编者按：近期楼市政策频出，楼市掀起轩然大波，不仅一手房市场的成交量出现大幅下滑，二手房市场中投资客抛房潮更是愈演愈烈，而这两个市场中产生的纠纷也频频出现。首付比例提升、贷款利率增加，退房是不是会赔了定金又折违约金，中介开发商应否承担相应责任……站在十字路口，购房者应该向左还是向右？沈城知名律师行组成搜房网“关注购房者律师团”，就新政后频频出现的房地产买卖纠纷事件，在线征集、解答购房者置业难题。如果您有相关疑问可以点击留言或者致电搜房网024-23936838，我们的专业律师将会定期为您解答。
辽宁盛恒律师事务所 孙成勇律师
【案例一】刘女士在某房地产开发公司相中了一套房屋，但因总房款太高而犹豫不决。李先生（公司工作人员）看出刘女士的心思后，建议可向银行贷款，按揭买房。之后，刘女士向银行贷款60万元，与房地产开发公司签订了购房合同。半年后，房地产开发公司通知刘女士接房。刘发现房屋的面积误差比例达到5，房屋主体结构质量存在严重问题，要求公司退房。公司以种种理由推脱，甚至避而不见。最后，房产公司终于答应给刘女士退房。此时距购房之日已一年半，刘女士共向银行支付了2万元贷款利息。是否可以向房产公司索赔？
【律师意见】合同协商解除的，双方应当就合同解除的责任、损失赔偿予以约定，如过没有约定的，应当根据各方过错合理分配责任。刘女士退房是原因并未最终确定，如果能够证明确实是因为房屋质量存在严重问题而导致的退房，刘女士不但可以要求开发商退房，还可以要求开发商赔偿损失。
【案例二】我买二手房已经交了定金房主要卖别人他也不在乎赔钱 但是去很大程度上影响了我买房 耗时耗精力耗钱 我要怎么才能讨回公道呢？
【律师意见】二手房交易过程中，一房二卖的情况时有发生，根据法律规定，多个买家哪个可以最终取得房屋呢？登记优先，实际占有次之，缴纳全款再次之，合同签订在先最后，因此您的这种情况，如果卖方已经将房屋过户到第三方或已交付占有，则你只能要求卖方承担违约责任。
【案例三】某楼盘在未取得预售证的情况下对外进行销售，我定了一套房，并与他们签订了一个购房意向书，之前购买的一万元的VIP卡做为定金，现在新政出台，我不想继续要房了，可开发商说退房可以但定金不退，请问是否有道理。
【律师意见】根据相关规定，未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购、收取预订款等各种形式变相预售商品房。因此，您的情况如果属实可以要求开发退还定金，也可以向住建委投诉。但需要提示您，现行法律原则是鼓励交易，如果开发商在一审辩论终结前能够补办预售许可证，则合同是有效的，您必须履行合同，否则定金不退。
【案例四】王先生套房没有贷款，4月初计划买一套二手房。买卖双方在合同中约定定金数额为5万，另外在免责条款中约定：如因洪水、地震、火灾或法律法规变化、政府政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，本合同自动取消，买卖双方互不承担违约责任。王先生受房贷新政影响，难以承受高额的首付和利息，因此想解除合同，但向卖方提出解约退还定金要求时遭拒。
【律师意见】房产新政属于国家政策，一般不认定为不可抗力，但合同中明确约定政府政策变化属于不可抗力范围，故王先生可以依据合同约定解除合同，而无需承担相应的解约责任。
【案例五】购房时因开发商工作人员说房屋不会降价，购买了房屋。新政出台后，如果房价受到影响而下降的，开发商是否应承担购房人的房屋差价损失？
【律师意见】房屋价格的涨落属于正常的商业风险，应当由所有权人自行承担，但如果开发商在合同中明确约定保证房屋不降价，则房屋降价而引发的损失根据约定应由开发商承担。
孙成勇律师（孙成勇博客）简介：（执业证号：060108111778），毕业于东北财经大学，主修经济法专业，获法学士学位。毕业后在高校从事教学工作，2006年到辽宁盛恒律师事务所从事专职律师工作，从业以来致力于民商纠纷、房地产纠纷、公司法务、投资融资、金融法律、知识产权管理等法律业务的研究工作，独立承办各类诉讼、仲裁及非诉讼法律事务，为当事人挽回直接经济损失数十亿元，得到当事人的充分信任与好评。在多年的律师生涯中，与当事人建立了亲密的合作关系和良好的工作关系，在省市政法机关有良好的社会关系，并应邀参与辽宁电视台《心情》栏目并以专家身份对案件进行评论。
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