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上市房企的兼并狂潮意味着什么 后期会有什么走向

沈阳天鹰 2018-05-21 23:36:21

最近几年房地产开发企业之间的兼并现象愈演愈烈,尤其是上市房企发起的收购、并购、兼并等案例越来越多,以万科、恒大、碧桂园、融创等为代表的上市房企发起了一轮又一轮的收购狂潮,这种兼并现象究竟意味着什么,房地产房企后期会走向何方?

实际上,房地产开发企业的并购是中国楼市发展到目前状况的一种必然结构。从理论上,房地产开发应该是一个资金密集型行业,从前期的拿地到设计规划、建筑施工到最后的宣传推广与销售回款,都汇聚着大量的资金。但是在中国房地产市场开始运作的早期,由于法律法规的不完善,各种违反市场规律的操作屡见不鲜。在20世纪的最后十年,中国的房地产市场可以说能拿到土地批文就能做开发商,所以各地拥有着大量的房地产开发企业,大部分资金实力比较弱,依靠地方政府的“关系”进行房地产开发与运作。但是随着国家法律法规的逐渐完善,房地产企业“空手套白狼”的“黄金十年”成为过去,资本的力量开始主导房地产市场的走势。

合作是小房企抽身而退的不二选择

最近两年,土地出让金的缴纳要求愈发严格,“零地价”拿地成为过去,开发贷、销售许可都有开发资金到位比例的要求,房地产开始回归资金密集型的本质。中小规模开发商在资金实力上与大开发商是有差别的。在前几年,很多中小房企利用政策或是地域优势,拿到了比较多的土地有些还是很便宜的低价地,但是其本身并没有相应的资金实力进行快速开发。房地产过热的现在,在限购、限售、限贷这样釜底抽薪的同时,政府也希望能“扬汤止沸”,在明显不能过度刺激土地市场的情况下,这些握有土地的中小开发商就成了政府公关的目标。要开发没实力,不开发则面临巨大的行政压力,甚至有被收回土地的可能!所以选择有实力的大开发商合作自然就是其减压或者干脆抽身而退的不二选择。

合作是上市房企低成本拿地与拓展市场的最优选择

对于上市房企来说,无论是为了粉饰财报还是为了拓展市场,在一二线城市土地供应不足,三四线城市楼市风险逐渐积累的现在,合作都是低成本拓展市场的选择。以刚刚进入沈阳市场的融创为例,其7.3亿收购了庞大置业70%股权之后,迅速在沈阳拥有了多个项目以及百万平的可开发用地。如果不进行合作,依照政府的推地速度,想拥有这么多土地其也许需要数年的积累才可以。再则,对于目前高企的土地价格而言,合作也是低价拿地的不二法宝。比如说沈阳万科获得的皇姑区百花集团地块,该地块2013年拍卖时成交价6600元/建筑平米,而在今年初拍卖的一路之隔的铁路学院地块地价达到了11900元/建筑平米且附加自持4万平商业的条件。两者的价格相差一倍多,当然万科必然也要付出一些溢价,但是相信不会有那么高,至于在规划比如容积率、商业配比等方面的差别就更多了。条件相差无几的土地,参与市场拍卖与选择中小房企合作,在成本上会有巨大的差别,这种低成本无论是在实际运营中还是体现在财报中都是好消息。

楼市买方市场条件下中小房企的求生选择

虽然“去库存”已经喊了很久,但是很多城市的库存仍然处在一个偏高的状态。虽然房价涨得比较厉害,但是大家可以看到,对于大部分购房者来说从价格层面可选择的房子还是比较多的,购房者还是可以选择更适合自己的房产,也就是购房者仍然处于一种相对较高的地位。而大型品牌房企在购房者的心中是有较高地位的,所以品牌房企的销售情况普遍好过中小房企。目前还过得去的部分中小房企为了避免自己走到“山穷水尽”的那一步,主动选择“走出去请进来”寻求与品牌房企的合作,比如说权益合作等方式来进行项目运营。典型的例子就如沈阳万科与沈阳信达。

房地产去杠杆的目标就是开发商

由于我国房地产市场发展时间较短,发展势头很猛,房地产企业负债运营已成司空见惯之事。房价稍有波动,购房者尚未来得及感叹自己的房子贬值,就有房企资金链断裂而破产跑路。时至今日,房企的金融危机已经积累到及危险的境地。根据中指院数据显示,2017年末中国房地产百强企业的平均负债率约在78%。相对于购房者贷款买房,房地产企业的资金杠杆要更高,房地产业去杠杆的目标就是开发商。目前的多项政策调整,虽然不能说直接但至少间接的造成了房企融资难度加大,融资成本升高的现象。同时,大部分城市商品房预售许可证申报的前提条件与大部分银行房地产开发贷款申请的前提条件均加入了房企自有开发资金到位率的要求,这在很大程度上加大了房地产开发企业的资金压力。一方面资金压力增大,另一方面融资困难,迫使中国房企抱团取暖,优化资产配置,降低负债率。

未来的中国房企会走上哪条路?

未来的开发商将会发生分化,其实现在已经可以看出一点端倪了。

种开发商是狼性房企,其追求资金的周转速度,本质上是为了更好更快地捕获市场需求。这种类型的典型代表就是碧桂园。这类房企不会过分的追求单一项目的利润率,但是对于资金周转的要求非常高,所以有非常强的攻击意识。这类房企对土地的需求量是巨大的,当土地市场无法供应足够的土地的时候,吞并其他中小型房企是其必然的选择。

第二种房企是惰性房企,这种房企追求房地产项目的利润化,对于资金周转率要求较低,项目开发周期较长,跟人一种懒惰的感觉。这类房企的典型代表就是中海,其拥有上市房企中较高的净利润率。这类房企的产品线非常丰富,其对于每个项目都有较高的利润率的要求,期望每个项目都能达成利润化,所以针对不同项目可能会选择不同的产品与策略,从普通住宅到高端豪宅;从普通物业到写字间;从单纯住宅到城市综合体包括大型自持商业都是其选择之一。既然每个项目都期望追求化的利润,资金的周转速度必然较慢,对于资金的压力较大。

最后一种就是英雄型房企,其比较注重品牌附加值的经营与提升,注重项目品质,在单个项目的利润率与资金周转率上进行折中的选择。这类房企的典型代表就是万科、龙湖包括华夏幸福等等开发商。这类房企会在提升其品牌附加值的方面投入一定的成本,万科的物业、龙湖的园林、华夏幸福的造城都是典型代表,即使地产圈之外即使不是他们的业主,也会对他们的某个或某些方面有所了解。

对于房企来说,资金的周转速度、利润率(包括净利润率)与负债率(包括净负债率)等等因素代表着其金融层面的运营状况;开竣工面积、销售面积与销售额等等代表着其产品层面的运营状况;融资能力、现金流、土地储备情况等等则代表着其未来的盈利能力。中国房企的相爱相杀还远未到高潮阶段,根据克而瑞数据,2017年中国房企3销售额突破5000亿,17家房企突破1000亿,100占比超过50%,预计2018年中国将出现万亿级房企,10占比将突破35%,房企将走上强者愈强之路。

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