政策调控下3月重点城市楼市 商业用地成双重避风港

房天下综合整理  2011-04-13 09:41

[摘要] 最近一年来，国家陆续出台了一系列针对房地产市场的调控政策。从最新的楼市成交等方面数据来看，调控效果初步显现。相关机构的数据表明，今年一季度，全国各地新房、二手房的成交量波动明显，多个城市一季度成交量大大低于去年同期，房价涨幅也受到明显抑制，部分城市价格出现下调。

政策调控下3月重点城市楼市成交同比下滑四成 上海证券报

最近一年来，国家陆续出台了一系列针对房地产市场的调控政策。从的楼市成交等方面数据来看，调控效果初步显现。相关机构的数据表明，今年一季度，各地新房、二手房的成交量波动明显，多个城市一季度成交量大大低于去年同期，房价涨幅也受到明显抑制，部分城市价格出现下调。

从成交量上看，3月是房地产市场的传统旺季，各城市交易量较2月有所上涨，但相比去年同期却明显回升乏力。中房指数研究院的数据显示，3月该机构监测的30个大中城市中，七成城市楼市成交量环比上涨，但是相比去年3月，则有近八成城市同比下跌。值得关注的是，所监测的重点城市同比全线下滑，总体下滑40.5%。其中，北京下滑幅度，达到48%，南京、杭州下滑幅度也超40%。

政策调控下，一线城市房价率先出现松动。中指研究院监测的100个城市中，京、沪、深、广四大一线城市3月房价均呈现环比小幅下降，其中上海降幅，环比下降7.6%。二线城市中，宁波价格下跌29.06%。

不过，值得注意的是，受一、二线城市调控挤出效应的影响，不少三、四线城市房价出现不降反涨。中指数据显示，3月住宅价格环比涨幅居前的城市包括保定、呼和浩特、中山、吉林、秦皇岛、潍坊、南通、昆山、湖州、株洲等，几乎全部是三、四线城市，单月价格环比涨幅都在1%以上。

在二手房市场，一季度主要城市二手房成交量低于去年，9个城市的平均降幅为13%，其中广州、杭州和武汉降幅超过20%。价格方面，一季度主要城市的二手房价格指数继续上涨，平均涨幅为6%，但1月、2月、3月的平均环比涨幅分别为2.5%、1.9%和1.4%，涨幅持续缩小。

从市场走势来看，调控政策对市场的抑制作用将在2011年二季度继续释放。中指研究院分析师认为，已出台限购政策的城市，未来几个月成交量仍将维持在较低水平。三、四线城市销售受调控影响较小，未来几个月销售形势比一、二线城市要乐观。价格方面，未来几个月，价格结构性下调的现象将更加明显，不同城市和区域的价格表现将更加分化。相比三、四线城市，一、二线城市价格调整将更加明显，尤其是远郊商品住宅价格或将率先出现明显松动。

商业用地成双重避风港 一季度各地供需大增 上海证券报

在住宅市场低迷的情况下，商业地产相关领域却收获了意外惊喜。首先是商业项目成为地产商和地方政府双方的避风港，一季度，不少城市的土地市场上，商业地块大行其道。其次，受外企强劲的扩张需求推动，不仅上海写字楼空置率大幅下降，部分甲级写字楼满租，租金更是节节攀升。

2011年一季度，土地市场供需量普遍呈下降趋势。由于住宅市场受政策调控影响巨大，从范围来看，不论是开发商，还是地方政府，都把商业地产看作楼市调控下的“避风港”。一季度，不少城市的土地市场上，商业地块大行其道，不仅政府推出的商业地块比例大增，开发商的拿地喜好也明显从住宅用地转向商业用地。

一季度商业用地供需占比大增

搜房网数据监控中心统计数据显示，上海一季度土地市场共推出60幅经营性用地，共计278.03万平方米，同比增长76.6%。其中，住宅用地（含普通商品房用地、商住用地、商住办用地）20幅，计112.97万平方米，同比减少18.6%；保障房用地（含配套商品房、动迁安置房用地）12幅，计70.79万平方米；而商业用地（包含商办用地、商服用地、公共设施用地）有28幅，几乎占全部出让地块数量的半壁江山，总面积达94.27万平方米，成交总金额为95.55亿元，同比大增409.7%。此外，在出让的20幅住宅用地中涉及商业的地块也达10幅之多。

在北京，一季度土地市场则出现了严重的“供地荒”，在少量成交的土地中，商业地块占比亦大幅上升。据链家地产市场研究部统计数据分析，北京土地市场一季度共成交46块土地，其中居住用地仅6块，占比约为13%；商业以及其他类多功能用地13块，占比约为28%；物流以及旅游用地6块，占比约为13%，工业用地21块占比约46%。

从历年北京土地成交数据来看，季度都为供地低谷期，但今年居住用地季度成交量同比去年季度的17块减少约65%。根据北京市土地整理储备中心信息显示，4月13日，又有两块商业用地计划入市。

而据美联物业市场中心调查发现，2011年一季度深圳土地市场上已有4宗办公用地挂牌出让，共约14万平方米的办公面积。与2010年全年仅成交3宗、约15万平方米的办公面积相比，今年季度的深圳办公用地供应量已接近上年全年的总量。

天津也发生了类似的情况。一季度天津共成交186宗土地，总面积近1239万平方米。其中，住宅用地量占土地推出总量的比例已低于去年同期水平，而商业办公用地所占比例由12.09%攀升至16.13%。

商业地块供应大增支撑土地财政

“自1月底对住宅市场进行严厉调控以来，相对不受调控影响的商业市场逐渐升温，开发商拿地策略也逐渐从住宅用地转向商业用地。”搜房网分析师认为，在楼市调控环境下，商业地产成为不少地产公司的避风港，商业用地也随之受到热捧。

以上海为例，一季度大虹桥板块的多幅商业用地出让成为市场关注热点，3月31日，北京万通地产经过73轮厮杀，以总价15.5亿元获得虹桥商务区核心区一期04号商业地块，由此进入上海市场。同属京系开发商SOHO中国近一年的时间内在上海动作频频，已经在上海获得的五个项目。

“虽然商业地产占用的资金量较大，但在转型商业地产开发的初期阶段，大多数房企都会出售商业项目的一部分，以保证资金回笼。在企业资金状况稳定、持有项目成熟开始稳定的情况下，再逐渐增加持有项目的比例。”一位商业地产开发商内部人士告诉记者，虽然商业地产一旦部分出售后会影响项目品质，但在国内商业地产开发融资渠道有限、房地产信托基金尚未放开的情况下，部分出售也是无奈之举。对那些决心转型商业地产的开发商来说，最终是要向商业地产开发运营商转型。

商业地产不仅是开发商转型的方向和目前调控市场中的避风港，对地方政府而言，也是其财政收入的有益补充。“地方政府压力很大，一方面要响应政府楼市调控的要求，严防住宅用地出让出现高溢价率，一方面又一时难以克服土地财政的顽疾，因此减少住宅用地的推出，多卖商业用地，这样既符合调控要求，又能保证财政收入。”一名业内人士告诉记者。

美联物业市场研究部人士也认为，今年一季度商业用地集中供应主要是由于地方政府很难舍弃土地出让带来的丰厚财政收入，在国家调控住宅市场的关键时刻，加大商业用地的供应能弥补因住宅用地出让缺失带来的损失。