房地产税与土地出让金 难产的长效机制

最近几年“房地产税”每每被拿出来说事，每次房价上涨都有人说房地产税应该出台。很多人希望能用房地产税的出台能促使房价下跌，在年初的时候房地产税更是成为讨论的焦点。房地产税究竟什么时候能出台？这个问题不好回答，因为房地产税与许多现行政策有冲突的地方，比如“土地出让金”。如何能平稳快速的实现切换，改变地方土地财政的现状，需要考虑的方方面面的问题很多，涉及数亿人的大事，“难”是一定的。

为什么把“房地产税”与“土地出让金”放在一起说呢，是因为两者有着一定的关系。众所周知，土地出让金是房企在获得土地之初必须要支付的一项成本，依照土地招拍挂流程，依法取得土地所有权后，需要缴纳土地出让金才能获得相应年限的土地使用权。土地出让金买的是使用权，所以他与租金没什么不同，都应属于“间接成本”。但实际上开发商在出售房屋时，肯定都会将土地出让金计算到房价里，也就是其成为购房者购房的“直接成本”。而房地产税属于房产持有过程中产生的税费，其主要目的在于为地方政府创造财政收入，用于居民公共事业支出例如：教育、交通、安防等公共事业。房地产税的收费定基是房屋的评估价或市场价，但房价中包含了很大部分的地价也即“土地出让金”，而土地出让金本身又是类似租金一样的存在，这就产生了针对土地部分的重复收费。

不仅仅是单纯的重复收费，在经过若干年后还会产生新的不公平。房地产税毕竟是针对房产而不是土地进行收税。而房价中又包含了土地与房产两大块主要部分。不同的项目定位以及规划，附加上不同的开发商的品牌价值，或者是物业服务水平、学区配套等等条件，若干年后，地价相同的两块地的两个不同项目的价格很大可能是不同的，而且这种差别可能会比购房者时差别更大。如果房地产税与土地出让金制度同时存在的话，会产生相同地价的土地上的房地产税的土地部分的差别。不同的房产缴纳不同的税是比较容易理解的，而同样价格的地为什么要交不同的税呢？

比如说两块相邻的地块，同时拍卖，同时开工建设相同的产品。一边是小开发商，一边是龙头老大万科。楼板地价都是5000元/平，小开发商的房子可能只卖到1万/平甚至不到，万科的房子可以卖到1.5万甚至更高。假设房地产税的税率是1%，小开发商的购房者相当于为土地交50元的税，为房子交50元的税，一共100元。而万科的购房者相当于为土地交50元的税为房子交100元的税，一共150元。在楼市行情好的时候，品质好的房子涨得更好，行情不好的时候品质好的房子降得少，若干年后两者的价格差别可能会更大，可能小开发商的房子卖1.2万，而万科的房子要2万。要是还按原来的比例，小开发商的购房者相当于土地的税变成了60元，而万科的购房者则要为土地付出66.6元。但是土地还是同样的土地，本来同样的两块地就这样变得不同了。

那如果用房地产税取代土地出让金是不是可行呢？从政府收入的角度当然是可行的，尤其对于经济发达，房价上涨潜力大的城市。现在一次性收取的土地出让金，以后的地价上涨就与政府没什么关系了。但是如果不收土地出让金了，计入到房地产税当中，则楼市活跃带来的地价上涨的政府会一同获得。当然如果楼市不好，自然是一锤子买卖更可靠。

但是如果真的要替换掉，那麻烦事就多了。现在1年可以卖出一千多万套的住宅，最近10年累计卖出的住宅得以“亿”为单位。这些都是现行体制下，拥有70年土地使用权的住宅（部分为50年或其他年限），这些怎么解决？你说我把土地出让金退给你，然后你来交房地产税？开玩笑呢，10年前地价多便宜。按照现在土地价格退？更是开玩笑，地方政府马上就得破产。你说按比例打折等土地过期再全额征收？比例怎么定？要知道不同房产的房价中土地成本的比例可是不同的哦，没听过“不患寡而患不均”么？

关于大家期待的房地产税，还有更多的问题需要解决，土地只是其中一个比较好理解的。当然也可以借助行政的力量强行推进，但是“县官不如现管”，被念歪了的经也不是一部两部了。关系到数亿人的事情，哪有那么容易就能解决，短时间还真是不要太期待，希望小失望也会小些。

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