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2018年1-9月沈阳二手住房成交129100套,远超新房!

沈阳AI家 2018-11-09 02:48:54

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2018年10月,据国房数据研究中心监测100个重点城市二手房价格显示,10月份61个城市二手房均价环比下跌,39个城市二手房均价环比上涨,呈现跌多涨少的趋势。

数据来源:国房评估

沈阳10月二手房均价8844元/m2,环比上涨0.02%。那么沈阳二手房市场究竟如何,一起来看一组数据。

2018年1-9月,沈阳二手住房成交12.91万套,比一手住宅(11.45万套)多成交1.46万套。

尤其是8月8日沈阳全市一手房限购之后,二手房和一手房销量差距明显扩大,8、9月份二手房成交占全市总成交六成以上,9月份占比达63%。

随着土地稀缺、楼面地价走高,房价长期稳健上涨,新房供应中期偏紧(学区纠纷频发),未来沈阳二手房市场量价齐升,直至“洼地”消失。

2010-2017年,沈阳二手房交易量和一手房同步运行,逐年走高,且占比由35%提升至44%,2018年占比更是跃升至54%,2018年将是现房/期房成交比值较大的一年。

下面这张图所计算的2018沈阳全年总的一手(14.8万套)、二手房(17.2万套)成交需求高达32万套,这代表32万个家庭,体现了沈阳真实的总人口年需求。

启凡心语(需求蓄水池):

沈阳年度总需求=我要在沈阳有套房人口>沈阳常住人口>沈阳户籍人口

沈阳年度总需求稳定在30万套以上,外地购房占比5成以上,至少15万套,也就意味着沈阳的潜在进城人口(家庭)是15万个。

所以沈阳的年销售体量规模能够在排进前5名以内。这和不掌握数据的媒体所渲染的“东北人口流失”情况并不一致,或者可以说,沈阳每年吸纳了大量省内外精英人口。

据政府权威数据:2018年1-9月,沈阳落户人口就已经净增长6万人(沈阳市共有96287人落户,全市户籍人口超过743万人,比2017年末的737万人净增6万人),全年同比接近。

敏感性分析:二手房成交量和供地规模、新房限购力度、地铁和学区(取消择校后的焦虑)的建设进度成反比。目前沈河、和平、大东、皇姑区从成交占比观察,已经步入存量交易时代。

截至2016年底,沈阳市区人口216万户 / 二手住宅年均销量17万套=13年,沈阳居民家庭的换房周期平均为13年,活跃度远超一线城市。

沈阳二手住宅套均成交面积,近年持续走高,次新房活跃。进一步观察,二手房价格上涨以及取消择校的需求,对套均面积的影响(小户型成交占比提升)。

2018年1-9月二手房成交量排名:铁西、于洪、和平位居三甲。

敏感性分析要素:人口规模、性价比、学区配套(取消择校后的焦虑)。另外,皇姑排名上升两位,超过沈河、浑南(相对一季度)。

1-9月二手房成交占比:沈河、和平位居冠亚,占比皆超六成。沈北、浑南占比相对较低,皆在三成以下,新城产业发展、填满人口仍是首要任务。

敏感性分析:二手房成交量和供地规模、新房限购力度、地铁和学区(取消择校后的焦虑)的建设进度成反比。

目前沈河、和平、大东、皇姑区从成交占比观察,已经步入存量交易时代:

沈阳未来开征房地产税,数据测算:

新房过户即成二手,沈阳历年积淀的二手房市场规模将会愈来愈大;同时,二手房套均成交面积亦将稳步提升(目前,二手房套均75平,一手房套均95平)。

沈阳未来开征“房产税”的两大观察指标:符合征税条件的存量住宅税基(200万套)、二手房成交占比(70%以上)——目前尚有距离;

沈阳二手住宅月度成交套数,近年持续增加:

其中房龄10年(2008-2018)之内的住房150万套,套均91平;房龄10年以上(2008以前)的住房80万套,套均68平。

数据来源:房谱网

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