中央楼市组合拳在一线城市似乎“立竿见影”，但二线城市的反应却大相径庭，房价不跌反涨。无论是地产商还是购房者均显得信心满满。记者在沈阳市调查发现，房价逆市上扬的背后，一个新的信号已经开始显现——一线城市热钱开始向二线城市转移，一些香港及国内实力地产商已经确定将投资重点从一线城市向二线城市转移，甚至银行和土地管理部门也发出类似信号，二线城市楼市正进入高速升级期，新一轮洗牌已经开始。
房产巨头强势“调头”？
近日，新世界中国地产品牌巡展·沈阳站拉开帷幕，在众多展示区中，一块展板引起了记者的注意。该展板列出新世界在各大城市建筑表，其中沈阳物业组合的建筑面积达到４１２万余平方米，仅次于贵阳４４８万余平方米，远远高于北京１８９万平方米和上海的１０７万平方米。这组数据是否说明地产商的布局已经开始发生变化？
新世界一位高管向中国经济时报记者表示，从目前的状况来看，一线城市确实存在泡沫，所以对调控政策反应比较敏感。但对于二线城市而言，调控压力并不大。以沈阳为例，虽然兼具省会城市、东北政治、经济中心等优势，但房价却相对较低。最重要的是，沈阳的流动人口不是很大，炒房者很少，且刚性需求强烈，加之沿海经济带、沈阳经济区等国家战略的利好刺激，房价不降反升在情理之中。
据了解，中国银行业监督委员会主席刘明康在参加博鳌“全球金融监管的新格局”论坛时表示，遇到炒楼的情况，银行有权不贷款。近期更是强调，银行系统要严格控制信贷投放节奏和速度，同时有效管控银行业突出风险，尤其把整治地方政府融资平台贷款和房地产市场等作为关注重点。
不久前，国土资源部部长徐绍史曾表示，未来土地审批将偏向二、三线城市。在这样的语境下，更多的投资商和房地产开发商开始意识到，二、三线城市才是未来的发展方向。若干年前，实力非凡的香港“巨头”们开始抢滩一线城市，几乎每隔一段时间就会爆出“某香港集团拿下‘地王’的新闻”。而近两年时间，一线城市房价疯涨渐显泡沫，像沈阳这样的二线城市却升温较慢，香港巨头们其实早已布局，将投资重点向二线城市转移，从而消化在一线城市投资的风险。
“截至目前，新世界、长实、横地、嘉里、华润、世茂等数十家享誉国际的香港‘巨头’已经齐聚沈阳，而且投资不断加大。”“如果能统计出来，一线城市的资金向二线城市过渡的数额是非常惊人的。”新世界这位高管对本报记者表示。
东亚银行副行长王蕾也对此观点表示认同，“作为一家香港银行，我们的服务对象主要是这些香港巨头，所以我们的脚步也会随其而动。目前我们的分行已经进入到二线城市，也就是说，香港地产商的重点布局已发生变化，不但是二线城市，而且已经进入到三线城市，只是今年中央连续出台调控政策，才引起大家的注意。”
不仅外来的“巨头”在行动，内地的地产商也开始了“资金转移”，万科集团执行副总裁肖莉在接受本报记者采访时表示，大城市万科不会放弃，省会城市、二线城市则会扩大布点，因为那里土地价格相对比较合理。
同为地产巨头的上海绿地集团，目前也已经进入了３６个城市，其中二线城市获益颇丰，未来两三年，绿地同样也要扩大到５０多个城市。在河北石家庄恒大、万达已经有项目开工，万科也正在加紧进入的步伐。开发商大量增加在二、三线城市的土地储备，则是不争的事实。长三角、珠三角、环渤海、东北等地区，是他们部署土地储备与人员团队的重点区域。而阳光１００房地产开发公司则明确表示，根据国外经验，房地产周期为７至８年，开发商从扎堆一线城市向二、三线城市扩张是必然走势。
“成熟的设计和标准化、大规模生产，稳定的消费群体，百姓可以接受的价格，当这些因素全部聚齐，说明一个地区已经迎来地产繁荣时代，而那些不可控因素多的地区，必然进入调整期。暴利时代该结束了！”
二线城市售房火热消费者意愿坚决
一组数据显示，一线城市成交量出现全面下挫，杭州跌幅，环比下跌７２．５５％。１０个重点监测的城市中，９个城市成交面积环比下跌，４个一线城市的成交量也是全面下跌，深圳下跌６４％、北京下跌４５％、上海下跌３８％、广州下跌２％。而沈阳市房产市场研究中心刚刚发布的２０１０年３至４月份沈阳市房产市场运行情况分析则显示，沈阳三四月份的房价依然呈现涨势，商品住宅合同备案均价为４６８０．６７元／平方米、同比上涨２８．６１％，销售面积同比增幅高达３４％。与此同时，武汉、合肥、长沙、西安、济南等城市也传来消息，近期纷纷达到或创造历史房价。而成都、合肥、大连等城市楼市火热，每平方米冲破万元大关者比比皆是。
从数据上看，沈阳的房地产市场确实在稳步发展，购房者是否对此持认可态度呢？沈阳市民王先生告诉记者，他于２０１０年初在沈阳一环内城市经典楼盘购买了一处房产，时价为每平方米５６００元，当时交付了３０％订金，并约定今年８月交付余款。今年４月，中央出台提高二套首付及第三套住房全款政策，王先生非常担心房价就此下跌，所以赶到售楼处询问情况，工作人员告诉他，如果他对房价有所担心，可以立刻退房，开发商将在三日内将所交款项如数退还。为了安全起见，王先生特地到周边房产中介咨询了一圈，结果发现，他的房子如果现在挂牌交易，可以卖到每平方米６３００元左右，有了这颗定心丸，王先生决定继续执行购房计划。
记者随后按照王先生的指引来到该楼盘实地调查，经过询问得知，该项目二期工程已经销售近七成，还有三栋在建楼要今年８月才开始出售，“按照惯例，二期工程应该同时出售，但我们预计沈阳房价会有一个飞跃式上扬，所以决定留下三栋楼在８月出售，应该能卖个好价钱。”售楼小姐透露。
百姓认可沈阳房价的事实早在２０１０年沈阳春季房交会已经得以体现。当时房交会共有７１家房地产开发企业的１０２个楼盘参展、可销售商品住宅２５６００套、参展面积２４７万平方米，参展中介机构共３０家、提供二手房源近６万套，参展装饰装修企业共３１家。虽然参展数量相比２００９年略有下降，但火爆场面却毫不逊色。在公示板上所列出的６０余个楼盘中，从均价分布区间来看，以５０００元／平方米—５９９９元／平方米这一区间的数量，达到了２３个楼盘，占公示楼盘数量的三成以上。公示的楼盘中，售价的约为１．４万元／平方米，售价的约为２１００元／平方米。
某开发商在接受记者采访时表示，该项目为本次房交会准备了１１００套住房，开展不到三天已经销售过半，“比预想的成绩好很多。”而记者也在采访中发现，很多开发商并不急于在房交会期间将房子出手，而是选择登记认定的方式，将有意向购房的顾客登记入册，并询问是否接受现在房价等问题，目的是通过调查决定涨价幅度，以达到限度盈利的效果。
专家力挺沈阳市场很稳健
对于沈阳的房地产市场，沈阳市市委常委、副市长邢凯称之为“房地产市场的城市”。邢凯表示，沈阳市房地产市场之所以能够一直保持平稳健康发展，主要有如下经验：沈阳市多措并举，着力改善居民的住房条件；增加普通商品住房供应；强化市场监测、监管和服务；坚持政策主导和舆论引导。
对于邢凯的观点，众多专家及开发商持肯定态度。沈阳市房地产开发协会会长赵昱认为：沈阳房地产市场和其他城市有着本质上的区别，首先沈阳地价相对合理，政府调控得当。最为重要的是，国家政策侧重于抑制投资性和投机性购房，在沈阳２００９年的投资性、投机性购房只占到总销售量的１０％左右。所以这些政策并不会给沈阳造成很大影响，“我预计沈阳在２０１０年将始终保持稳中有升的态势。有影响，但不会太大。”新世界（沈阳）房地产开发有限公司董事兼总经理刘松灿认为，“沈阳是中国最的地产市场”。
对于自己的论断，刘松灿给出三点论据。首先，随着沈阳政治、经济地位不断提高，外来企业和外来人口会不断增加，这是外来的需求。其次，沈阳城市建设加快，包括扩城、地铁建设、大范围动迁，这些刚性寻求非常强烈。最后，沈阳购房者９０％是用来自住，所以没什么泡沫。
２０１０年，新世界在沈阳投资不断加大，是，完成７３万平方米建筑，其中包括４３万平方米住宅、两所学校及一些商业项目；第二是，申报一个６３万平方米新项目，预计获批后将在今年动工；第三、新世界酒店全面改建；第四，７０万平方米国家会展中心加快建设；第五，１３０万平方米五星级酒店开建。在刘松灿眼里，沈阳的未来非常光明，二线城市将步入新纪元。
资金自持成筹码开发商为自保大批转移
地产商和购房者最看重的是什么——资金自持。沈阳建筑大学房地产研究所所长刘亚臣告诉记者，目前中国一年期银行存款利率为２．２５％，４月ＣＰＩ涨幅则是２．８％，这意味着实际利率已经为负值，从而使得房地产市场投资变得更加诱人。眼下，房地产贷款在央行新增贷款中所占的比重正在下降。４月份国内新增贷款７７４０亿元，而房地产贷款新增额约为８７８亿元，在新增贷款中所占比例为１１％，而３月份这个比例是２３％以上。如果将４月份与３月份的比例相对比，不难看到，新增信贷中房地产贷款的比重在明显下降。在这样的大背景下，一线城市必定成为“组合拳”伤及的部分。据了解，南京、杭州、福州等几个一线城市都有多家银行暂停个人房贷发放，理由是当月贷款额度早已用完，上海甚至明确了征收房产税。而对于开发商而言，想要获得项目贷款更是难上加难。一位银行业业内人士告诉记者，这些调控主要是针对一些泡沫严重的一线城市，所以北京、上海等一线城市在执行新政时是非常严格的。而像沈阳这样的二线城市相对宽松，无论是开发商还是购房者，在贷款上都能得到较多的支持，“不是开发商想放弃一线城市，而是那里的门槛高风险大，如果他们勉强进入，将面临资金链随时断裂的危险。而沈阳等二线城市需要大发展，而且无论从地价、放贷尺度、发展前景来看，都是的选择，所以地产商大规模撤离一线城市转战二三线城市是很正常的。”
为了了解具体细节，记者走访了多家银行。工商银行明确表示不能对第三套住房发放贷款。另外两家国有商业银行则表示，第三套房贷目前还可以办理，只是首付比例要提高到６０％，贷款利率则要在国家基准利率的基础上再上浮２０％。而一些股份制银行“会相对灵活一些”。兴业银行的工作人员听说记者准备购买第三套住房并想申请贷款时，反复询问记者的购房动机，“我们现在会严格审查客户的购房动机，如果怀疑客户有投资性购房动机，肯定不会发放贷款。”
交通银行一位工作人员则建议记者“曲线救国”：“如果您想贷款，可以利用我们银行新推出的一个理财产品办理。就是用现有的住房进行评估，根据评估值进行贷款。你可以用这个钱来买房子，只不过贷款利率稍高一些，为国家基准利率的１．３倍。”（来源：中国经济新闻网-中国经济时报）
各地新政回顾：
4月27日青岛
"青岛版"住房新政14条
4月17日国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，时隔9天后，“青岛版”住房新政公布！4月26日，青岛市政府办公厅正式公布了《关于促进房地产市场平稳健康发展进一步加快住房建设的意见》。外地人买房贷款须先开证明、商业银行可停发第三套房贷款、中小套房建设用地至少占77% 、重点建中小套型商品住房 、力争3年左右完成旧城改造、房源价格须一次性公开、住房预售信息向社会公开……旨在进一步遏制房价过快上涨，促进房地产市场持续健康发展的该意见共有14条，记者发现其中多条政策是按更严厉于国家政策或国家政策上限执行的。
4月30日 北京
北京新政
5月5日，北京住房公积金中心也跟进了调控政策。从今天开始，北京公积金购二套房首付比例从原来的四成提高到五成。业内人士称，公积金贷款越来越与商业贷款同步化。
北京住房公积金中心新闻发言人李持英表示，北京公积金将贯彻执行国务院以及北京住建委的相关政策，具体认定细则还在制订当中，最终由住建委发文通知。
进行公积金贷款初审的客户需以家庭为单位计算贷款套数，统一按照90㎡以上的，贷款比例为七成；90㎡以下的，贷款比例为八成；第二套成数为五成；取消第三套贷款。
我爱我家副总裁胡景晖接受采访时表示，首付比例的提高说明了公积金贷款越来越和商业贷款同步化，这也是北京市公积金中心为了与“京11条”配合，切实响应国家楼市调控政策的表现。胡景晖称，目前贷款的购房者中有三分之一的消费者使用公积金贷款。
5月5日 西安
西安十六条调控细则出台
5月5日，西安市政府出台《进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，从加快保障性住房建设、增加普通商品住房供给、加强房地产市场监管、扩大二手房交易等四个方面提出16条具体措施，进一步促进我市房地产市场平稳健康发展，满足居民住房需求。此《意见》将从6月1日起实施。
5月6日 深圳
“深十三条”
为全面贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发【2010】10号）精神，进一步加强和改善房地产市场调控，坚决遏制房价过快上涨，切实决绝城市居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展，深圳市规划国土委、住房建设局结合本市实际，制定了《深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见》。
5月11日
镇江
镇江市5月11日出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》，进一步加强房地产市场调控，改善市民居住条件。
《意见》继续支持自住型和改善型住房消费，抑制投资投机购房行为。对购买非普通住房契税税率由4%调整为3%；购买144平方米以下（含144平方米）普通住房契税税率由2%调整为1%。另外，个人购买90—144平方米（含144平方米）普通住房的，给予房款总额0.5%的购房补贴；个人购买90平方米以下（含90平方米）普通住房的，给予房款总额1%的购房补贴。同时严格执行差别化信贷政策，加强房地产信贷风险管理。
5月16日
合肥新政
为进一步加强商品住房预（销）售管理工作，建立良好的交易秩序，坚决打击违法违规行为。日前，合肥市房产局印发了《关于加强房地产市场监管进一步规范商品住房预（销）售行为的通知》。主要措施是：
一是未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。
二是取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报备案价格，明码标价对外销售。
三是房地产开发企业不得将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售，不得采取返本销售、售后的方式预售商品住房，不得进行虚假交易。
四是房地产开发企业应将预售许可情况、商品住房预售方案、开发建设单位资质、代理销售的房地产经纪机构备案情况、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房买卖合同》示范文本、明码标价书及每套商品住宅备案销售价格、建筑节能信息公示牌等信息，在销售现场清晰明示。
五是对违规认筹、捂盘惜售、不按规定明示应公开的商品住房相关信息的行为将加大曝光和处罚力度，并记入房地产开发企业信用档案。对情节严重且拒不整改的企业，将暂停商品住房预（销）售活动，直至取消其经营资格。
5月19日 苏州
苏州楼市调控细则出台
千呼万唤始出来，苏州楼市调控细则终于正式出台！今后，苏州开发商每次申请预售许可证的房屋面积都要达到3万平米以上，3个月内不得调高房价。
据悉，此次发布的《通知》对开发商每次申请预售面积给予了明确的规定。要求“商品住房项目已达到预售标准的部分，原则上应当全部申请预售和网上认证；超过3万平方米，确需分批预售的，每次申请预售面积不得少于3万平方米，并应制定分批上市计划。”对此，中信投资地产张峰雨认为：政策明朗后，将会真正决定买卖双方的行动。
5月21日 广州
广州新政细则落地
千呼万唤始出来，广州新政细则落地。今天下午广州市国土房管局发布我市贯彻落实国家房地产调控新政的意见，意见从8大方面提出24条措施切实遏制房价过快上涨，其中二套房认定标准将于近期落地，但并未对三套房停贷做出限制。
5月21日 福州
福州市出台五项调控楼市
福州市出台调控楼市具体措施：
1.实行严格的差别化住房信贷政策，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。
2.增加住房有效供应，确保中低价位、经济适用住房等保障性安居工程建设用地，不低于年度住宅用地供应总量的70%。
3.加快已批未建、已建未售的普通商品住房项目建设，对超出合同约定动工开发日期满一年未动工的，责令限期动工、竣工。
4.今年全市建设廉租住房9750套，公共租赁住房3000套，经济适用住房3000套，限价商品住房（含安置房）1万套。三年完成1300万平方米以上危旧房（棚屋区）改造任务。
5.加大对囤积房源、捂盘惜售等违法违规行为的曝光和处罚力度。
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