[摘要] 在目前，我们不可以否认的一个事实是，开发商是资源的整合者，而这些整合资源的人又是个什么样的群体哪？我认为是个智者的群体，一群充满智慧与思想的人，一些在特定的的条件下敢于担当重任的人。
真诚地希望智者之智用于解决问题，这才是智者之智。
——戴欣明
在目前，我们不可以否认的一个事实是，开发商是资源的整合者，而这些整合资源的人又是个什么样的群体哪？我认为是个智者的群体，一群充满智慧与思想的人，一些在特定的的条件下敢于担当重任的人。
■智慧哪里去了？
2000年我被一间大型建设公司邀请参与他们的一些活动，希望对公司进行一个诊断。其中有一次，一个在保险业颇负盛名的人；这个人在国内外都拿了很多奖项，某领导推荐公司一定要让她给来上上课，说对大家很有学习的意义。此人侃侃而谈，却没有发现大家没有什么共鸣，眼神游离。她也是对营销有感悟的人，就有些不情愿地问：“谁能告诉我为什么吗？今天是我讲课中感觉最差的一堂！”她讲完课后，我问她：
“你知道什么是项目营销吗？”她说：“营销听过，项目营销没有听过。”我说：“这就是你今天的问题所在。你讲课的内容不能说不好，但是对于听课者来讲太浅了。”我们可以想像一个水平不如学生的老师讲的课会有什么结果哪？
■智者的高端：
我已经把中国一直沿用的营销分类重新分了一下：
一、项目营销；二、专业营销；三、基本消费品营销。
我们很多实战者、学者一直在一、二、这两类营销模式中打转，几乎所有的学者都在这两类中分来分去，把中国营销界搞的乱七八糟。上面讲到的那个人所处的领域（保险）是“专业营销”领域（要承认她在这个领域是有天赋的）。在这三个方面，“项目营销”可以向下兼容；“基本消费品营销”很难向上兼容。“基本消费品营销”的营销人员甚至包括了没有经过几天培训就上岗的售货人员，那些可以是售卖锅碗瓢盆的人。
房地产开发领域集中了所以类别的人。由于篇幅问题，这也只是我要说的一个方面。
没有更高的天赋的人是做不了项目营销的，而现实中做“项目营销”的人员与做其它两类的人的营销工作几乎是不重合的，这两类人也就不知道做“项目营销”的人做了什么（如何运作）。而做“项目营销”的人经常接触到“专业营销”及“基本消费品营销”，这也是我说为什么不能向上兼容的缘故。
中国做“项目营销”的人就是我们所说的“包工头”，接下来是工程公司，在接下来就是开发商了。
目前开发商有这两个主要形态存在：一种是整合资源来生产，就好像当下一些国际体育用品公司一样，只有研发，加工全部外包，这类就是我们通常所说的房地产开发公司；另一种是一体化生产从开发…建设到销售全部自己做完（部分外包），我也把这类公司叫建设公司。再有就是纯做设计、工程等专项服务的公司，我就是管理这三类公司的人。
曾经有段时间，房地产公司的营销被从事专业品甚至是基本消费品的人说成：房地产的营销太简单（这从去年国六条开始发生了微妙的变化，并在这几年体现的更加深入，就是真正强调营销人员的水平）。事实上他们没有看到这些高层再做“项目营销”：整合千丝万缕的资源。卖房子是“专业营销”，到卖发市场的前提下就是“基本消费品营销”了，就像抢白菜一样彻夜疯抢。承接工程是项目营销，开发是项目营销。在卖方市场的前提下，卖房子这个“专业营销”意义就起不了太大的作用。
很多人认为房地产开发商这些人就会炒作，很多人把潘石屹誉为房地产界的 。我可以说潘石屹是“项目营销”的高手，他通过他特有的营销方式大大地降低了其项目的营销费用。这是一种智慧的表现，是智者的行为。冯仑被堪称房地产界的思想者，我想很多人应该清楚，只要你看看他的文章就能清楚他的智慧等级不是普通人所能比的，让很多行业称为学习的榜样，他的言论我还编到我的教练教材之中。虽然任志强有被称为“任大炮”，好像就知道他到处放炮，一会这一会那，但是，我们却可以发现他对行业真正地思考了…类似的这些人构成了这个行业的顶端。
■智者的中段：
我们不能期望小商小贩能有什么大智慧，虽然有些成功的人在此前也是小人物一个，但是成功的人毕竟是少数。大智慧的人一个共性就是，无论在什么时候，哪怕是在自己低谷的时候都在思考着，并且比一般人更快的速度在思考。这也说明为什么在改革开放早期，包工头能大行其道，哪绝不是胆量问题，那里有极高的情商，由情商凝聚的智慧，也正因为这样的“智慧”，当法律法规不健全的前提下，让很多官员下来了。这些人当中有很多人走过来，称为了现在的开发商，即使不是这些人，也是在某些行业中精英的分子，他们敏锐的天赋告诉他们那些领域在飞速发展，能获取更大的利益空间，这些人就是富爸爸所说的I（投资者）。
我现在要说，为什么造成现在房价的高涨。因为房地产高层这些人太聪明了，以至于聪明过制定政策的人，就像我们上面提到的给建设公司上课的老师一样，老师不比学生聪明，学生知道老师调个腚想干什么，而老师却不知道学生想干什么，这样的老师只能处处与尴尬伴舞。这就是我们这些年来政策所遇到的问题，越调控房价越高。我不排出房子有供应不足等其它问题，而我说的是主要问题，尤其是在政府倡导更多地给予人民以民主的同时，就更容易产生这样的后果。在这个过程中，政府在积极地观察整个套路，并且也只能这样做，政府中有多少实战中出来的人，制定政策中的人更是如此。而人都是聪明的，这也是我在《没有开发商，房地产界更混乱》所提到的：“说明政府在有些方面的还是很明智的，他们在加快速度向市场学习。”曾经有段时间（现在好多了），高档餐厅的包房几乎给“项目营销者”预定完了，你在这个“圈子”里不用开沙龙就能经常见到竞争对手，那可是高手如云啊。开发企业有无数个智囊会议。一个高速成长的大型工程公司一年就要吃掉300多万（只占营业额的1％不到），几乎天天在吃，当然这决不是公款，这些公司几乎都是私营企业主的。这些地方锻炼出来的人都是人精，见多识广、善于察言观色、雷厉风行、一顿饭就能把你透视的一清二楚，知道你的一切，你没有吃过的都可以让你吃到。这些人做到吃的比你看的都多…在“社会大学”成长的人，往往比专家学者更有思辨能力，也是这些人为什么看的更透的原因之一。
这当中，由于这些人经手都是大钱，自然就有精英人员的存在：请得起，同时这些精英在这当中也体现了知识的价值。这样的循环往复，人的整个潜能就被无限的放大，这就构成了这个群体的中段，一个个牢固的三角型人才库就越来越充实。这些人在整个房地产开发领域中交锋、合作、重组、实干，“遵循他们应该遵循的市场经济法则，既透过现有的法律法规、政策允许的前提下获取无可厚非的利润。”有的时候也的确获得了更高的利润，当市场在有效约束下逐渐完善的时候，这个利润就会下降。就像绿化工程利润，2003年逐步实施招投标制度后（多以价中标），施工企业降低100％点数来中标，让发包方大惑不解，那他们原来有多少利润啊！的确曾经达到300％以上…而现在规范后利润开始合理了，而这些人活的还不错。在这个过程中，很多人更加守规矩了。
哪怕有3000％利润一样有人上。他们又是智者，同时又是商人，这就有了无限的智能……
以上所论的这两部分人构成了建设房地产领域的智者。
■智者应该冷静这也是聪明的学生（开发商、建设商…群体）在给老师上课。在社会主义初级阶段，一些智者，大胆地承担起来很多政府本应该承担的责任（包括建立完善的法律，有效地约束市场行为等政策与措施），让社会前进，出现一些问题在所难免，这也让房价高涨…带来很多社会问题，这就是政府学习的代价，我也真诚地呼吁能让这个代价小一些。要知道开发商中绝大多数人是好的，这就像你在时速160公里的高速公路上（因为没有设立拍摄超速系统，相当于没有约束，我本人就开过200公里时速），一定要用30公里的速度行驶是极度危险的，所以只能也开上120公里以上了。这时你100公里开你都被同车人“骂”！现在我开车老实了，我想大家也知道为什么。
……
一个什么也不干的“社会人”敢要钱吗？现在城市的变化有这些智者的功劳。
在同时寒冰的PK中，我也看出有一些和我一致的地方。他PK引用也很隐晦，用了有人说、有人认为这样的字眼，没有关系，点名也没有什么！我也只对观点PK。你能冷静的思考，我还真的认为这是你的良知，如他的博客题头所言：“用良知说话”。但是，因为他缺乏手资料，实战又不是他的职业，所以通过这一轮PK，我还是认为他还在很多地方不明究理……
开发商并不是皮包商，皮包商是不承担很多法律上的义务的…开发商在法律允许的范围内经营。皮包商是没有实体，所以才说成皮包商。时寒冰也是知识分子，难道开发商雇佣的那么多高级知识分子管理人员不是“实体”吗！这明显地违反知识经济时代的最基本原则。
开发商的利润空间可以用很多方法来控制，但绝不是行政手段。而要用市场手段，这些手段是存在的。不能忽略需求与供给法则。台湾提高首付到五成，房地产市场就消沉了13年…这样举例子说明，我们要用经济杠杆，而不能回到计划经济。
时寒冰说：“应该认识到，在我国房地产整个产业链条中，开发商所付出的实质性劳动和所创造的实际价值是非常少的……”不能忘记这里面的确有两个看上去无形，但是却有形的东西：资本与知本。启动房地产项目离开这两个因素是不可以的。
时寒冰把开发商说成百乱之源是极其不负责任的，所举例子也不堪入目，尤其是把“特例”变成规律。
我们也不能生搬硬套国外的东西，因为在市场经济的初级阶段有三个方面我们极度欠缺，也是必然：一、诚信体系，二、法制的完善，三、人民的素质（相比较而言已经算快的了）。
对于他在最后提到的：“最需要解决的四个问题”还是有些建树的。说明他真的思考了！
……
■智者之智智者需要的是明智，共赢，现在政府所作的正是这些。要相信现在政府的学习速度，不要忧天、忧地、忧人、忧开发商，智者的对垒不是分输赢，而是要解决问题，目的是让大家都要冷静下来。现在房地产界，乃至整个中国的经济是要用理智战胜一切的时候，无论是你、我；民众与国家。
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