[摘要] 4月17日，中国政府网全文发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。《通知》指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款……时至今日，楼市变在何处？又走向何方？搜房网就此话题对业内人士进行了独家专访。
4月17日，中国政府网全文发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。《通知》指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。此外，国务院常务会议明确实行更为严格的差别化住房信贷政策，提高贷款购买住房的首付款比例和贷款利率。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍……
自史上最严楼市政策落地至今，已近百日。百日内，楼市变在何处？又走向何方？搜房网就此话题对业内人士进行了专访。
搜房网：新政的推出得到了很多人的关注，但新政已经百日，您认为楼市是否有所变动？
赵经理：
作为房地产行业的从业人员，对于楼市的敏感度要高于普通购房者。新政出台后，我们也时刻关注着国内的市场。
在新政颁布实施后，国内的楼市反映是显而易见的。北京、上海等一线城市，成交量大幅下跌，二线城市也出现了客户观望持币待购的现象。个别地区的个别项目虽然也出现了逆市涨价的动作，但最后却未受到市场的追捧，有价无市。
当然，新政下的楼市变动也存在着地区差异，具体来讲，一线城市的楼市对于新政的敏感度要高于二线城市，而二线城市的楼市对于新政的敏感度要高于三线城市。沿海城市的楼市对于新政的敏感度要高于内陆城市，南方城市高于北方城市。
总之来讲，楼市对于新政的反映最强烈的，都是那些2006年至今商品房价格暴涨的城市。但这些城市的反映也是成交量下降，价格波动并不十分明显，少数的几家有价格下跌的动作。但整体市场至今为止尚未出现价格跳水的现象。
搜房网：具体到沈阳来说，产生了哪些影响？
赵经理:
沈阳作为二线城市，新政对于市场的影响还是比较明显的。
，在新政刚颁布的时候，沈阳曾经出现了“退房潮”和“官司潮”
新政颁布实施的过程中，一些新政颁布前几天刚刚签定了《商品房买卖合同》、贷款资格符合的客户突然被告知需要增加首付比例，或者贷款不符合资格了（利率增至1.1倍,客户提供的收入证明不够）。然而大部分客户的资金能力无法承受。
而开发商方面也很无辜，新政不是开发商颁布的，国家的政策谁也没办法。只能让客户自己解决，如果客户不能增加首付那么只能算客户违约。
矛盾由此激化，客户、开发商、银行各执一词，都很无辜……，很多销售现场“吵声”一片。没办法，有些开发商妥协，有些客户出去借钱，双方僵持不下的只能诉诸法律。
第二，新政影响了部分沈阳购房群体刚性需求的满足，导致购房计划推迟
新政中对于第二、第三套住房贷款的控制、异地购房的控制。这些控制手段颁布的主观目的是在于打击投机性购房及炒房的现象。但客观上却影响了部分沈阳购房群体刚性需求的满足，导致购房计划推迟。为什么这么说呢？
我们来举一个例子：
一些上班没多久的年轻人，他们在前几年看到房地产市场的火热，所以就用手头为数不多的几万元购置了30-50平方米的小房子，做的按揭贷款，然后进行出租。作为一种辅助生活的来源。本想结婚的时候再买一套大些的，哪怕是对方买。但新政下这种类似结婚的刚性需求就被新政中以家庭为单位去区分一套二套的贷款政策给限制住了。如果是第二套的话,那么首付需要增加至50%，银行贷款利率按照1.1倍收取。第三套,就不用想了,只能是一次性付款!
这样的客户，在沈阳不在少数。
第三，新政让沈阳部分购房者对于房地产的信心下降，出现了观望的情绪
2008年美国次贷危机对于国内房地产市场的影响，想必大家都很清楚。当时国家乃至各地方政府纷纷出台各种政策，总体方向是鼓励购房，支持开发商。时隔一年多，就出现了“新国四条”。这样的变化基本上属于“刚才还烈日炎炎，转眼就暴风骤雨”，房地产市场上各种“拐点论”“下跌论”纷纷冒出。
虽然近几年沈阳的房地产价格也在涨，但并未象南方城市那样由几千翻至几万，而政策是不分区域的，所以百姓不清楚沈阳未来房地产的走势如何，未来的沈阳房价如何。在判断不明朗的情况下，当然会有很大一部分购房者只能选择观望。
第四、控制了投机、控制了穷人，但对于富人购房没有任何影响
新政出台后，用贷款进行的投资性购房少了；想贷款为父母改善一下居住条件的收入一般年轻人动作迟缓了；但对于有钱人来讲，不让贷款，我就一次性，该投资投资，该换房换房。拿沈阳来讲，据可靠数据，新政颁布后，沈阳区域内的高档住宅项目和别墅项目受新政的影响就很小，所以新政对于富人的置业行为基本没有过大的影响。
当然，我这么说，不是不支持新政的颁布，只是为一些被“秧及”的“池鱼”说句话而已。
搜房网：您认为楼市有必须继续下一轮的调控吗？
赵经理：
我觉得有必要继续。但这种调控最理想的情况是：不是性的，而是有针对性的。这种针对性是指对近5年的区域房地产市场价格涨幅比例进行测算，以得出的结果进行区分。明显不符合经济发展速度的，存在泡沫的要实施更为严重严厉的调控措施。
当然，这种调控也不是要打压价格。说实在话，让一个房价已经涨上来了的地区的房地产市场价格暴跌，对于已经购房的消费者、地方政府、当地银行乃至开发商本身的影响都会是致命的。容易产生社会的不稳定因素，所以只要保证在区域经济发展及区域居民收入水平稳步提升的同时，房价不涨就够了。
对于至今仍属于良性发展的区域，例如我们沈阳，就应该减轻调控的压力，加大政府监控和干预，使整体市场继续保持良性的发展势态。
搜房网：如果需要继续调控的话，您认为调控的大方向是否会有所改变？
赵经理：
关于下一步调控的方向，这个问题其实很难回答。我无法判断国家对于楼市的真实态度。
但我清晰的知道一点，部分区域商品房价格近几年爆涨现象有它的客观原因。国内大量热钱没有合适的投资渠道，是导致今天部分区域高房价的重要因素之一。
所以我认为，最理想的调控方向应该是在热钱投资渠道疏导角度加大力度，将一些区域房地产市场近几年价格爆涨的本质内因挖掘出来，然后进行解决。单纯的加大经济适用房供给量，控制信贷，不足以解决本质问题。毕竟社会上大部分人只能贷款买房，而且不够经济适用房的购买资格。
（对于以上问题的回答，只代表个人拙见，与本人所就职公司及其他人无关。）
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
