240亿元流入土地市场 借道并购"曲线"拿地成常态

房天下综合整理  2011-02-24 15:09

[摘要] Wind数据显示，2011年至今有逾30家房地产上市公司公布了对外投资及收购方案，涉及的交易金额接近300亿元。土地市场仍是开发商投入的重点，有近240亿元流入土地市场。而在其余的股权收购中，以并购方式“曲线”拿地成为常态。

（来源：中国证券报）Wind数据显示，2011年至今有逾30家房地产上市公司公布了对外投资及收购方案，涉及的交易金额接近300亿元。土地市场仍是开发商投入的重点，有近240亿元流入土地市场。而在其余的股权收购中，以并购方式“曲线”拿地成为常态。

从2011年年初开始，房企并购就一直在延续2010年的升温态势。尽管2010年中国证监会暂缓受理房地产企业并购重组申请，但房企小规模的并购事件不断。根据清科研究中心的数据，2011年1月我国并购市场共完成93起并购交易，其中房地产行业共完成10起，披露总额为4.2亿美元。

总体来看，房企并购主要集中在行业内的横向并购上，不少二三线的上市房企在并购市场上尤为活跃。阳光城(000671)在近期公布了多项房地产参股和受让公告。公司以3.75亿元受让福建汇泰房地产开发有限公司75%的股权，交易价格占其最近一期经审计的合并财务会计报告期末净资产额的35.27%。阳光城子公司还出资4000万元参股投资金川阳光城实业。此外，新湖中宝(600208)、云南城投(600239)等公司均在股权收购上有所斩获。

与此同时，H股上市房企也在抓紧机遇，抢占市场资源。2011年年初，恒大地产(3333.HK)以16.64亿元抢下深圳建设(集团)有限公司71%股权，凭借该项目进军深圳楼市。佳兆业集团[2.390.00%]控股有限公司(1638.HK)也宣布，以6.72亿元收购深圳科拓建筑旗下的浙江伍丰置业有限公司100%股权，杀入杭州楼市。

相比之下，A股上市的大型地产公司在行业并购上却相对谨慎。与收购股权相比，一线房企的投资“火力”主要集中在土地市场。截至2月23日，“万保招金”四大龙头企业在今年都有多宗地块入账，土地市场上延续着大型房企“跑马圈地”的过程。

从2011年1月5日到2月初的一个多月内，万科(000002)就在上海、杭州、武汉等地拿下12宗土地，交易金额超过66亿元。保利地产(600048)、金地集团(600383)和招商地产(000024)也在青岛、武汉、长沙等地积极拿地，土地市场成为重要“吸金地”。

“现在的房地产兼并重组并不是看准了别人的企业，而是看准了别人的土地。”阳光100置业集团有限公司常务副总裁范小冲直言，通过收购股权可以获得土地资源，拿到“现成”的土地，快速形成销售额，使企业快速进入某个城市。

阳光城在收购汇泰地产股权时就表示，通过收购股权，公司可以在做好现有项目的同时，有节奏地获取新的土地资源。

业内人士指出，快速上涨的土地价格令很多开发商“望地兴叹”，而通过股权收购获得土地资源的方式正被越来越多的开发商采用。

高度依赖土地财政保障房万亿资金或面临缺口

（中证网）卖地收入一直是保障房建设的重要资金来源。在紧缩调控之下，地方政府土地财政料难延续去年的风光，而今年千万套保障房建设所需的约1.4万亿资金何来，面临重重考验。

高度依赖土地财政

在各地加快经济发展的过程中，普遍出现地方政府高度依赖土地财政的现象。

2010年，土地出让金高达2.7万亿元，同比增加70.4%，占财收比重高达33.75%。而2001年至2003年，土地出让金总共为9100多亿元，约相当于同期地方财政收入的35%；2004年此数字接近6000亿元；2009年达1.5万亿元。

而在有些县市，土地出让金占预算外财政收入比重已超过50%，甚至占80%以上，显示出过高的依赖度。

中指研究院监测数据显示，2010年国内120个城市土地出让金总额为18814.4亿元，同比增加50%。其中，三个城市土地出让金收入突破1000亿元，土地市场呈现价量齐涨态势。

2011年，地产调控继续加码，土地出让收入继续大幅增长可能性不大。但从春节后多个城市土地拍卖情况看，高溢价率依然盛行。昆明、长沙等二线城市涌现地王，多数房企将目光投向具有潜力的二三线城市。业内传出警惕市场泡沫向二三线城市蔓延的呼声。

保障房资金缺口隐忧

2011年保障房建设套数为1000万套，约需1.4万亿元的建设资金，相当于2011年全社会固定资产投资总额的1/20。

住建部近日与地方政府签了“军令状”，保障房须在今年10月31日前全部开工，否则主要领导将遭到从约谈到行政处分乃至降级、免职的严厉处罚。

地方政府为保证保障房资金“八仙过海，各显神通”：土地出让金提成、住房公积金余额移用、地方财政支出、社会融资、银行支持、REITs（房地产信托投资基金）等都有望为保障房建设输血。

实际上，土地出让净投入保障性住房建设早有规定，但一些地方并未达标。国家审计署2010年11月公布，按规定，各地从土地出让净中提取廉租住房保障资金的比例不得低于10%，但北京、上海、重庆、成都等22个城市从土地出让净中提取廉租住房保障资金的比例未达到上述要求。2007年-2009年，这些城市共计少提取146.23亿元。

一些地方还是希望能通过土地转让的高溢价来解决保障房资金问题。广州市国土房管局副局长黄金锋20日在广州市政协问政活动中称，建保障房“很差钱”，可能通过房产信托融资。同时，希望地王拍卖能获得更多溢价收入，这部分收入将拿来建设保障房。比如，一块土地的拍卖原本预计收10亿元，结果拍出12亿元，2亿元的地王蛋糕就拿出来建设保障房。