[摘要] 沈阳"限购令"在众多期盼中尘埃落定，细则是以区域为划分界限的，二环区域内暂时实行限购政策。
沈阳的限购令正式向社会公布，其中规定，在本市二环区域内暂时实行限购政策。对已拥有一套住房的本市户籍居民家庭（含购房人、配偶及未成年子女，下同）、能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在二环区域内向其售房。限购出台，业内网友众说纷纭，二环内楼盘也受到不小的冲击。有业内人士表示：沈阳二环外楼盘体量大，沈阳限购较温和，限购效力有限。
沈阳限购 限与不限以二环为界
（来源：辽沈晚报）沈阳版限购令的核心内容是：已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（含购房人、配偶及未成年子女，下同）、能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在沈阳二环区域内限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。
对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在沈阳二环区域内向其售房。
为何选定二环内限购？
沈阳版限购令并没有把城市全域作为限购区域，而只是将限购的范围限定在了二环以内。沈阳为何做出这样的决定？
沈阳市的二环以内集中了城市老区的绝大多数商业街区、公共服务机构等，这里人口密集，传统的区位优势明显，因此房价在同城范围内也处于领先地位。
沈阳将限购的范围圈定在二环内，主要是基于这方面考虑。不过也有业内和分析人士认为，沈阳将二环内作为限购区域，力度相对“温和”，因为如今的沈阳二环外的楼盘已经形成规模，甚至有赶超二环内区域、晋升房产市场主力的趋势。
二环内包含哪些区域？
按照《通知》的表述，沈阳住房限购区域限定在二环以内。
所谓二环，是指白山路、重工北街、重工南街、揽军路、玉屏路、沈水路、沈水东路、新立堡东街、高官台街、观泉路、金山路和白山路这些街路构成的封闭环。
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二环内楼盘影响较小
陈利文：目前而言，沈阳二环内的项目已经不是很多了，所以对沈阳房地产市场没太大的影响，相反可以会促进二环外房价的上涨。而二环内的项目有着地理位置优势，本身不愁卖。《《详情
孙成勇：沈阳版“限购令”出台，限制购房者在二环内购房，而沈阳楼市众多楼盘集中在浑南、于洪、沈北等二环外地区，这样在一定程度缩小了限购效力。《《详情
庞勇：沈阳大力发展大浑南，浑南地处二环外，影响较小，而二环内，住宅项目体量较小，总体来看沈阳限购令出台对沈阳楼市影响不大。《《详情
崔钟凯：而沈阳近一段时间的开发项目很大一部分集中在二环至三环之间，所以影响的范围较小。《《详情
二环内销售或下降 二环外销售或现狂潮
李爽：限制在二环内购房，是政府的导向所在，近年来，大品牌开发商近郊拿地频现，二环外销售量不断上涨，房价也出现新的高潮，目前二环外房价已经突破5000大关，相信随着限购令的出台，二环外房产必将引起新的抢购狂潮。《《详情
杜宏鹏：二环内，客观上来说，短期内价格不会有太大变化，但是销售量会明显的下滑。《《详情
王亚夫：本次沈阳限购对二环外楼盘是利好。《《详情
耿洁：沈阳限购令出台将沈城购房者分流，购房者买房有明确意向，适合条件的购房者选择二环内，其他的购房者会选择二环外，沈阳温和版限购促进了沈阳二环外繁荣。《《详情
杨志刚：应该说沈阳此次的调控措施还是相对比较严厉的，会加重购房者的观望情绪，成交量方面在调控的背景下会受到一些影响。《《详情
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中立 保持稳健发展的态势
曲赜胜：：因为沈阳的市场并不像个别一线城市有很大的泡沫，但是沈阳去年房价上涨过快，推出限购令会对此有所抑制。同时二环外的销售市场会保持稳健发展的态势，从总体来看，沈阳楼市整体水平的提高有促进作用，楼市的发展也不会因为限购而停止。《《详情
宁：限购令的出台对沈阳的房价不会有太大的影响，二环外的房价不会降只能继续上涨，二环内短时间内房价的涨幅会出现停滞，但是房价也不降，二环外房价的上涨对二环内会有促进，二环内也会继续上涨。《《详情
于浩波：从此次出台的限购令细则中可以看出还是相对比较温和的，符合沈阳房地产试产目前的发展状况。《《详情
张冬梅：沈阳限购主要是结构性调整，促进了沈阳二环外区域快速发展。例如浑南、于洪、沈北等区域，限购的出台更积极的促进人口外扩，拉动城市框架发展，让沈阳更均衡更健康的发展。《《详情
杜宏：在这样一个相对稳健、健康的市场出台这样一个限购令是比较合适的，符合沈阳房地产市场的发展方向，对二环外以及大浑南的发展是有很大利好的。 《《详情
徐利群：此次限购的区域在二环内，而沈阳近段时间建设的高端项目大多集中在大浑南、长白区域，所以对沈阳楼市整体影响不大。《《详情
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首次置业购房者买房地段影响较小
至沈阳限购令出台，“二环”成为一个关键词，二环内外的“命运”如何成了业内和网友议论的焦点，有业内人士表示：二环内本属烫金地段，限购令的出台并不能抹掉其长期价值的体现，二环内楼盘仍有其固定的需求群，其实，无论限购令是否出台，对于首次置业的购房者而言，手里的钱是有数的，应该选择那个地段心中早已有数，限购的出台只是惯性的把沈城购房者分流。
网友Sunny·fu表示：我在沈阳还没有购房一套房子，一直看中铁西的房子，沈阳限购令的出台对有影响较小，我比较认可铁西的楼盘。像Sunny·fu这样的网友占有一定比例，首次置业购房者认为限购令对其影响较小。
“被限购”购房者 退二环内房子改买三环房
3月2日上午房天下在沈阳房地产办事大厅了解到，目前并为出现“被限购”的情况，您只要是在新政实施之日前买房并备案，将不会受到限制，如果您在此次“限购”范围内，您可以选择在开发商处退房，选择二环外置业。
同时，房天下了解到只要您在限购令实施之日前购房并合同备案，您就可以不受限购令影响，购买二环内第三套住房。沈城购房者还可以打擦边球，在限购令实施之日前抢搭限购末班车。
后限购时代 二环内外成购房者“纠结”
沈阳限购令执行之后，购房者在选择楼盘时会出现选择二环内还是二环外的分歧，后限购时代购购房者被惯性分流，购房者买房有明确意向，适合条件的购房者选择二环内，其他的购房者会选择二环外。
二环内区域几乎包括了沈阳老城区所有的繁华区域，这个区域也堪称沈阳老城区核心中的核心。不过，伴随着沈阳上一次的区划调整，仅沈阳和平、沈河、铁西、皇姑、大东这五大中心区的辖区范围，也已经突破了“二环”，后限购时代，加速沈阳城区的外扩，使大沈阳的概念更具体化。
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| 项目 | 位置 | 均价 | 环线 |
| 民亿苹果树 | 于洪昆山西路 | 均价5000元/平方米 | 一至二环 |
| 亿海阳光 | 皇姑一环旁向工街与明廉路交汇处 | 均价5200元/平方米 | 一至二环 |
| 西堤国际 | 皇姑昆山西路99号（塔湾家乐福西侧） | 均价6200元/平方米 | 一至二环 |
| 广厦摩卡公馆 | 皇姑华山路223号 | 均价6700元/平方米 | 一环以内 |
| 宏发华城世界 | 铁西保工街南端于洪新城仙女湖路吉力街口 | 均价6000元/平方米 | 一至二环 |
| 水晶城 | 东陵东贸路75号(东陵西路远大集团北侧) | 均价5500元/平方米 | 一至二环 |
| 蚂蚁精舍 | 铁西肇工北街11号（铁西物流中心） | 均价4000元/平方米 | 一至二环 |
| 府兴雅园 | 铁西北一西路27号 | 均价5000元/平方米 | 一至二环 |
| 宏发英里 | 于洪浑河北岸南阳湖街与细河路交汇处 | 均价4600元/平方米 | 二至三环 |
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开发商说：区域限购 有保有限 二环外成购房者天堂
金地沈阳公司总经理助理杜宏
沈阳万恒鸿基房地产副总经理崔钟凯
沈阳的限购令是根据国家政策不得不出一项房产条令，我认为其核心是：让沈阳二环以及外周边得到更大更多的发展机会，从而带动沈北、道义这样不发达的局域，从而实现2环外的建设最终辐射到3环。沈阳想把资金更多的流向二环以外的建设，类似于现在二环以外就是特区，特别对待我觉得沈阳还是挺聪明的，我不打压你的投资热情，你要是想投资，给你画了一个圈 ——请到二环外。这样二环能得到一定的发展，沈阳政府出台的限购令还是挺用心的。但是这样的政策对刚性需求市没有什么影响的，对投资客来讲，只是从二环内转到二环外比较热门的区域如浑南等。<<<沈阳万恒鸿基房地产副总经理崔钟凯
沈阳市城建房地产开发有限公司营销总监耿洁
沈阳限购令出台将沈城购房者分流，购房者买房有明确意向，适合条件的购房者选择二环内，其他的购房者会选择二环外，沈阳温和版限购促进了沈阳二环外繁荣。<<<沈阳市城建房地产开发有限公司营销总监耿洁
沈阳市意昂房产经纪有限公司总经理陈利文
沈阳限购令的出台就来说是比较温柔的，比较宽松，已经出台的很多城市在限购的时候都是以市区为界，而沈阳是以二环为界限，这样就会比市区的限制小。目前而言，沈阳二环内的项目已经不是很多了，所以对沈阳房地产市场没太大的影响，相反可以会促进二环外房价的上涨。<<<沈阳市意昂房产经纪有限公司总经理陈利文
美辰地产营销总监李爽
沈阳版“限购令”的出台，将在一定程度上影响房地产市场的成交量。限制在二环内购房，是政府的导向所在，近年来，大品牌开发商近郊拿地频现，二环外销售量不断上涨，房价也出现新的高潮，目前二环外房价已经突破5000大关，相信随着限购令的出台，二环外房产必将引起新的抢购狂潮。<<<美辰地产营销总监李爽
购房者说：二环到三环房价上涨 限购推动二环外经济发展
二环到三环 眼看着要涨
(来源：沈阳晚报)“二环以内限，二环以外不限，那二环到三环的房价会不会‘噌噌’的向上涨啊？！”限购令刚刚浮出水面，很多人已经看中了二环到三环之间房产的潜力，张锐认为，趁着这个区域房子还没有涨起来，符合条件的话拍一套应该能稳赚一笔。不得不说，此次限购令成了很多二三环楼盘的福音，该“限”的都“限”了，该卖的也都能卖了……
浑南不受限 铁西受限楼盘较多
“浑南涨得那么快，怎么限购令没有包括浑南？”由于限购令对二环以内置业做出了相对严厉的限购，很多人都把视线转到了房子很多、长得很快的浑南。“我同事也觉得浑南房价涨得已经很高了，但是没有受限，恐怕还是会涨价的！”这次限购恐怕受影响的应该是目前房屋供给量同样很多的铁西了，很多市民都觉得铁西有很多新楼盘将受到这次限购的波及。
限购令推动二环外经济发展
“我觉得限购令一出，二环外的房子在短时间内一定会掀起一个小高潮。”限购令一下，大家都去二环外买房子了，很多人和 想的一样，这么一来开发商也会把视线都盯上二环外的区域，无论在开发力度和配套的跟进上都会有很大幅度的提升。“我个人觉得这样应该会推动二环外房地产和经济的发展，人会越来越多。”
首付六成 二套房影响较大
张桂芝给儿子看中了一套109平方米的新房，刚跟售楼员问好了首付和月供，没想到“大限将至”。“首付一下子提到了六成，我儿子还没结婚，现在买房就是二套，这一下子房子就可能买不了了！先不说房价是否会降，但首付却一下子涨了，像我们这样真正想买房子的也跟着一起吃了挂落儿。”
五年内二手房受影响较大
“我刚签的买卖合同啊，这限购令出台了我的买卖合同也作废了！”由于房子未满五年，限购令一出，刘蕊交易的二手房一下子变成了全额交税。“合同上签署的是‘交易产生的所有费用都由买房承担’，这一下子买方就不干了。”刘蕊原本挂出的“有房急售”也因为限购令的出台变成了“有房售不出”，一直感叹自己的点子真背！
2011年是调控年 开发商如何应对
（来源：沈阳晚报）虽然沈阳房价不高，需求旺盛，不在国家重点调控的城市之内，但沈阳将不可避免或多或少的受到新政影响。只有在市场不好的时候，才更能体现出营销的价值。在国八条、限购、加息等多重调控重压之下，沈阳楼市如何突出重围成为开发商关注的焦点，本期我们邀请了三位业内人士从产品定位、销售节奏、战略方向以及营销策略多方面谋划应对之计。
关键词1：销售节奏
牟启玮：适当加快销售进度
限购令持续很长一段时间的话对楼市的影响还是很大的。目前外地人在沈阳购房的比例在40%左右，这部分客户将受到很大的影响。此外，投资客户也将会因为限购令而挤掉部分购房需求。单价在8000元以上、户型较大的楼盘受到政策的影响较大。因此开发商应适当加快销售进度。加大宣传，多做点活动。
杜宏鹏：控制规模销售期也可后移
今年沈阳很多楼盘会控制开工的规模以及销售的速度。已经在销售期的应往前赶快速销售，还未销售的可能会将销售期往后移避开此轮调控周期。此外开发商在产品定位方面会更精准，注重产品创新，提升品质。市区但位置并非核心的项目会控制面积大小，更多针对首次置业以及首次改善型客户。位置好一点的项目面积可能会偏大力求一步到位。
关键词2：产品力
牟启玮：把产品的性价比做足
2011年调控政策趋紧，开发商面临的销售压力也将更大。原来这一区域可能去年销售1000套房屋，受新政影响，可能今年就能卖出600套。这就要求开发商修炼好内功，做好功课，提高产品品质以及物业服务质量，争取在这600套中占据更大的比例，做到竞争的相对胜出。
王明月：专注产品研发更重要
今年将是房地产行业重新洗牌的一年，无论对于开发商、广告公司还是代理公司。开发商在今年将面对产品以及资金流的考验。只有把产品做好，提升产品力规划才会胜出。对于像万科这种专注产品研发的开发商来说今年是一个好年份，因为他们能抢到更多的消费者。在住宅受限的情况下，公寓、写字间等非住宅产品的销售在今年将会有很大空间。
关键词3：调整方向
牟启玮：加大两居室住宅供应
对于还未销售的项目，开发商可以根据市场情况调整一下产品结构，将产品定位由改善型更多的向刚需产品转换。一是加大小户型产品比例，比如可以增加60-80平方米小两室户型的供应。二是改善户型面积，户型面积不要一味的追求豪华，定位更多的针对首套或者次改善型客户。
杜宏鹏：中小项目关注郊区地块
虽然同在调控影响之下，但沈阳市场相对健康，不在国家重点调控的城市之内。沈阳限购令预计会按市区限购而不会一刀切。对首次置业以及首次改善型楼盘影响较小。在限购令、限贷以及保障房三重叠加效果下，预计对中低端楼盘以及投资性楼盘影响较大。在这种大背景下，中小开发商在选地时更关注郊区新兴地块。从2008年经验来看下半年是拿地好时机。
关键词4：营销手段
王明月：降价促销可能出现
房产营销在2009、2010年市场大势好的时候体现的不是很明显，今年的市场跟2008年很像，只有在市场不太好的时候，才更能体现代理公司、广告公司的价值。2011年是沈阳楼市的营销年。更懂实战、专注产品的才会取得好的销售业绩。我认为开发商可能会观望一阵后，才会采取类似降价促销的策略。
杜宏鹏：不排除爆破式开盘的可能
今年的市场应该和2008年很像，开发商在营销方面也会有更多花样，比如活动营销、客带客，同时不排除“爆破式开盘”，给购房者更多的信心支持。此外，也可能出现溢价回购、开发商垫首付、以及不降价承诺等营销方式。
限购令下沈阳楼市面面观
高档楼盘涨了两三千
（来源：时代商报）记者首先来到位于浑南新区朗月街的一处高档楼盘，它以园区景观奢华著称。在售楼处富丽堂皇的大厅里，售楼员介绍说：“现在的均价是每平方米9000—10000元。”记者在该楼盘的宣传册上发现，该楼盘的房型是以146-166平方米的大户型为主，于是试探着询问说：“交首付有50万元够不够？”售楼员回答说：“肯定不行。首付需付房款总金额的6成。”
走出售楼处，记者询问了一些已经入住的居民。居民反映，该楼盘去年的房价还在7000—8000元/平方米，这一阵上涨了两三千元。而在浑南新区浑南大道的一处楼盘，几天前这里的房价还是每平方米7000元左右，现在房价平均上涨了500元/平方米。
有人打出降价优惠
就在有开发商大幅提升新楼盘房价时，也有开发商打出了降价的促销招牌。在位于浑南新区的一处楼盘，平均房价竟然下降了282元/平方米。据该楼盘的售楼员介绍，销售部门昨日刚刚推出一系列促销活动，从86平方米到169平方米的户型均在优惠之列，现在买房最合适不过。该楼盘借“推陈出新”之机，实际将房价从1月份的5100元/平方米降到4818元/平方米。这一政策，无疑是为了带动楼盘的销售。记者注意到，尽管昨日不是双休日，可前来售楼处看房咨询的市民依然络绎不绝。
炒房族盯上二环外
刚刚出台的“限购令”规定，已拥有1套住房的本市户籍居民家庭，在二环内限购1套住房；拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在二环内购房。因此，越来越多的炒房族开始坐不住了。记者在皇姑区一家中介公司见到了一筹莫展的王先生：“我手里压了4套房子，早知道不非毛坯了。如今限购令出来了，房子都砸手里了，想脱手都费劲了。”
像王先生这样的炒房族，现在开始担心手中的房子被深度套牢。他们希望尽早把房子出手，甚至喊出“包税”等条件解决手中的多套住房。但是，“限购令”出台后，仍有一部分炒房族在抛售的同时，也将目光投向了二环外。记者从另一家房产中介的蔡经理处了解到，“现在手里有2套以上住房的，都开始躁动了；仍然有炒房倾向的人，已经开始把目光投向了二环外，我想以后二环外的房价肯定得涨。”
二环外二手房不够卖
沈阳“限购令”的特点就是对二环内区域暂时限购，由此二环以外的房价就成了大家关注的重点。昨天上午，记者带着市民的一些疑问，来到浑南新区、沈北新区等进行实地调查。
在沈北新区大学城附近，有楼盘的售楼人员介绍说，因为这里有多所高等学府，区域位置好、交通便利，所以楼盘销量一直不错，现一期房源已售罄，二期房也正在火热销售中。这里房子均价每平方米5000多元，一次付清全款还可以享受9.8折。虽然位于沈阳二环外，但是房价基本没有受到“限购令”的影响，价格暂时基本维持原样，没有大的涨幅波动。不过售楼人员也都表示，如若其他房产价格上涨，他们也会跟从市场的走向而涨价。
一手房源继续好卖、供量充足，而二手房销售就不尽相同了。据盛业禾房产置业的置业顾问介绍，现在二手房房源紧俏、不够卖，像是不把山、不靠道边，又不在一楼的好位置根本买不到。现在，二手房不仅数量少，而且价格也颇高，2010年10月售价在22-23万元的房子，现在已经涨到28万元，半年的涨幅达到五六万元，而且还有很大的空间。同时，记者从浑南新区朗月街的一处房产中介了解到，浑南新区的二手房价格也开始出现变化，部分二手房售价每平方米上涨300—500元。
虽然二环内“限购令”严格，但沈阳市民自身改善住房条件的旺盛需求并没有降低，婚房、仍为销售热点。有数据显示，沈阳有相当一部分居民住房条件需要改善，目前沈阳住房自有率为82%，一部分居民通过卖旧房和动用积蓄及部分贷款得以实现改善住房条件。同时，沈阳每年约有8万对新婚夫妇，婚房需求也不少。据房产经纪吴先生说：“虽然‘限购令’出台后，影响了一部分市民的购房热，但是许多为了子女上学的家长们，还是愿意选择在二环以内购房，选择来作为购房的。”
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