土地流拍影响中国楼市 未来地价房价将双下行?

房天下博客  作者：胡智强  2008-06-24 11:50

[摘要] 沈阳市PH08-025地块以高出底价2元的拍卖价格被沈阳某房地产开发有限公司拍得，这一事件引起了业内的又一次波动。然而数据显示，自2007年第四季度以来，全国一线到二线城市土地流拍或低价成交的案例比比皆是...

日前，沈阳市PH08-025地块以高出底价2元的拍卖价格被沈阳某房地产开发有限公司拍得，这一事件引起了业内的又一次波动。然而数据显示，自2007年第四季度以来，一线到二线城市土地流拍或低价成交的案例比比皆是，笔者所在研究机构对主要城市进行汇总，通过数据分析得到一些看法，与大家交流。

统计显示，近来北京、上海、南京等一线城市已有超过40宗土地“流标”“流拍”，引起部分城市楼市的异动，而市场状况一直比较平稳的合肥、芜湖、沈阳等二线城市日前也出现了“流标”“流拍”。从一线城市到二线城市，大量土地流拍现象，再次成为开发商鼓吹房价上涨的一个依据。为何土地会如此频频流拍？土地流拍会引起房价上涨吗？对楼市究竟会产生怎样的影响？【土地：销量环比增长放缓 房企放慢拿地速度】

从上表我们可以看出，土地流拍事件不仅在北京、上海、深圳等一线城市盛行，而且在合肥、昆明、芜湖、沈阳等二线城市也开始蔓延。曾几何时，频频地王不断爆出，大量开发商为争夺黄金地块，不惜重金，争相储备土地，而今“地王”争霸赛已经成为日渐远去的记忆，土地交易市场疯狂不再，冷清依旧。土地价格是房地产市场的价格先行指标，如果大量的土地流拍，如果土地价格全面下行，那将预示着未来房地产市场的价格也将走向哪里。频频的土地流拍事件从某种程度上说明目前开发商面临着巨大的资金压力，未来中国楼市将经历一个较长的调整期。

土地流拍的原因分析

信贷紧缩导致开发商资金短缺，是造成土地流拍最直接的原因。观望情绪浓重是土地“流标”“流拍”最根本的原因。关于土地流拍的原因很多，我们将主要从政策、资金、市场三个方面加以分析：

政策从紧，信贷紧缩，银行放贷谨慎

2008年中央经济工作会议确定：今年将实行从紧的货币政策。货币政策从紧，开发商获取资金难度增加甚至无法获取贷款。2007年是中国出台房地产调控政策的一年，在此基础上，今年也陆续出台了一系列金融政策、土地政策及财税政策，这对房地产的未来走势将造成不可轻估的影响。1月7日，国务院出台了3号文“土地新政”，1月16日，建设部副部长齐骥批评部分房企哄抬房价行为并表示将有政策出台予以严控。随后，国税总局又出重拳，要求从严征收土地增值税。4月2日，国务院2008年工作要点中明确指出要严打炒地炒房行为。央行决定从5月20日起，上调存款准备金率0.5个百分点，金融机构存款准备金率上调至16.5％，这是今年第4次上调存款准备金率。短短四个月内，央行四次上调存款准备金率，存款准备金率上调，被冻结在央行的资金增加了，银行发放贷款的规模就会缩小。目前房地产业风险较大，放贷时银行会比以前更加谨慎。开发商玩“空手道”的手段根本行不通了。

从紧的货币政策下，房地产开发商从银行获取资金难度增加，有的无法从银行获取资金，不但将影响其拿地能力，甚至还会影响房地产开发商开发项目的后期资金链。土地新政对囤地处罚的严格规定，极具震撼力，将导致市场出现了本质的变化。在土地和金融政策频密出台的背景下，开发商已不再考虑生存质量的问题，而是怎样活着。

资金链吃紧，开发商拿地风险较大

以前开发商拿地资金主要有两个渠道，上市公司主要通过增发来获取资金，非上市公司则主要通过银行贷款。现在两个渠道全部紧缩，开发商完全要依靠自有资金拿地。在房贷新政出台后，国土资源部又发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，要求开发商付清全部出让金后才能领证。这无疑增加了开发商的拿地成本，对开发商的自有资金和资质要求大幅提高，客观上使大部分开发商在拿地时显得力不从心。目前开发商的资金自有率普遍只有25％左右，也就是说约75％的资金都是靠银行贷款等方式融资和买房者支付购房款获得，而当前的金融调控政策要求开发商自有资金达到35％才能申请委托贷款。很多开发商的钱只够买地，在后续建设资金没有保障的情况下，开发商肯定不敢轻易拿地。当前楼市销售持续冷清和房地产景气度的回落，促使房企未来成长空间大大萎缩；而信贷从紧、上市受限导致的融资门槛和成本提高，使得开发商日趋紧张的资金链越发紧张，在短时期内很难得到缓解。目前开发商不得不反思以前疯狂“抢”地的行为，慎重考虑其可能承担的风险，在出手时都将更加理性。

观望情绪严重，对市场的预期逆变

宏观调控导致的观望，不仅仅是消费者的买跌心理导致了对楼市的观望，开发商同样也存在对低迷楼市持慎重的观望。开发商的观望态度是造成目前土地不断流拍，拍卖地价不断“狂泻”的非常重要的因素。

二套房贷政策的出台一方面对贷款炒房的投机行为起到了警示作用，同时也传递了强烈的信号：国家即将重拳出击，打压房地产市场的投机性行为。央行多次加息形成的累积效应，对投资、投机性购房需求都有不可忽视的打击作用。加之国家对保障房建设力度的加大，这些都在很大程度上抑制了需求，特别是深圳、广州等投资客户群占很大比例的城市，对房价、市场参与者的信心都产生了巨大的影响。加之社会舆论纷繁复杂，拐点之言频出，这样一来很多人都陷入迷茫：是不是房地产市场的冬天来了?很多人在观望，也有很多人对即将到来的信贷紧缩、宏观调控产生恐惧，种种因素使得房地产市场变得冷淡，开发商也大多陷入观望之中，在这样的态势下，拿地这样的前瞻性工作自然也就出现了停滞，很多开发商认为目前不是再进入楼市开发的时机。

土地流拍的影响分析

土地是房地产开发的核心要素。土地市场频频流拍以及土地交易价格的下降意味着房地产市场出现了调整。土地流拍不仅对开发商本身有影响，对众多的购房者同样有影响。主要体现在以下方面：

对政府而言，地方财政收入大大减少自2007年10月，土地流拍不断在蔓延，目前有超过40宗土地出现流拍。中国的房地产市场不是一个单纯的市场问题。对很多地方政府来讲，土地出让金已经成为重要的收入来源，据统计，2007年房地产商交给政府的土地出让金超过1万亿人民币，而当年地方财政总收入不过2.3万亿，再加上房企的营业税、土地增值税和企业所得税，地方财政已退化成名副其实的“土地财政”。从这个角度看地方政府不可能把房地产企业逼到绝路上去。从紧调控政策的基调意味着房地产商资金链面临断裂的危险，行业并购将加剧，部分企业将被淘汰出局。房地产市场的洗牌必将带来地方政府收入的减少，这是地方政府不愿看到的。从长期来看，如果不改变地方政府“土地财政”的现状，不改变中央与地方财政事权与财权不对称问题，中国的房地产市场就不会是一个正常的市场。

对开发商而言，后市预期不明朗，观望僵局持续

从目前的情况看，开发企业对于货币紧缩预期的担忧超过了对地根紧缩下开发用地减少的担忧。开发商宁可承担未来拿地更加困难的风险，也不愿以高价拿地透支未来的资金。而企业拿地心态的改变，又反过来影响着开发用地的供应。如果这种局面继续，那么2008年的土地市场有可能形成“土地流拍—新供地减少—地根更加紧缩—企业拿地更困难”的局面。土地新政无疑给拿大宗地的开发商造成很大的融资难度，加之房贷新政策开始执行，土地频遭“流拍”说明开发商对后市预期不明朗，仍然处于政策观望期。开发商的观望态度必然也引发购房者对楼市持观望态度，双方的观望情绪进入僵局将造成房地产后市更加不明朗。

对市场而言，地价缩水，会影响到房价

大势偏紧对市场的影响是土地价格的直线下降。以厦门市为例，去年10月，厦门住总斥资16亿元竞得集美2007JG03地块，楼面价达到12066.37元/平方米，而时隔短短两个月，J2007G07块地楼面价居然跌到了3722元/平方米，就是和8月份6000多元的均价相比，也是成倍缩水。在北京，和去年“地王”广渠路36号地仅一街之隔的15号地遭遇流标。该地块所处位置及周围配套设施都非常完善。据权威预测价格至少在40亿左右。然而在普遍认为拿地很难的北京，这样的“好地”也遭遇流标，这不得不反映当前楼市的一些问题。根据中国城市地价动态监测系统对重点地区和主要城市监测结果显示：今年一季度我国主要城市地价涨幅比上季度有所回落，部分城市出现负增长和零增长。

房地产行业的本质在于土地问题，房地产市场中房价-地价联动的现象是非常明显的，地价的调整会直接的体现在房价的调整上。土地市场的稳定可以从源头上保障房地产市场的良性运行，从土地市场到楼市的传导效应需要一定的时间。2008年土地资产泡沫已经破裂了，在今后一段时间土地价格将可能向土地价值理性回归。

未来楼市探析

从紧调控政策将继续出台

下半年国家仍将在土地、金融、财税、汇率等方面出台新的政策。土地调控政策将进一步趋紧，陆续会出台更严厉的新的土地政策。今年土地政策重点将在于强化落实执行国土资源部的“39号令”，加大土地问题的查处力度、深度、广度，加大打击囤地、零地价拿地、土地出让签订“阴阳合同”等行为，改变土地出让模式等。

土地市场冷暖不一，华南楼市依旧低迷

一边是土地流拍，一边又有人在逆市拿地，目前土地市场冷暖不一。据中指研究院对北京、上海等12个城市200多家企业调查显示：有32%的受访者认为二季度房价仍有上涨可能，预计房价下跌的占23%；多数认为房价将基本持平，占受访者总数的45%。华南地区特别是闽粤两地，房价将继续下跌，其中深圳楼市跌幅。预计闽粤楼市要到明年或今年四季度才会回暖。

从长远看地价总体上升的趋势不会改变

土地流拍，等于从源头上切断了房地产的发展。这种情况如果发展下去，很可能会导致各地住宅供应量阶段性剧减，加大了供求矛盾，由于供应量的稀缺，将来，许多地区会陷入楼荒。在市场层面，面对通货膨胀、人民币、有效供给不足的压力，加之保障性住房用地量的加大，土地将更加稀缺，地价、房价上升的压力仍然存在并且很大。从这个意义上讲，地价上升趋势是很难改变的。

房地产预期逆变，楼市进入调整期

土地流拍的背后是房地产开发商对未来房地产预期的改变。房地产开发商会重估房价趋势，进而重估地价及土地市场价值。房地产开发商一方面会将手中大量闲置地尽快开发入市，另一方面又会更谨慎拿地，甚至在高地价面前放弃拿地。土地频繁“流拍”,说明房地产开发商对未来房地产的预期在急剧降温。国务院3号文“土地新政”释放出了更强势土地调控态度的强烈信号，房地产开发商对地价未来走势的预期仍不明朗，对未来房地产市场尤其土地市场存有观望情绪。房地产市场预期、土地市场预期正发生巨大改变，地价就可能越来越走低。“房企圈地，圈地后赶紧IPO，IPO后再圈钱，圈钱后再圈地”的传统模式已经不复存在了。开发商对房地产市场的未来预期发生的逆变可能导致房价和地价双双下行。未来楼市将经历一个较长时间的调整期。（文章来源胡智强博客）

附1：2006年5、6月份沈阳土地市场交易情况

（以上观点仅代表个人，不代表搜房网观点）

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