[摘要] 接着孙主任的话题就讲到整个老东北基地的发展趋势，从我的角度上，原来给大家准备好的大概有两个小时的话题，但是后来发现这么讲下去可能得花太多的时间，按照我们东北人的习惯，大家必须得痛快，所以我接下来所讲的
接着孙主任的话题就讲到整个老东北基地的发展趋势，从我的角度上，原来给大家准备好的大概有两个的话题，但是后来发现这么讲下去可能得花太多的时间，按照我们东北人的习惯，大家必须得痛快，所以我接下来所讲的话题就单刀直入，该讲什么讲什么，讲一些大家比较关心的话题。
今天所讲的一个话题，核心点就是如何去投资。现在我们就要跟大家分享一下关于投资的信息和一些投资的技巧。我们不妨把眼光放得更远一点，我们把眼光放到全球所有商圈范围里面来看这个问题。刚才孙主任提到一个问题，就是我们东方香榭里所处的位置就是在大家非常熟悉的太原街商圈。那么商圈的形成，可以这么说在座的任何一位嘉宾比我都要清楚太原街的历史有一百年以上的一个历史。按照目前全球经济的发展趋势来看，商圈的形成不是一朝一夕形成的，也不是人为的你想造一个商圈就可以造一个商圈，可以这么说商圈的形成靠的是人自发的形成这么一个经贸以及商业的一个氛围圈子，在座不知道有没有见到过这么一个迹象，比如在农村里大家都会养成一个习惯，每周都会有一个赶集，就是当地的老百姓习惯性定期的在一个圈子范围内进行一个交易、买卖，这个就是我们所说的一个商圈，那么一个商圈的形成是根深蒂固的，不是政府今天把这个商圈扒掉了，这个商圈就永远不存在了，说明商圈的一个发展具备很长远的一个历史，它不存在说变就变这么一个因素。我们不妨从全球各大著名的商圈个话题来说起，我不知道大家清不清楚目前在全球，在商圈范围内的租金可以租到多少钱？如果大家不清楚，我可以跟大家分析一下，目前在全世界在商圈范围内商铺租赁的租金的是在美国叫麦地讯大道平均租金达到6800块钱。可能在座的有一些嘉宾会笑，咱们沈阳都能达到一万多，那你们说的是一年的租金，我说的是一个月的租金。目前来讲，在亚洲我们在商圈范围内租金比较高的是在哪个城市呢？曾经香港的西洋菜街在世界第二位。后来因为金融风暴这些因素的影响导致租金有所回落，但不管怎么样，香港的西洋菜街现在已经达到了全球的第三位，租金的水平能达到4500港币/月/平方米。世界第二位的是法国的香榭里大道，跟我们这个项目很像，大家很清楚，法国是一个浪漫之都，商贸经贸网也非常发达，能够达到6000块钱/平方米/月。我讲这个话题，可能有一些嘉宾肯定会问，跟我们在座的有什么关系，甚至这么说跟我们都不挨着。我想把眼光放在全球这个商圈来嫁接到我们这个项目，无非想说明一个事实：、商业的发展具备无限上升的空间，从国内来讲，你说中国什么时候才能发展到这个境界呢，我们不妨拿南方一些比较成熟的市场进行一个对比，我们刚才提到一个香港的西洋菜街能达到4500块钱左右，那么在国内来讲，目前租金的商业街在广州的北京路能达到均价3300块钱，大家可能会问，可能在座也有不少人去过广州，说白了广州的北京路比太原街还要破，跟中街根本没法比，凭什么能租到这个价格，最核心的问题我们来分析，能租得起这个价格无非靠两项来支撑，一是租赁市场非常活跃，二是商贸市场非常活跃。广州有两大市场，市场经济相应来讲发展得比较快，很多小老板都想扩大自己的经营范围，第二个是商贸轻工业发展非常发达。这样就导致了租金水平上涨。大家会问，沈阳现在的租金水平是一个什么程度。我们拿两大商圈来进行分析，比如说太原街和中街目前是属于沈阳整个市场里面最核心的两大龙头商圈，两大龙头商圈里面的租金水平据我们的统计大概是1500块钱左右。你们可能会问，1500块钱跟广州差距怎么那么大啊，没错，因为我们不得不承认，以前整个东北，甚至比如以辽宁做核心，我们以前的经济发展很大程度都是依赖重工业作为一个依托，相应来讲，商业街里面做的买卖的都不是重工产品，凭什么能支撑那么高的价格，现在这几年国家政策的显现，比如对老东北工业基地的一个扶持，按照我们的观点，国家现在已经出现了好几个政策的扶持，比如说在六年前已经提出了一个西北大开发这么一个概念，到了现在我们在座的有谁可以通过媒体这个窗口大篇幅的看到西北大开发有什么大动作，没有，基本没有多少人提。但是，东北大开发从提出到现在，每一年媒体的一个炒作的力度一点都不会减弱，那么就说明：一、中央政府对整个老东北工业基地的扶持，比往年所有的开发区以及西部大开发之类的力度都要大，而且战线更长。最核心的问题是什么呢？我们不妨拿西北大开发来做对比，西北刚刚提出来的时候就出现过各个政府派别之间的纷争，比如兰州觉得自己应该是西北的一个核心，那么重庆觉得自己应该是整个西部的一个重点城市，是的一个直辖市，所以从整个西北的版图来讲是一个狭长的版图，很难形成一个核心，也很难形成一个重点。但是我们不妨考虑一下，我们不妨拿我们东北版图跟西北来对比，我们在座的有哪个沈阳人会否认，我们就是整个东北的核心，我估计没有人否认，包括大连人，目前来讲在东北地区来讲，大连人说话的语气都是最牛的，但是大连人不得不承认沈阳就是东北的一个核心。那么，有了这些因素的存在，包括物流、交通以及经济、文化，我们不得不承认整个沈阳就是东北的一个核心，它有一个核心点在里面，所以有了这些因素，国家对整个大东北的开发倾斜的力度不会减弱。那么这些政策因素的一些影响，对我们商业投资有多大的帮助呢？我们可以这么说，有了政府背景的支持，对整个社会经济的发展起到的就是99％的拉动作用。所以，姑且勿论这一两年沈阳经济的发展跳到什么程度，我们得承认我们的底子还是比较薄，但是我们的发展速度，连南方人都得承认太吓人了。虽然我们的起步比较晚，但是我们站的平台跳得比别人都要高。比如从信息资源这个角度，从经贸这个角度，我不知道大家有没有通过政府这个层面去了解一些信息，从去年开始有多少外地经商人士涌入到沈阳投资，据我们的了解达到了15万人口，这15万人口不是来就业、务工的，全是带着钱来投资的，这样对整个沈阳经济的发展会有多大的一个触动，这是值得我们去考虑的。所以我们不用去担心，到底我们将来商业的发展空间能到什么程度，在未来几年内会有一个飞跃，这个飞跃不是凭空想象的，是有根可寻的，毕竟在南方一些相对比较成熟的城市，已经走出了这一步。我们讲到把视野链接到世界各大商圈，我想说明的问题：、沈阳的商业租赁投资上升的空间还有很大。我们现在的租赁水平是跟我们现在的经济发展状态，在几年前我们是保持这样的一个水平，凌峻公司06年进入沈阳的时候，商业街里面的租赁价也是1500，大家就问我如何去夺商业投资？租赁价基本停留在现在的状态，那么跟售价之间有什么必然联系呢？我相信在座的各位嘉宾都是奔着如何去做投资、做理财这么一个角度，才愿意坐在这里跟我们分享这样一个信息。我们不妨这样说，在目前来讲投资市场最热烈的就是在江浙一带，江浙一带最热的投资项目还是商业。因为住宅无论怎样上涨还是有一定的规律，相应来讲越成熟的市场，它的商业发展的投资回报，基本上比住宅要高很多倍。比如我们拿上海这个市场来做一个分析，上海的市场的商业是在18％左右。但是，上海有一个很特定的市场因素，因为民间的投资太多了，江浙一带、长三角洲一带民间融资太大量了，相当于整个中国民间融资储备的1/3左右，这个量就促使了在上海江浙一带投资市场必须要寻找一个触动，有了这些因素，迫使了上海整体房地产的经济发展存在有一些泡沫的因素。
首先我们不妨拿商业这个角度来看，一如说目前在国内商业卖得的大概单平方米能达到25万一平方米，在商业街里面。但是我们在沈阳卖得最贵的充其量也就是8万块钱左右。那么是不是东北人就没有这个消费能力呢？错了。我们不妨拿一个数据来进行分析，南方人的消费理念跟北方人存在很大的区别，我们拿05年市场人均收入以及人均消费这个信息来分享，05年整个沈阳市的人均收入大概是8800元左右，但是人均收入达到了9300多。那么南方的数据是，比如拿广州来说人均收入达到了14000多，但是人均收入只有12000多，这个是很正常的，就符合中国老百姓的消费心理，就是我赚多少钱，我不可能全都掏出来，我要存一部分钱。但是在东北就不一样，那说明一个什么问题呢？在东北这个市场消费力是超强的，比任何一个成熟的市场都要强。那么说明这个信息带给我们的是什么呢？消费力很大的一个市场空间。有了这些消费力支撑，必然会导致我们将来在商业这方面的一个需求很大，非常大。那么，有了这些因素的支撑，我们不妨来冷静分析一下，作为我们这个项目在太原街里面商业具备多大的一个投资价值。
我们接下来从几个层面来分析：
、从租赁价格角度来分析。我们刚才都提到，目前太原街里面商铺最贵的租金就是1500块钱/平方米/月，的是560元/平方米/月。从560块钱到1500块钱，这个差距大概是有1000块钱左右的一个空间。我们刚才提到，基本上你衡量商业的投资买卖是否划算，就从租金收入算起，因为我们做投资无非看重的都是回报连线的问题，那么商业的投资基本上是多少年才算划算呢？大概8年是非常理想的，相当于你投入100万，每年可以回收12万左右，是这么一个概念。所以，就相当于我们买一个铺，你觉得它值还是不值，你用售价除以100，你就看这个租赁的价格是否能被市场接受。什么意思呢？相当于，比如太原街的商铺1500块钱的话，那么预备着它的售价可以卖到15万/平方米，但是实际上太原街的商铺都没有卖这个价。说到这个话题，不妨转到广州，目前在商业经营做得最成功的就在广州的天河区叫天河城广场，租赁的价格从刚开业的12年前大概是80块钱，现在已经涨到了接近1000块钱的租金。那么可以看得出来，商业的租赁以及售价，它的弹性空间是很大的。我们回到沈阳，我们在讲到我们东方香榭里这个项目，到底它值多少钱，有没有投资的一个空间。我们不妨拿租金这个角度来进行分析，首先：、根据我们对所谓的目前在两大商圈里面所有经营的场所的调查，比如在中街，在辅助商圈里面，就是中街是一个主商圈，辅助商圈是挨着主商圈步行街里面的街道，的280块，的460块，那么意味着在整个辅助商圈里面可以卖到3万块钱左右一平方米。回头我们来看一下我们东方香榭里，同样是辅助商圈和太原街就隔一条街，那么相应来讲，这个售价我们可以卖到多少钱，租金是多少钱，我们不妨拿我们周边的租金来比较，也是从260块钱到440块钱左右。太原街的租赁价格比中街稍微弱一点。我们拿这个标准来算的话，我们可以卖到3万块钱左右。有了这些基本的算法，我们不妨来掂量一下我们这个项目投资具备多少的空间，值不值得去投资。有可能我刚刚讲这个话题太早，可能大家会说，你都没跟我说投资到底有什么风险，是不是投资就没有风险。任何投资都有风险，尤其是现在政策不断的在进行变化的时候。我估计在座的任何一位比我的敏感度要强。比如最近国务院又颁布了国六条，国六条无非的动机就是要打压整个房地产的开发，不要过热。这样必然会导致，会影响到整个开发。那么大家会说，政府的号召我们不要去过热，那我们凭什么还要去投资。我们按照马克思的一句话来讲，任何事物都有它正反两面，我们不妨从两个角度来分析一下我们的国六条。
国六条里面最关键的两点是跟我们在座任何一位投资者都有密切的关系的，条：将来从开发这个行业，政府会限定开发的节奏，相应来讲最关键的一个内容就是说所有的楼盘开发，基本上是要控制在90平方米以下的达到70％以上，这说明政府是希望通过这样一个政策把这个具备投资实力比较强的投资者先撇开，先满足整个中低收入者的投资层面。从这个角度来讲，我们可以这么来联想，、有钱的人终究还是要买大房子，不会因为这些政策因素的改变导致他不买大房子，政府这招无非是降弱这种投资，从某个角度来讲，必然会把原来倾向做住宅投资的人转向做商业投资，因为政府并没有限制投资商业，从这个角度来讲，将来会有越来越多的人转入到商业投资。这个信息为什么拿出来跟大家分享呢？、目前你可能会感觉到在沈阳商业的投资，大家的热潮还没有达到像江浙一带这么一个层面，但是我可以预感得到，政府的国六条必然会掀起整个东北片区对商业投资的热潮，我的肯定，为什么这么说？就像刚才所分析的一样，毕竟中国人在投资渠道这个层面上来讲，本身就很窄，不像在国外，在国外比如我看好了东方香榭里这个项目，我可以通过基金形式入股，我可以成为香榭里的股东，那么在国内是无法实现的，只要开发商不点头，你无法成为它的股东。能选择的，大家比较熟悉的就是期货、股票，还有其他渠道，但是相应来讲，中国人的投资渠道还是很窄，那么有了这些限制，也有这些政策因素的一些制约的话，必然会导致大部分的民间游资，高端的投资群体会转入到这些高成长系数的商业投资里面。第二个因素就是提到国务院会限制整个别墅，甚至高端住宅的一个开发节奏。无非就是把整个具备投资，目前来讲投资热潮的，比如在高端群体里面把这个热潮先降一降，都主要是针对住宅这个方向，那么有了这些因素必然会把大量的具备一定资金实力的人转移到商业的投资。可以这么说，将来在商业投资这一块会越来越多的人跟你去抢饭碗，有更多的人去抢的时候，必然会导致这个价格根据市场的需求来涨，这点规律我相信大家比我还清楚，水涨船高。这个事实，我们不妨拿去年政府的宏观调控来做一个比较。本来去年政府提出宏观调控的时候目的是打压房价，大家清不清楚，在中国有两到三个很著名的城市，房价不但没有降下来，反而逆市而涨，比如深圳涨了20％多，北京今年一季度的房价涨了17.8％，广东广州市场原来是最稳定的一个房地产市场，基本上价格的波动非常非常小，但是正好是应用宏观调控这个缝子反而涨了20％，那么这些问题，是整个政策面、政府面以及我们市场人士无法判断的，因为这些因素我们很难控制，我们也无法预见，但是它必然派生出一个信息，就是作为市场来讲必须寻找这个渠道。比如作为东北来讲，它的泡沫非常小，这就说明一个问题，咱们整个东北房地产的发展步伐还是很稳健的。
首先，比如环境的因素。环境无非就包含几方面：一、地段。从地段这个角度上来讲，我们刚才提到的，它的范概念的一个商圈，商圈是不可复制的，相应来讲从整个城市发展的角度来讲，比如我们在座的有没有哪一位会怀疑上海的南京路最后会黄掉呢？不可能。为什么呢？因为它的发展以及它现在在市场里面所处的位置是不可动摇的。
第二个方面就讲到整个题材方面。最近大家最感兴趣的，就是政府关于整个城市运营方面提出了一些观点，比如对规划这个角度，最近奥体中心的落成，以及将来地这些因素将来会对我们整个物业会有多大的发展，因为目前在省会城市里面，比如在地铁运作方面，沈阳走的步伐还是比较慢的，但是地铁对整个经济起到了非常大的作用。这些因素必然会带来你所投资的一些物业会有很大的商机，这种商机在于它拥有大量的人流，中国有一句老话，有人气必然会带来财气。所以我们必须要考虑一下，我们现在所处的位置具不具备这样一个因素。
第三讲到的是空间的问题。大家可能会说，凭什么你说它有空间，它就有空间。从目前来讲，我们整个售价的制定是按照非常保守的一个售价来估算的，相应来讲，当我们租金上涨达到一定的程度，就意味着你整个商业的已经达到了一定的空间。从这个角度来讲，我刚才已经跟大家讲了怎样去估算到底划不划算的问题，我们不妨掂量一下这笔帐怎样去算，我在这里也不太多的分析划不划算的问题了。再有刚才讲到了题材因素，比如说整个项目的一个构建，有这些题材的支撑导致整个项目的硬件具备了非常强的卖点。刚才还漏了一个因素，法国雅高集团是做酒店最出名的全球酒店运营商，相应来讲有这些业态的加入，对整个项目的一个带动，商业氛围的带动，以及商业的一个带动，它具备很大很大的推动作用，因为没有哪个商业圈里面能随便引入世界500强的企业来跟你做生意。目前来讲在零售业里面很多愿意跟沃尔玛以及家乐福一起做买卖，因为他觉得有保障。雅高集团的进入是对整个心目在业态方面的一个充实。因为项目在最初规划的时候，就是多元化的，比如有酒店、有商业，有各种辅助业态，为我们将来在这个圈子里面生活的一些业主提供各种便利，以及提高你的生活质量，有了这些因素，我们还要考虑哪些因素？今天本来有很多的信息值得跟大家分享，因为时间有限，我们如果待会儿在座的任何一位嘉宾有更强烈的兴趣需要去探讨，比如说关于商业投资方面，比如在风险以及回报方面的一些信息，我们很欢迎大家跟我们沟通、交流。
下一个话题，我想重点讲一讲，我们马上要推出的一个新品就是Moma。所有的Moma是英文的一个缩写。简单来讲，就是现代的办公空间。我们提出这个Moma今天拿出来跟大家分享哪些信息呢？
，这种业态的诞生，比如说这种投资渠道的一个提出，对在座的任何一位投资者会有多少好处？刚才提到这个Moma的构建是一个迷你的办公空间。大家会问，整个东北市场，比如以沈阳为例，基本上写字楼这个市场投资这块，大家都知道写字楼要完成一个投资需要投入很大很大的一个量，但是不可否认的一个事实就是，写字楼的租赁非常非常的火爆，尤其是甲级以上的一个写字楼，基本上能达到80％左右的租赁率。这说明，最近整个东北片区的发展带动了很多外来的企业进驻整个东北市场。相应来讲，租赁的需求就越来越大，而且租赁的价格已经呈逐渐上升的态势。这个涨幅我们待会儿会拿一些数据来跟大家分析一下，是非常可观的一个涨幅。为什么这么说呢？为什么我们今天会拿写字楼这个市场，把它以Moma这个形势来拆分呢？主要是让所有有这个意向投资的人有这个渠道。毕竟Moma这个投资是你以往所接触到的投资里面最有诱惑力的投向。
首先整个Moma投资计划里面项从开发商构建这个Moma的产品从这个角度，我们会充分找到一个负责将来写字楼经营管理的一个商家，由经营管理的商家给到在座的任何一位投资者，每年10％的回报。这个如果在座有投资经验的人应该很清楚，所有的投资能确保在10％左右回报的话，是一项非常划算的一个投资。中国目前来讲在投资方面每年能得到10％左右没有多少项目，哪怕是股票的投资。
另外一个层面，大家可能会说，你这个10％，能给我保多少年。这就是我们要提的，首先我肯定能汇报你五年的回报是能拿到的。大家可能会问，五年之后万一你走了怎么办？这还有一个第三层保障，如你觉得将来你所投资的这个物业不具备更大的空间的话，甚至你觉得会对你造成更大的资金压力的话，五年之后我原价帮你回购，这就意味着，你所投入的一个款项五年稳赚了50％，剩下的如果你不想要，你全交给我的话，我求之不得，我可以原价帮你回购。
第三个最关键的问题，Moma的提出就是降低你整个投资的一个门槛，以及降低你整个投资的风险。因为Moma产品每一项的投资也就是21万以下，它是一个单位。你们可能会问，那么小的一个面积，有人会租来做写字楼的吗？这里就是我们大家都想关心的一个问题，一个小Moma产品是以30平方米以下单位来作为一个投资的单位，这是什么概念呢？就是你如果对整个投资充满信心，你可以买两个单位，你觉得更有信心，你可以买10个，如果你担心你的投入会过大，会影响到你的资金运作，你可以买单个，具体怎么操作呢？租赁的问题不需要你们担心，你们只负责收钱就行了，为什么这么说，从运营商来说，他对整个地段的写字楼市场充满信心，我将来写字楼的需求以及它的价格上升空间会有无限大，所谓的无限大，我们现在整个太原街附近的写字楼租赁市场平均的数字能达到100块钱/平方米/月，大家不妨去设想一下，也有不少能达到1400一年的。也可以想象一下，这个写字楼具备地段的优势，也具备地铁上盖物业这些优势的话，那你想一想它的租赁需求会弱吗？不会。既然经营运作商经营管理上都有信心去做，那对你来讲就是一个巨大的保障，最起码前五年的回报是白送给你的，五年之后你觉得有这个信心自己去做经营租赁，你可以买另外一种，就不回购了。相应来讲，今天我们来提Moma的产品无非是给到大家一个信心，这是一种新生的产品，对大家来讲投资的门槛都是很低，而且最关键的经营商能愿意去跟大家共同承担这个风险，承担更大的保障，我不会卖完就跑，我有一个专门负责这个写字楼经营、运营的一个经营商来负责管理。所以你不用担心将来这个物业会经营不好，会做不好，因为毕竟来讲这个地段具备太大的一个上升空间，你只负责你每年的一个回报就行了。
另外一个角度，从售价这个角度上来讲，它具备更大的投资价值。我相信大家比我都更熟，比如周边有几个写字楼的项目，它的售价能达到8000块钱左右，那我们现在Moma产品只是卖到6700块钱，就算你不拿这个回报，你转手再去卖，你可以依赖我这个经营管理系统，都可以存赚1000块钱左右的空间。不难想象Moma产品的诞生对在座的各位都是一个新的投资渠道。具体每项投资，你们所要担心的，所顾虑的，所关心的问题是什么，我希望接下来的时间是你们可以直接到我们售楼处去咨询。今天是我们商业投资，也是我们Moma产品推介会的一个发布会，同时也是我们从现在开始之后，就是我们正式接受这两项产品认购成立登记的一个阶段。我希望会后大家会直接到我们售楼处的现场，甚至待会儿在我们会议的现场都有工作人员可以负责给我们解答。
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