[摘要] 2005年12月沈阳市典型地产指数报告典型片区：和平区、沈河区、铁西区、大东区、于洪区、浑南新区、皇姑区。典型样本：五洲商业广场、五里河城、沈阳昌鑫置地广场、年华国际大厦、地王•国际花园、地王•白金公
2005年12月沈阳市典型地产指数报告
当月典指上升132点 商品房年投资销售比77.4%,处于区间
典型片区：和平区、沈河区、铁西区、大东区、于洪区、浑南新区、皇姑区。
典型样本：五洲商业广场、五里河城、沈阳昌鑫置地广场、年华国际大厦、地王•国际花园、地王•白金公寓、盛华苑、格林•自由城、千缘•爱城、宏伟金都、东方•万恒俪城、城建•东逸花园、万科•金色家园、万科•中央公园、亚都茗苑、金奥新城、中房•金河花园、万科•新榆公馆、中国女人街。
一、综述
在宏观调控的大背景下，2005年沈阳市房地产市场经受了严峻地考验。在市政府“九条措施”的推动下，沈阳市房地产市场的基本层面是规范和理性的，处于可持续发展状态，取得了良好的发展业绩。
（一）2005年沈阳市房地产市场运行状况
1．土地供应与沈阳市房地产业发展相协调。2005年，沈阳市土地市场运行良好，土地批租全部实现市场化；土地供应与我市土地资源的现状相适应，基本上保证了沈阳市经济快速发展的需要，为沈阳市城市建设和经济发展做出了重要贡献。
2．投资销售比处于合理区间。2005年，沈阳市商品房投资销售比是77.4%，其中商品住宅投资销售比是86.5%。一般来说，投资销售比合理区间在70%。沈阳市的商品房投资销售比处于合理区间，其中商品住宅投资销售比处于区间。
3．商品房交易量仍然保持着较大的增幅。2005年沈阳市增量房交易量同比增长24.7%；其中商品住宅交易量同比增长21.7%。
4.商品房的空置状况处于合理区间。除办公楼和商业营业用房空置量比去年增幅较大外，整个商品房尤其是商品住宅的空置量处于合理区间，并呈逐步消化的趋势。
5．房价处于稳中略升的态势。新建商品房和商品住宅销售均价分别比去年同期增长4.7%和2.0%，存量房和存量住宅同比分别上涨5.7%和2.4%。无论是增量房还是存量房，均处于平稳运行，稳中略升的态势。12月份，沈阳市典型住宅指数1256点，数值略有上升，较上月上升132点。与全市商品住宅价格变动趋势基本保持一致。本月七个片区中，住宅价格指数四升三降，其中上升的片区是和平区、大东区、于洪区、浑南新区。
6．房地产投资形势良好。2005年房地产开发建设累计完成投资与去年同期相比增长20.7%；其中商品住宅完成投资与去年同期比增长32.6%。房地产投资增速处于适中的状态。2005年，投资增幅分别回落72.5%和46%（2004年房地产开发和商品住宅完成投资同比增长分别是93.2%和78.6%）。房地产投资由去年超高速运行回到合理区间，基本上符合国家对房地产宏观调控政策要求。
7．当前沈阳市房地产业存在的比较突出问题是：基础配套设施远远无法适应房地产开发需求；住房消费生态链条运转尚未恢复常态；商品房入市量下降趋势没有根本性转变；房地产金融支持力度明显减弱，个人住房消费抵押贷款金额分别比去年同期减少27.4%；存量房市场发展相对滞后；节能住宅在沈推行缺乏应有的动力机制；商品房和物业管理成为消费申述热点，2005年全市十大消费申述热点中，房地产占了两项，其中商品房排列第三号，物业服务排列第四号。
（二）2005年沈阳市房地产市场总体判断
依据上述特点综合分析，虽然当前沈阳市房地产业存在着一些问题，但是这些问题都是前进中的、非主流的问题。因此，2005年沈阳市房地产市场总体发展形势可以判定为是健康的、理性的，处于可持续的发展状态。当前，沈阳市房地产市场是大中城市中的市场之一。
（三）2005年沈阳市房地产市场发展成因分析
2005年沈阳房地产市场取得这样的好成绩是来之不易的。除了沈阳房地产市场结构良好的客观因素之外，其中起决定性作用的是沈阳地方政府的政策效应。在宏观调控的大背景下，沈阳市房地产市场在5、6、7三个月也曾一度出现严重下滑的局面。面临着严峻的形势，沈阳市委市政府当机立断，为了保持东北老工业基地的活力，保证沈阳经济的健康发展，在充分理解国家对房地产宏观调控战略意图的基础上，经过了对当前沈阳市房地产形势反复认真地分析，广泛听取开发商、消费者、银行家和房地产专家的意见，于8月14日出台了“九条措施”。“九条措施”的实施，充分发挥了政策的效用，调动了开发商的积极性，恢复了广大消费者的购房信心；自9月份开始，沈阳市房地产市场走出困境，市场各项指标逐月回升，从而保证全年取得了优异的成绩。
二、沈阳部分典型住宅区域分布图
和平区
样本项目：五里河城、沈阳昌鑫置地广场、年华国际大厦。
住宅指数：12月份，和平区典型住宅价格指数明显回升，较上月上涨72点。
样本项目：五洲商业广场
商用物业指数：本月典型商用物业指数与上月基本持平。
片区综述：本月和平区典型住宅价格指数上涨72点，10月份受政策因素影响，住宅价格指数略有下降，11月指数上涨基本上恢复到8、9月份水平，12月指数继续保持上涨的势头，掀起冬季住宅销售的新高潮；典型商用物业指数较与上月基本持平，自6月份以来商用物业指数一直平稳运行，12月指数是首次大幅度上涨，12月指数继续平稳运行。
五洲商业广场于2006年1月16日盛大开业。五洲购物中心、北京华联商厦、中影百老汇影城、星巴克、肯德基、麦当劳、东舜百货、博库书城、一兆韦德健身中心和金大电玩城等主力商家的加盟共同创造出东北超大体验消费中心——五洲商业广场，是沈阳比较有特色的大型商业广场项目，以全封闭的形式，数条商业街贯通其中，并将购物广场上升到“购物公园”的高度。
五里河城是集多种业态于一体的地标性建筑群。现已进入紧张的建设冲刺和最后的检验阶段，可谓是入住在即。经多方面细致考察后，五里河城最终与香港戴德梁行物业公司达成合作协议，以全面进驻的方式，全权管理五里河城物业。目前，戴德梁行驻五里河城项目部已开始入住前最后的准备工作，他们将以专业的服务为业主提供最舒适的生活空间，让专业的物业服务为业主提供最舒适的生活空间。
沈阳昌鑫置地广场融合了典型的海派建筑风格与北方建筑风格，给沈阳原有的建筑风格带来了巨大的突破，上市后火爆热销，不到一周的时间内，销售110套“紧身住宅”，是市民放心工程。日前，昌鑫置地广场推出400套经典小户型公寓金卡，已有百名客户踊跃认筹，金卡客户将享受到正式选房时96折的购房优惠，小户型公寓于12月末正式发售，该公寓项目为综合项目的一部分，公寓面积区间为48-78m2。
年华国际大厦是沈阳市节能省地型公共建筑标榜工程，设计节能率达到50%，多次获得了省市有关部门的颁发的奖牌和赞扬。自建筑节能管理办法于2006年1月1日起开始执行，年华国际大厦将成为沈城节能建筑的典范，可谓是商机无限。
沈河区
样本项目：盛华苑、格林•自由成、地王•国际花园、地王•白金国际公寓。
住宅指数：12月份，典型住宅价格指数略有下降，与上月指数相比下降23点。
片区综述：沈河区房地产业起步较早，市场比较成熟，典型住宅价格指数一直处于稳中有升的趋势，本月典型住宅价格指数小幅下降23个百分点。
盛华苑地处地铁2号线（规划）文化路站出口，拥有60～90米超大楼间距，都市中央45000平方米园林。盛华苑为沈城楼市“暖冬”加温，盛华苑二期在火爆热销中，双重大礼送个冬季购房者。为打造名副其实的“主流文化名邸”，盛华苑非常重视社区的文化氛围，2005年5月，邀请著名笑星陈佩斯来沈为盛华苑业主演出话剧《阳台》；12月27日，在辽宁大剧院举行“一方地产•盛华苑2006年新年钢琴音乐会”，还特别邀请意大利著名钢琴家保罗•维格瑞来音乐会演奏，受到广大业主的热烈欢迎，良好的社会效应，打造社区文化品牌，并获得2006辽宁（沈阳）房地产尊贵品牌项目。
格林•自由成采用小而精的户型设计，40-70平方米的户型面积，却全部涵盖了卧室、起居厅、餐厅、厨房、卫生间这些生活必要空间。因此，凭借着独特的户型优势成为同类项目中倍受青睐的一个。格林•自由成具有的地理位置，是申扬自由个性的商务“城池”。
地王•国际花园是沈阳市极具规模的水景名宅。独特的水井资源、的地理位置、便利交通条件、一步到位的生活哲学，让地王国际花园成为都市人的生活梦想。在今年首次冬季房交会中，地王采取了一系列购房优惠政策，使今冬购房热潮再度升温。
地王•白金国际公寓位于地王国际花园东侧，被称为地王国际花园“王冠上最璀璨的明珠”。日前，沈阳豪宅地王国际花园在连续取得沈阳住宅销售桂冠的基础上，又与韩国贝斯特好景房地产有限公司合作，将销售客户的目标瞄准在外籍人士身上。强强联合不仅带来一种全新的模式，更将促使沈阳地王国际花园进一步与国际接轨，实现国际化。
铁西区
样本项目：千缘•爱城、宏伟金都。
住宅指数：12月份，典型住宅价格指数略有下降，较上月下降29点。
片区综述：本月铁西区典型住宅价格指数略有下降，是全市各区住宅指数下降的区域，铁西区住宅价格指数受季节因素影响比较明显，12月指数降到2005年下半年的点。
千缘•爱城拥有得天独厚的地理位置优势，位于地铁1号线云峰街出口处，地铁线建成后将带来不可限量的巨大潜力。2005年，千缘•爱城荣获得省市优质工程、哈尔滨、长春、沈阳三市优质观摩工程、沈阳地产精品楼盘，2006•辽宁（沈阳）房地产尊贵品牌项目，销售率达80%以上。
宏伟金都以铁西核心地不可复制的地理位置，恰如其分地展现着未来令人倾慕的繁荣生活。综合娱乐中心、主题公园、家世界大型超市如众星捧月般地环绕着宏伟金都，营造出一派出行便利、购物轻松、生态环境极其优越的生活氛围。宏伟金都与明渠仅隔一条绿化带，是铁西地区亲水建筑之一，更有园内近万米水系，和自家的私人园林无异，使宏伟金都成为铁西地区性价比高、配套齐全的高档亲水居住社区之一。
大东区
样本项目：万恒•东方俪城、城建•东逸花园、万科•金色家园。
住宅指数：12月份，典型住宅价格指数小幅上涨，较上月上涨53点。
片区综述：本月大东区典型住宅价格指数较上月上涨53点，是本月七个片区中指数上涨幅度的片区。
万恒•东方俪城位于城市中心区，园区内独有的东南亚风情景观带——“兰溪谷”将都市的繁华喧嚣阻隔在外，是都市景观大盘。 在开展“魅力东部活动月”中，东方俪城售楼处是门庭若市，看房客户接踵不断。东方俪城凭借出色的规划设计荣获“2005•辽沈房地产年度景观设计”、“中国生态景观住宅示范项目”、2006•辽宁（沈阳）房地产尊贵品牌项目等大奖，赢得众多高品质购房者的追捧，多次掀起购房热潮。
城建•东逸花园采用国际化的园区设计，园区中心有八百米的逸静湖，以及四季常青的凝碧廊，吸引了众多外籍业主入住东逸花园，使之成为“国际风尚社区”。城建•东逸花园曾经荣获联合国环境署授予的“中国国际花园社区”称号、中国住交会颁发“2004CIHAF中国房地产名盘”称号。2005年，被评为国际化典范楼盘、中国和谐社区试点单位，在香港•中国国际地产周中，荣获“国际化品质楼盘大奖”。
万科•金色家园拥有的地理位置，距北站金融商业区、家乐福、中街商业区仅十的，在有限的土地局限下，规划出良好的居住环境，注重了环境的改善，同时符合了城市更新的性质。沈城首创“秘书式”物业管家理念，具有专业风度的“行政秘书”、“生活秘书”、“商务秘书”一对一式贴心服务，用成熟的微笑全程打理业主的居家生活！
于洪区
样本项目：金奥新城、亚都名苑、万科•中央公园。
住宅指数：12月份，于洪区典型住宅指数较上月上涨483点。
片区综述：本月典型住宅价格指数较上月上涨483点，是本月七个片区中指数上涨幅度的区域，也是于洪区2005年下半年住宅价格指数上涨幅度的一次。
金奥新城是金源集团第五期开发项目，一期小高层复式户型刚上市不久，就已全部售罄。二期升级版小高层推出后同样受到消费者的亲睐，公司为感谢广大业主的支持和厚爱，特推出凡购买二期升级版小高层住宅的客户，赠送五年电梯费和物业费。2005年12月15日，“激情港澳游”大型抽奖活动在金奥新城售楼处举行，凡是在冬季沈阳商品住宅让利销售大会期间新签约的业主都可参加抽奖，中奖业主参加由开发商出资的港澳两地游，还可以到新建的香港迪斯尼乐园游玩。此外，签约客户在原一次性付款每平方米优惠30元的基础上，再每平方米优惠20元。金奥新城此举令沈城今冬楼市再度升温。
亚都名苑位于沈城的北部，为沈城人们开启了属于自己的海派醇品生活，将别墅居住品质与建筑精华兼容并蓄。亚都名苑已经成为城北居住区的一块“金字招牌”，在一期成熟都市景观庭院的基础上，二期将产品升华至国际别墅的生活品质，全明户型让户户漫溢海派风情阳光，让更多追求高品质生活的人们实现自己的乐居梦想。
万科•中央公园处在北陵公园、百鸟公园和水源地公园，三大公园的核心区域，地理位置可谓得天独厚。在建筑形式上，情景洋房、情景小高层、薄板等多种建筑形式和谐共生，让万科•中央公园在缺乏个性的城市中，成为难得一见的魅力独具的建筑景观。
浑南新区
样本项目：中房金河花园、万科•新榆公馆。
住宅指数：12月份，浑南新区典型住宅指数较上月上涨110点。
样本项目：中国女人街
商业地产指数：12月份，浑南新区典型住宅指数较上月下降37点。
片区综述：本月浑南新区典型住宅指数平稳运行，较上月略涨110点；商业地产指数下降37点。
中房•金河花园地处浑南核心地区，浑南中央商务区，户型精雕细琢，面积从36平方米到137平方米，种类齐全。园区内13号和15号楼已经开始上市，9号楼工程荣获2005度沈阳、长春、哈尔滨三市优质工程。随之奥体中心落户浑南、地铁二号线于2006年下半年开工、中房金河花园北部规划路已开始拆迁，中房金河花园潜力将再度升温。
沈阳万科•新榆公馆是万科进军浑南的开局棋，打响了万科回归南都市场的战役，以北欧精神进化公馆居住，创造出东北纯北欧血统住宅——北欧式简约建筑立面，平直线条，凸凹设计。2005年12月12日，万科物业在16个城市将其属下物业公司的70多个“物业管理处”统一更名为“物业服务中心”，以此向其20万客户表明“服务为本”的态度。
中国•女人街位于浑南中央商务区、地铁2号线浑南出口处并被奥体中心以“L”形包围，是浑南新区的商业项目。2005年，奥体中心落户、地铁开建将为浑南带来美好的商业前景的同时，也为中国•女人街带来巨大的商机。
皇姑区
皇姑区房地产市场形成的较早，市场体系现已发展健全，市政配套完善、交通、教育、政治、购物、环境等条件比较优越。“长江街改建成沈阳第三大商业步行街”的举措更加大了该区的房地产投资潜力。近年来，皇姑区的房价平稳运行，处于健康可持续发展的态势。
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