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主办：沈阳市房地产开发协会
时间：2007年1月24日下午4：00
地点：盛京富丽华酒店三楼
主持人：
2007年度沈阳房地产开发协会年会即迎春酒会现在开始，首先介绍一下到会的嘉宾，到会的有沈阳市开发协会的主管部门，李国华，主任助理兼地缘热泵管理办公室主任， 委主任，开发办开发处温世瑞处长，民政局武器局长，民政局韩有成处长，省房地产行业协会王树林副会长，此外去年和我们协会有密切合作关系的还有我们细河经济区管委会的任宝间副主任，铺和新城道义开发区的王永天副主任，以及沈北新区现代副车的也参加我们的这次年会，大家对各位嘉宾表示欢迎。
咱们的会议主要是两个内容，由我介绍一下协会06年的工作，提出07年工作的设想，在正式开始这个会之前，因为我们从12月份的时候组织了沈阳市06年度的房地产十大新闻活动，评选结果已经产生，经过各位媒体朋友的推荐，协会进行归纳整理，由会员单位以及媒体投票产生十条新闻，先向大家公布一下十条新闻：
2006年度沈阳房地产业十大新闻揭晓
由沈阳市房地产开发协会组织，各新闻媒体支持的“2006年度沈阳房地产十大新闻”评选活动日前结束。”沈阳推动四大空间发展规划”等10条新闻入选。
为回顾一年来我市房地产业走过的道路，总结我市房地产业发生的重要事件，市房地产开发协会于2006年12月发起了“2006年度沈阳房地产业十大新闻”评选活动。经过媒体推荐，企业投票，最终产生了10条入选新闻。这些新闻基本反应了去年我市房地产业的发展轨迹。
2006年度沈阳房地产业十大新闻是：
1.沈阳推动四大空间发展规划
2006年，沈阳正式开始实施以沈西工业走廊、大浑南地区、沈北地区、棋盘山旅游度假区为核心的四大空间发展规划。并确定了“东优、西进、南拓、北统”的发展战略。四大发展空间的确立，拉开了沈阳全方位发展的新格局，并带动房地产业蓬勃发展。
2.沈阳5条地铁线路对外公布，可到达城区任一地点
在2006沈阳国际地铁、轻轨级城市交通展览会上，沈城一号至五号地铁线路同时亮相，地铁站位的布局也首次对外公布。地铁经济再度升温。
3.沈阳商品房试行分户验收
2006年3月，市建委下发了《关于沈阳市住宅工程试行竣工分户验收的通知》，其中涉及试行分户验收的住宅，包括全装修房屋（即精壮房），以及回迁房、申报市级以上优质工程的住宅、参与建设的各方一致统一实行分户验收的住宅。此举将推动沈阳住宅建设质量的提升。
4.世园会成功举办，带动沈阳东部房地产发展
2006年5月1日至10月31日，世界园艺博览会在沈阳举行。在半年时间里，游客人数达到1200多万人次。世园会的成功举办，使沈阳东部地区的人气、自然环境、基础设施得到了极大提升，有力的带动了沈阳东部地区房地产业的发展。
5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展的措施，并提出六项针对性措施，业界称为“国六条”。国六条的出台，标志着新一轮针对房地产业的宏观调控拉开序幕。
6.国十五条出台，调整住房结构稳定住房价格沉淀宏观调控主基调
为切实贯彻落实“国六条”有关精神，国务院办公厅转发了建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知，共15条，其中“套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”的规定确定了发展中小户型住宅的基本方向，此规定在业界引发广泛争论。
7.建设部部长汪光焘对我市房地产市场发展情况表示肯定
2006年，在建设部召开的两次工作会议和来沈调研中，建设部部长汪光焘先后三次对沈阳市房地产市场的运行情况给予肯定。由于市场基础较好，房价增幅及供应结构合理，沈阳已经成为最健康的房地产市场之一。
8.5年之内转让二手住房征收盈利部分20%个人所得税
7月26日，国家税务总局公布《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，自8月1起，所有地税局开始强制征收房产出售个人所得税，对于5年之内转让二手住房生手盈利部分20%的个人所得税。此文件出台后，二手房市场交易量明显下降。
9.市政府出台促进全市房地产市场健康发展的六项新政
在中国沈阳第12届房地产交易展示会新闻发布会上，市政府颁布了进一步促进全市房地产市场健康发展的6条工作措施，主要包括：奖优扶强、银政互动、高效审批、城乡统筹、惠及市民、信息发布等。“六项新政”的出台，对于稳定开发商和消费者心态，确保我市房地产市场平稳发展起到积极的促进作用。
10.沈北新区经国务院批复正式挂牌成立
11月22日，沈北新区经国务院批复正式挂牌成立。成为继上海浦东、天津滨海、郑州郑东后，国务院批准成立的中国第四个新区，它的成立，使沈阳市的政区图发生了重大变化，也使沈阳北部成为房地产商关注的焦点。
下面我向各位简要介绍一下协会06年工作情况和07年工作设想：
06年协会的主要工作还是进行组织机构和工作思路上的调整。
在协会内部建设方面。
一是按照市建委的安排。协会和市房地产研究所实现合署办公。二是召开协会第五届会员大会，三是修订了协会章程，制订了沈阳市房地产开发协会组织机构选举办法，四是打造协会文化，通过向会员发放会员卡，会员牌。开展协会会徽设计比赛，增强会员单位对协会的归属感，五是会长和常务理事发挥作用。主要是研究协会的工作和行业发展的问题。
第二是在发展协会的桥梁纽带作用方面。
一是以文件和会刊的方式发放国六条、国十五条以及配套的重要文件，组织三次房地产形势分析报告会，帮助会员企业分析行业形势，三是对企业进行调查，了解企业对国家有关政策的意见，经过搜集整理向政府有关部门和领导提出落实国六条的几点建议，四是针对如贷款利率上调，推动地缘热病技术等热点问题开展相应的工作。在宣传协会和提高学会影响力方面，一是通过媒体对协会的工作进行配合报道，使协会的知名度和影响力显著提高，二是开办会刊，使协会的工作为更多部门所了解。三是创办了协会的工作简报，及时将协会开展的工作传达到会员和有关部门，四是重视与房地产相关领域的单位交流合作，与有关单位合作组织土地论坛法制论坛等活动，并且配合铺和新城道义开发区，沈北新区举办招商说明会等，提高协会影响力的提高，一些单位和部门主动找到协会寻求合作，一些房地产开发企业有一些项目合作等需求也都找到协会，在组织活动方面，协会的活动次数大副增加，全年共组织各种座谈会7次，论坛3次，房地产形势分析报告会3次，会员单位室内好差活动1此，境外考察活动1次，以上就是2006年工作的一个简要回顾。
在此我向去年对协会工作给予大力支持的有关单位和领导表示感谢对协会工作进行宣传报道的媒体朋友表示感谢，最重要的还是对积极配合协会的工作，给予协会大力支持会员单位的领导表示感谢
07年协会主要工作在巩固完善去年工作的基础上，按照发展目标创造性的开展各项工作。
总是思路是：继续发挥协会桥梁纽带的作用，强化协会的行业代表性，加强与相关行业和有关部门的交流合作，突出协会的平台作用。大枣协会的核心工作，丰富协会的工作内容，进一步完善协会组织机构和各项制度，提高广大房地产开发企业加入协会和会员单位参与协会工作的积极性。按照这个思路主要开展五方面的工作：
一是进一步扩大协会的知名度和影响力。
这个内容主要有四方面：一是扩大协会宣传工作的覆盖面，现在我们像协会的一些工作见报都发放到有关部门和一些企业，今天我们不工作见报的覆盖面扩大多所有的房地产开发企业，同时对协会的重要工作通过媒体进行报道，第二是加强与媒体的合作，把握舆论导向，特别是在行业的重大事件上，协会的声音具有一定的行业代表写，适当地参与媒体组织的适合协会性质的一些活动，三寻求建立与政府部门有效工作的渠道和机制，及时开办企业普遍关心和集中关心的问题反映给有关部门和领导，四、加强与各区有关部门的联系，主动与浑南新区，等区域加强联系，收集这些区域在政策土地等方面的信息，通过分析市场形势为会员单位决策提供参考。
二、创造有效载体，强化协会平台作用。
一是间利润率开发咨询网以网站为在太为会员单位提供相关的咨询。第二是推行协会即时通软件，通过应用软件大大提高传送信息的效力，今后协会的各种通知文件以及行业的各种信息将通过即时通传送给会员单位。是一个类似于QQ或者MS"N的软件。
第三是办好协会的会刊。重点是提高刊物内容的时效性，注意收集会员单位的信息，提高会员单位信息的比重
三是巩固完成已经有成果的工作。
今年协会将继续开展活动，在总结经验的基础上，不断完善这些工作的流程，使这几项工程开展地更好，进一步提高会员企业的参与度。
四是开展新的符合协会特点的工作。
一是开展调查走访工作，通过走访和问卷调查的形式，掌握会员单位对协会工作意见的建议，二是组织专项的培训工作，根据企业的需要，开展财会，项目管理策划人力资源等方面的工作，提高各类人员的岗位机能。三是开展行业评选活动。开展针对房地产开发项目的评选活动。四是开展符合协会工作性质的咨询服务工作，审批事项咨询等等，五举办建材采购信息招商会，以招标信息发布会的形式为双方提供建材供求信息，六是丰富协会文化娱乐生活，组织各种棋牌比赛户外交流冰雪活动等等，便于企业参加小型，
五是完善协会内部机构，推动协会文化建设。
一是设立专业委员会，根据房地产开发行业的主要环节设立投资、策划、工程和销售等几个专业委员会，由会员单位相关的负责人与有关部门的负责人组成，促进会员单位与相关行业企业的沟通交流，共同推动行业的发展。协会拟成立区域性分会，三、进一步完善协会的各项制度，重点研究协会各级机构的申请条件，吸引更多的房地产开发企业加入协会。四推广协会的会徽，协会的宣传品，赋予协会文化更多的内容。
齐锡晶：
各位领导各位来宾，请允许我代表沈阳市房地产开发协会，就2006年的沈阳房地产市场的形势进行基本回顾，并就2007年的房地产是形式作基本的展望。
，2006年的简要回顾
1.投资及交易情况
房地产累计完成投资413.6亿元，比上年同期增长20.7%。其中增量商品房销售在05年保持一个比较大的幅度增长，存量房与此前相比增长幅度比较减缓，回顾05年的房价，05年及其以前，沈阳的商品房是一个比较稳定的上升的态势，在这个态势当中，我们不仅看到在05年这样一个拐点以后从02年开始，商品房是一个比较稳定的上升趋势，多年来的曲线使我们相信，沈阳的房价没有大幅度的上涨。
05年新建商品房价格平稳上涨，其中从商品房、商品住宅都可以得到比较稳定的上涨的趋势，其中05年沈阳市商品房均价分析达到3083和2975.2元每平方米，在这个背景下，沈阳对照2000年，沈阳商品房五年涨价幅度年均2.69%和3.38%，不管是一个若干年的曲线来看，还是对几年的平均来看，确定可以得出一个结论沈阳商品房的价格没有大幅度的上涨过。这样对后期作出一个其他的判断是非常必要的。
大沈阳区其他城市的房地产市场与沈阳相比处于一个相对的弱视地位，沈阳市的情况起一个的主导作用，07年的展望不仅应该关心沈阳，还应该关心其他的城市像抚顺、营口等等。
2004年各地区房地产开发经营情况
沈阳大连全省的排位略好一些，其他的城市处于待发展。
回顾05年的目的是关注06年进而展望07年，现在的情形。2006年沈阳市商品房的销售结构，新建商品房，住宅在商品房销售面积的分布当中占有比较大的比重，如果再来看，就商品住宅的销售价格跟套数分析，60—100平方米占整个销售面积的41.5%。
销售面积在60—100平方米之间是销售的主力户型，占44.2%金额占41.5%，销售价格在2000元到4000元，面积占73.4%金额占61.9%，所以我们说中小户型还是主体，从存量房交易情况进行分析。住宅占的比重比较大，占79.4%，非住宅存量房仅仅占20.6%，住宅成为房地产市场的主体，这是一个很明确的结论。我们再来价格，回顾2006年沈阳市房地产市场价格走势，新建商品房价格预收价格均价达到3420元，比去年同期增长2.61%，同比增长3.60。存量房价格是2190元，同比上升3.29%，平均每平方米2161元，同比上升5.92%。
接下来是2006年沈阳市房地产市场运行特点
，普通商品住宅用地增幅较大，截至11月，全市出让土地中，居住用地出让面积成交金额分别占全市总量的95.1%和89.6%。
第二房地产开发的增幅
第三商品房批准入市量继续大幅度增长，销售许可增长量是54.84%，实际增长14.34%，从商品住宅可以得到其他类似的情况。
第四、冬交会取得显著的成绩
一共成交房屋7299套，成交面积51.7万平方米，成交金额16.3亿元，其中商品住成交4251套，成交面积37.2万平方米，成交金额11.8亿元，存量房转让3048套，转让面积19.9万平方米，转让金额4.5亿元。
第五、小户型占据商品住宅主导地位。2006年沈阳实际预收住宅面积平均每套92.88平方米，同比下降6.8%。在实际销售的商品住宅中，100平方米以下占交易总量66.1%。
第六、房价稳中有升
第七、外地人购房占有相当比重，外地人购房占全市购房总量68.9%；其中省内人占16.2%，外省市人占10.7%。
2006年沈阳的房地产市场运行存在这样那样的问题，正视问题才有利于明天获得更加文件的发展，
，中小户型普通商品房用地矛盾突出
第二、存量房市场发展相对滞后。一般的说，一个比较好的市场应该是增量房、存量房、租赁房彼此有机结合，而在2006年由于二手房受税收等方面，二手房比较萎缩，不利于市场长期的可持续发展。
第三、商业低产销售不畅。
第四、推行节能住宅缺乏有效的动力机制，我们分户供暖以后，如果跟得上分户剂量，大家可能会得出另外一个结论，而分户剂量跟不上，就缺乏内在的其他的推动力。
当前沈阳房地产市场总体判决
，商品房供求总量基本平衡
第二、商品住宅供求结构关系基本合理，比如说批准入市住宅每套面积89.77，同比下降5.9%，我们的中小户型都可以得到一定程度的满足，如果作出判断，我们还可以得出第三个判断。
第三、增量房的交易保持持续增长，2006年沈阳全市商品房预收面积同比增长15.26%和11.3%，商品住宅的销售面积同比分别增长14.34%和18.5%。我们不能忘掉06年的国六条国十五条在这样的背景下取得这样的成绩是非常的难能可贵。
第四、存量房的交易比较平稳。
第五、房价平稳运行。从05年6月份到06年的12月份价格是比较稳定的上升状况。商品住房销售结构进一步优化，多种数据包括平均入市的户型面积已经可以得到相应的佐证。
第六、房价与GDP的增幅人均可支配收入的增长比率合理。房价增幅跟GDP增幅小于1好。按商品住宅价格计算，房价3与GDP增长比率为0.22，房价与人均可支配收入增长为0.23%
回顾05年，复习06年是为了更好地对07年作出判断，从沈阳房地产市场所面临的基本形势来看，它既受到一些有利因的推进，也受到不利因素的制约，通常所说的机遇和挑战并存，这些有利因素和不利因素展开来说，可以归结很多方面。有利因素跟不利因素对比以后，有利因素居于主导地位，在这种情况下，可以对07年的房地产市场作出比较谨慎的乐观展望，如果06年是政策年，是调控年的话，这种调控形势在07年会继续延续。如果谈07年的市场需求情况，07年商品房销售量从面积来讲，估计最可能出现的范围应该在1050万到1150万平方米区间，在这个区间内，普遍商品住宅仍然是房地产市场的主打产品，中小户型中低价位等等都会有良好的使臣，但是，以炒作投机为目的的酒店式公寓等等形势可能不会乐观。
如果谈到商业低产可能它的销售面积大概会在100万平方米多的水平。谈到市场的销售情况，我们不尽想到价格，展望07年的住房价格，从理论来讲，可以从很多规律进行分析研讨，比如价格规律、比如供求规律、甚至包括房地产市场的周围推动规律，我们不要否认房地产市场也是一个市场，任何一个市场不以人的意志为转移都有这样的规律。沈阳的房价上涨有一些推动因素，这些因素使房价要涨，还有一些制约因素，这两个因素共同作用以后，进行简单分析的话，土地价格提高以后，土地增值税激增以后，都影响涨价，制约因素，比如购买者的收入水平有限，国家宏观调控政策的影响，这两类因素共同作用以后，我们可以对07年的沈阳房价得出一个温和上涨结论，得出的原因之一也在于大喜大悲。如果对房价作出一些具体的分析，温和上涨这个状态下，进一步分析的话，可以得出这样的结论，根据沈阳房地产市场包括房价的发展的惯性在房价构成比较合理，基本上不存在开发商暴力因素的侵略下，我们首先认为它不应该降价，如果考虑这个上涨因素跟制约因素共同作用，07年的房价将会是温和上升，幅度可能均价在5%—6%。
既然是房地产协会的一个会，跟大家就未来我们想交流一下。
关于企业
让企业主观为自己，客观为他人，作为企业不赚钱那它不是企业，是慈善机构，未来的开发企业应该遵循市场经济规则。
最近几年沈阳房地产业的增加值，来源于统计局的06年的年鉴
03年沈阳房地产业盈余是负的，使人感到震惊，到04年05年以后情况得到改善。从资金来源来看，开发公司自有资金的比重不是很高，企业要想实现可持续发展，尤其是WTO的后过渡期已经结束，房地产业发展离不开金融市场的支持，金融机构对行业的支持显得格外重要，在这个分析以后，我想我们既然交流，个建议作为企业应该提高自己的核心竞争力，可以包括很多方面：从基础层面来讲，企业的竞争从某种意义上讲是人才的竞争，第二个层面是载体层，包括结构，规模战略。第三个层面为转换层，比如服务、质量、成本等。
品牌战略大家会对它得出比我更深刻的体会，品牌经营是通过品牌实力的积累，塑造良好的品牌形象。
环境友好、资源节约战略
树立资源的系统观、辩证观、层次观、开放观、动态平衡观、循环观、以及项目寿命周期飞跃理念。
强化企业信用
好的信用可以降低企业的交易成本，提高交易效率，可以提高企业竞争能力，这里我觉得作为开发公司除了诚信经营以外，要注意风险的防范。的风险是什么？是不知道风险之所在。当然，这种情形是令人可怕的。企业其他战略比如说实施企业文化战略等等。这里我想起来一句话：战略是塑造出来的，不是制定出来的。希望大家在未来的发展中有一个更好的情形。
主持人：
感谢齐教授为大家做精采的报告，今天咱们协会的王树林副会长也到会，下面有请他为在座各位讲几句话。
王树林：
各位领导，各位朋友，各位会员代表大家晚上好，之此喜迎新春之际，沈阳市房地产开发协会在这里召开会员代表大会，我代表辽宁省房地产协会向大家致以热烈的祝贺。贯彻自主办会，服务会员的宗旨，努力发挥协会的桥梁纽带作用，为促进沈阳市场持续健康发展做了很多有效的工作，得到相关部门和广大会员单位的好评，房地产业是我国的新的阶段一个重要的支柱产业，引导和促进房地产业持续稳定健康的发展有利于保持国民经济的平稳快速增长，有利于满足广大群众的基本住房需求，有利于全面建设社会的目标，
当前住房问题是人民最关心和关心的问题，是中央重视群众的一个大问题，省房协在新的一年里，响应省市政府号召，积极参加解决棚户区低收入家庭的住房问题和经营适用住房和廉租房问题。加强房地产开发企业诚信制度建设，去年省房协根据建设部省政府2005年21号文件和省建设厅6号文件对全省开发企业进行诚信培训沈阳市有14家参加培训，全省共参加1920家，省开发企业是2650家。
在全省举办房地产企业土地增值税清算专题讲座，并请国家税务总局培训中心的高级讲师，国内著名企业税收风险防范专家许明教授主讲，希望沈阳市的开发企业积极参加。如何应对国家新的税收的规定。
近几年来，房地产评选活动频繁，严重的干扰了企业的正常经营活动，为避免这一部正常的现象，建设部住宅产业化促进中心和中国房地产业协会决定从07年开始每年在房地产行业内评选一次综合性大将，也就是广厦奖，希望全省的开发企业积极参加这项评选活动，最后预祝年会圆满成功。
主持人：
咱们这个年会也就是一年搞一次，各位没有极特殊情况，大家尽量留下来。下面有请房地产开发协会的业务主管部门，市建委的李国华为大家讲几句话。
李国华：
各位领导，各位代表，各位老总，非常高兴参加协会的年会，本来邢凯副市长也准备参加年会，但是会议比较多，没能来参加。同时我再次代表沈阳市建委为沈阳市作出贡献的各开发公司的老总和员工表示亲切的慰问和衷心的感谢。
2006年对于房地产开发企业来说，是非同寻常的一年，国务院在2006年实行宏观调控等政策，这样对我们各个开发企业会有一定的影响，所以我们沈阳市在开发公司各位老总的共同努力下，协助我们政府，做了大量的工作，使得沈阳市的房地产市场在都处在非正常状态下，得到平稳健康的发展。沈阳市房地产市场能平稳健康的发展，与在座各位是分不开的，几年来，沈阳市的城市近来取得重大的变化，而且房地产业成为我们市的支柱产业，每一年完成的产值约占全市总产值的1/3，所以在我们市的经济活动中，具有举足轻重的作用，房地产业如此重要，各位开发企业的老总们为此付出了很大的代价，从前期的市场预测到楼盘的规划，最后到单体的设计都付出了艰辛的努力，当然我们的成功背后还存在一些问题和不足，比如：违规建设，超规模建设，特别是前几天新华社发来传真，家地园的老总携款潜逃，希望各位老总在今后不断总结经教训，遵纪守法的经营。
我想协会是什么组织的，实际上协会是我们自己的组织，协会的工作做的好与坏，不仅仅取决于我们协会的几位领导者，更取决于我们在座的各位，对协会的是否支持，对协会的认真程度。希望各位在今后的工作中，积极的支持协会的工作，使协会成为联系政府和企业的桥梁纽带。
政府对我们的工作是非常满意的，按照小政府大社会的原则，各级政府正在学习和借鉴国外的先进做法，进一步下放权利，发挥商业协会的优势，把自身的工作作好，我希望通过这次年会，能够不定期的召开座谈会，包括研讨会，把大家好的意见集中起来，向政府反馈，使政府对开发商有更深刻的了解，最后在新春佳节来临之际，祝大家身体健康，心情愉快。谢谢大家。
主持人：
感谢李国会对咱们各开发企业的鼓励，也感谢李国华对协会工作的肯定，在2007年在各个部门有关领导的支持下，以及各个会员单位的配合下，咱们协会的工作一定能打开新的局面，这次的年会在这儿就结束了。希望大家多多交流。
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