元。
据介绍，维修基金使用率不高的原因有两个：一个是房屋使用期限一般在50年左右，沈阳市从2000年才开始收取维修基金，现在还没到使用高峰。而另一个重要原因不是房屋不需要维修，而是难获大多数业主同意。
操作 既要简化程序又要严格审批
为及时解决居民房屋漏雨、墙体渗漏、管线爆裂等紧急难题，沈阳市人大代表曾提议，房产部门应灵活掌握《物权法》关于“只有发生危及房屋安全等紧急情况才可简化维修资金审批手续”的规定，将屋面漏雨、墙体渗漏等纳入紧急情况之中。可以规定“在紧急情况下不必经过2/3以上业主同意，可以直接启动维修基金”。
因为“召开业主大会程序比较复杂，应该先救急。”市房产局物业管理处处长陈全表示，把屋顶漏雨等严重影响住房功能的情况，列入紧急情况范围内，有利于解决百姓生活难题。
据市房产局小区办负责人杨洪仲介绍，现在他们正在起草维修基金应急管理办法，具体实施细则正在制定并经有关部门审议后，预计年末即可实施。届时，再遇到应急情况，直接到房产部门审批，迅速启用维修基金。
据了解，为了保证维修基金使用安全，即便是紧急情况下使用维修基金，也要经过有关部门的严格审批，这样才能避免业主利益受损。“审批的环节是必不可少的，审批程序应该方便快捷，这样才能及时解决居民难题。”
“其实，屋面漏雨、墙体渗漏不只是把山、把顶等少数居民的事，还会加速整栋楼的老化、折旧，会使整栋楼房使用年限降低而发生贬值，真正受损失的是全楼居民。因此，沈阳市民应该树立一种成熟的住房消费观念。”陈全表示，如果业主能树立“自治”意识，积极主动成立业主委员会，并主动参加业主大会履行职责，将有助于从根本上解决维修基金使用难题。
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