[摘要] 8月，随着万科月销售突破百亿，万科的土储方式也开始出现了一些新的变化。在万科8月份新增的10个项目中，两个位于深圳的旧改项目并不为人注意。事实上，一直在深圳面临着土地瓶颈的万科，已经在深圳拿下了多个旧改地块，旧改似乎开始成为了万科新的土储“武器”。
8月，随着万科月销售突破百亿，万科的土储方式也开始出现了一些新的变化。在万科8月份新增的10个项目中，两个位于深圳的旧改项目并不为人注意。事实上，一直在深圳面临着土地瓶颈的万科，已经在深圳拿下了多个旧改地块，旧改似乎开始成为了万科新的土储“武器”。
“其实下一个十年，更多的会面对旧城改造。城镇化的过程中，一定会面临这样旧城改造。”在一次接受观点地产新媒体的采访中，万科执行副总裁肖莉曾经这样表述万科对于旧改的思路。
从今年四月开始，便传出万科在南山拿下深圳大学对面地块，并与蛇口本地村委合作，获取了一块旧改用地的消息，彼时，谨慎的万科仅表示项目还处于洽谈状态，但目前看来，万科在深圳的旧改项目获取上已经有了实质性的突破。
根据万科的8月销售快报，万科八月已经获得的两个深圳旧改项目，包括南山区的南苑新村和渔一村。
9月11日，南山区的南苑新村整体更新改造拆迁补偿签约正式启动。这是南山区个商品房旧城改造项目。该项目位于深圳市南山区桃园路南、西海明珠以西。项目净占地面积约8.3万平方米，容积率7.04，计容积率建筑面积约58.4万平方米。该旧改由万科和金晖企业合资成立的金晖房地产开发有限公司开发，万科拥有该项目80%权益，需支付的综合改造成本约37亿元。
对于万科而言，这不仅仅是一个旧改项目，这意味着万科首次进入了南山，实现了深圳六区的全覆盖。
万科获得另一个旧改项目蛇口渔一村，则位于南山区湾厦路东、花果路北，净占地面积约1.9万平方米，容积率7.3，计容积率建筑面积约14.2万平方米。在该改造项目中，万科拥有该项目80%权益，支付的综合改造成本约6.6亿元。
“万科在深圳签的很多旧改是和原来的村民签的，或者和很多已经拿到土地合同的企业进行联合开发。因为通过万科这个品牌，可以把产品以及价格的溢价空间做起来。别人可以给万科让出大部分股权，于是相对其他公司开发，速度会高很多，这是一个不错的方式。”深圳一名资深业内人士表示，通过旧改，万科也实现了在深圳的土地扩张，目前万科在深圳的土地储备也比较弱，这样可以快速启动很多项目。
该人士认为，万科在深圳直接拿地不太可能，因为直接拿地只能通过招拍挂，而现在深圳几乎没有可以利用招拍挂的土地。因此现在深圳很多土地协议转让，现在市场好了，选择万科做合作伙伴，可以避免自己开发的成本控制，这方面万科还是比较有优势。
事实上，除了上述两个旧改项目外，另有消息传出，万科在深圳的爱联新老西城中村改造项目、樟树布旧村改造项目也已经有了进展。
樟树布旧村改造项目10可达罗湖中心区。据称，该旧改项目占地约11万平米，总建筑面积47万平米，其中住宅面积39万平米，同时也配备4.2万平方米的商业规划。
而爱联新老西城中村改造项目，是万科在深圳的城市综合体项目，该项目商业、写字楼规模大，预计将在2011年6月开始销售住宅部分。
或许对于万科来说，旧城改造才刚启程不久。“万科在深圳的正规招拍挂的土地，已经全部开发在建了，现在只能通过股权合作，改造型项目，这是万科的新契机。”有业内人士分析，万科在东莞惠州等地，也将会陆续出现合作式的旧改项目。
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