[摘要] 搜房网特邀沈阳九洲福尔房地产开发有限公司总经理孙国和先生，请他来和我们谈谈在当前形势下九洲福尔地产是如何运作的
核心提示：
在严峻的国际金融环境和僵持不下的观望氛围中，房地产企业该如何调整自身的发展目标和战略布局？对于持币等待看清沈城走势的购房人而言，该何时出手？面对国内外巨大的压力与挑战，沈阳地产的机会在哪里？在全球楼市大调整，全面进入买方市场后，什么样的项目会最终脱颖而出、购房者的青睐？今天，搜房网特邀沈阳九洲福尔房地产开发有限公司总经理孙国和先生，请他来和我们谈谈在当前形势下九洲福尔地产是如何运作的，来共同透视沈城房价的真相。
沈阳九洲福尔房地产开发有限公司总经理 孙国和
搜房网：孙总您好！据我们所知，九洲湾景汇是与国外合资的项目，请您介绍一下
孙国和：它的规模是占地1200亩,建筑面积不低于120万平方米,分5到6期开发,根据现在的房地产开发形势可能开发周期要相对延长,我们现在做的是一期,开工面积是接近十万平方米,我们的产品是比较丰富的,有高层，小高层，和洋房相结合的一个产品,我们打造的是低容积率,高绿化率的园区，我们整体的容积率不会高于1.3，我们一期开发的容积率仅是1.1,因为我们这里是有高层的,对于高层,容积率还这么低,说明里面的空间还是很大的,我们为什么要做到这一点呢?因为我们的项目紧邻长白,但是与长白岛还有段距离,而整个长白岛的各家开发商追求的是浑河水系概念的环境,而我们对于浑河那边基本上借不上什么势,我们主要打造园区内部的空间绿化环境,基于这一点,我们在前期规划上,我们园区内的空间做的足够大,包括里面的中央水系不会低于6000平方米,我想这应该是沈阳市居住小区的水系,既然要达到一定水平的舒适度,里面的空间必须具备,而具备这个空间则容积率会必然上不去,我想,在明年的五一以后,我们的主体景观就能够形成,到时候我们会给我们的同行和老百姓一个惊喜.
搜房网：对于您的项目有怎样的进展情况，或者说是什么时候可以开工、什么时候能与广大消费者见面呢？
孙国和：我想,在明年的五一以后,我们的主体景观就能够形成,到时候我们会给我们的同行和老百姓一个惊喜.
搜房网：为什么公司的项目选择在长白地区呢？
孙国和：当初到沈阳的时候,我们的开发理念是要做一个品牌，那么品牌就肯定离不开规模，我们之所以选择这个地区,个是因为这里的规模比较大,再者是因为处在一个城市的发展方向上,随着沈阳城市的南移，包括和苏家屯联系的密切程度,我们现在处于沈阳和苏家屯联系的主轴上,随着长白岛园区的逐渐形成，我们的中心地位越来越突出出来。当时就是基于这个想法选择了这个位置。
搜房网：您是施工企业出来的，建筑的品质肯定是没有问题的，该项目在园区的建设上有没有什么亮点？
孙国和：我们的建筑风格主要是西班牙风格，建设西班牙风格的建筑也比较复杂,但是建成后的感观效果比较好,我们的合作方之一，大连九洲建设集团本身就是做建筑出身的,其资质是国家特级建筑施工企业,所以在建筑施工上的资质是的，那么这个园区就等于是我们自己开发自己建设。
到目前为止整个的建材市场较前几年有很大的改善,但也不是说没有问题,就消费品来看，房地产的投诉率是比较高的,包括这个项目的物业也是我们自己去管,其实物业的压力的还是产品的质量问题,我们在别的城市开发也是这么做的,而且做的比较成功,建筑质量这个东西一旦做不好,就根本谈不上园区的品质和品位了,老百姓入住以后，从采暖到内外的空间结构,每一个具体的问题都必须要为老百姓彻底的解决,而这些问题要想解决必须要掌握在我们自己的手中，如果你的队伍是外围的，你就很难去掌握它,所以我们就决定自己去做.在整个结构上,像洋房产品,我们施工难度是比较大的,里面附属的配套修饰的东西非常多美观程度非常好,它的造价也非常高,这个东西说大一点是为了老百姓着想,说小一点也是为我们自己着想,因为我们的地理位置不是很优越,开发周期又比较长,我们现在推出的结构最起码在两三年之内是比较先进的,这样一来我们就降低了市场的风险，虽然看来我们的成本提高了,但是从总的来看有利于整个园区品质的提高,包括提高老百姓心目中的口碑，而做品牌口碑是非常重要的,而这些是通过你的作品做出来的,而不是通过广告宣传。
因为我们是做施工出身，对整个建筑的内涵是非常了解的,很多开发公司其实并不懂得建筑,而我们过去是做过建筑施工的,对整个过程都非常的了解,我们在这方面还是有一定的优势的，虽然我们的园区建设还没有完成,但是整个施工的效果完成的还是非常好的.包括我们上级的主管部门和业界的评价还是非常好的。
搜房网：从长白岛未来的发展是不可限量的，可是想居住在长白岛应该要付出比较高昂的价格，您怎么看待长白地区的房价呢？
孙国和：我们的价格是要结合周围及自身的状况，我们的房价暂时还没有对外公布,对于开发商来讲当然是价格越高越好,但是价格要依附于市场,市场的接受程度才是最重要的,目前我们的园区还不是很成熟，季节也不是很好，我们暂定今年不做销售,到明年我们的样板间和景观带的形成，这样可以给客户一个信心,尤其我们是刚刚进驻沈阳的开发商,形象非常重要,我们不想草草的上市，基本上要把上市的时间推到明年。
我们的价格肯定要比长白岛的低一些，现在老百姓比较认同的是价格低品质好,只有这种产品才会受欢迎,尤其买房是一个比较大的消费品,所以我们要做一个性价比比较高的产品,因为我们的开发期比较长,前几期我们对利润并不是很看中，利润虽然对一个企业非常重要,但是如果你的产品前期做的不够好,后期也一定做不好,所以我们前期主要还是为了培育市场，最后把这个项目做好。
沈阳九洲福尔房地产开发有限公司总经理 孙国和
搜房网：全球次贷危机的经济背景会对房地产市场有所影响，您认为这种影响大吗？
孙国和：我认为国家的宏观调控对沈阳的市场影响不是很大，主要的影响还在于引导，近期南方沿海大城市传递过来的一些信息对沈阳的老百姓会产生一定的影响,认为那些地方的房价在降我们这就应该降,其实老百姓对整个项目的开发成本构成不是很了解,不同的开发地段、不同的开发企业、不同的产品对成本的构成是不一样的，老百姓一般只看到一个整体状况，认为别人在降你就应该降。
搜房网：最近出台的一系列降息利好政策会对沈阳市场有什么影响？对沈阳市地产市场近期发展趋势做一下展望？
孙国和：对房地产的一个大势来讲形势不是很好，还有进一步恶化的一个趋势。近期出台的一些降息的政策从长期来看对房地产市场是好的，但是近期来看并不是很明显。国家近期出台的一些政策,目的是推进一些刚性需求的客户，而刚性需求的客户对整个房地产市场来说还不足以推动市场，沈阳真正的刚性需求的客户也就占据1/3,所以短期内对整个市场不会出现一个扭转乾坤的作用，但是长期看还是利好的.面对全球经济一体化，中国也不会独善其身，好在中国的优势是个人口众多的国家，可以通过拉动内需缓解金融危机对中国经济的冲击.
搜房网：地产公司目前经济形势下面临的主要问题是什么？
孙国和：我觉得各家的情况都不一样,各个企业都会有压力，以前在房地产形式好的时候大家都在追求利润，但是现在的情况是保证生存下来,要保证企业的存活。因为我们国家人口众多,以及中国老百姓传统的人人有居其所的文化观念,房地产的前景一定是美好的.目前各个开发商的明智之举是掌握好自己的开发节奏，因为市场是掌控不了的，产品要最终适应市场,不要有太冒险的行为,尤其是房地产市场,若是赌输是输不起的，在这次危机也肯定有一些开发商会死掉，若是能生存下来就肯定会有机会. 而沈阳房价的构成是以成本为主，开发商的利润还是比较低的,沈阳房地产市场还是比较健康的,但是现在的观望情绪比较浓,另外有个别的开发商降价,给一些购房者带来了一些恐怖情绪,生怕自己的房子买早会吃亏,所以老百姓一直在等,但是到底要等到什么时候也不好说,我感觉要取决于的房地产形势,如果的形势转好了,那么沈阳的形式也会慢慢的回暖,作为房地产开发商还是要做好打持久战的准备.
搜房网：2008香港·中国国际地产周即将开幕，地产周将整合推介2008中国投资价值和发展潜力房地产企业与项目,打通香港置业者购房渠道,那么作为内地地产项目如何抓住香港人内地置业潮？
孙国和：真正能占到一席之地的关键还是要看产品，只有产品能做好不但在沈阳有市场，在香港也一样有市场。做好产品是目前开发商追求的最根本的因素,越是目前的房地产形势不好越要把自己的产品做好,尤其目前老百姓的选择余地很大,尤其在沈阳,前几年沈阳市场的投放开发量非常大,加剧了沈阳房地产市场的不利形势.10 听孙总的口音应该是大连人，那么您是基于什么样的想法从最初的大连房地产开发走向了沈阳市场？
我们一开始在本溪做过,在大连也做过一个楼盘,我们03\04年在大连经历过一场惨烈的市场竞争，大连城市的发展空间也很有限,你也看到很多大连的开发商纷纷进驻沈阳了,据我了解目前大约有四五十家房地产企业来到了沈阳.大家都看好沈阳市场的良好趋势，房价比较低,有增值空间，再一个沈阳又是省会城市，国家也重视东北老工业基地的振兴，沈阳是首当其冲的。
基于这种考虑我们才到沈阳来发展.
搜房网：非常感谢孙总给我们今天做了这样精彩的介绍，希望您的项目在明年能够尽快与消费者见面！谢谢您！
孙国和：非常开心能与搜房网的合作，谢谢！
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