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楼市调控何时松?请紧盯一个信号弹吧!

沈阳AI家 2018-01-05 02:30:12

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房地产调控何时会放松?调控政策会从哪里打开一个缺口?率先放松的城市会在哪里?

这是一个很棒的问题!俗话说得好,打仗要看信号弹,擒贼先擒王。

与以往多轮的调控方式不同,这次调控不是一刀切,也没有出台类似以前常见的“国N条”。而是更加强调因地制宜,因城施策。哪里热,哪时泼冷水。

这也就是说,房地产泡沫已经出现,必须摸清泡沫大小情况,然后采取措施,防范这头“灰犀牛”,由静静的吃草变为践踏式狂奔。

2018年下半年至2019年,将是防范牛奔的关键时间窗口。而政策的变化,也将是渐进式的,先是部分地方政府暗松、小松,接着是明松,最后相关部委放松部分调控措施。政策的实质性变化,估计会出现在2019年。

主要逻辑是,哪些城市房价跌幅大,就会先放松。辅助逻辑是,楼市低迷至一定程度,那些对房地产依赖高的城市,会先放松。

当前,大城市当中,二手房价跌幅是北京,平均下跌15%左右了。链家数据表明,今年11月均价66732元,连跌7个月,相比今年4月的高点77610元,累计下跌14%。而2015年12月的均价为65451元。

也就是说,当前北京房价已经接近去年12月的水平,几乎跌回到一年前了!老杨认为,几个月后,必定跌回到9.30之前。别以为老杨的红警是唬小孩子的。

如果按区域,则环京地区跌幅,平均价下跌25%左右了。环京地区的主战场是廊坊,当前北三县跌幅较大,但有一定的成交量,尤其燕郊;而廊坊市区、固安、永清等地,则房价大跌之后成交量很小,问题是没有接盘侠。

接下来,以媒体报道的燕郊为例,看看环京地区的房价下跌状况。在燕郊,找一个交易活跃的大型小区:天洋城。从安居客的二手房价挂牌价格变化中,可以大概知道燕郊房价过去三年的来龙去脉。

2014三季度至2015年二季度,燕郊房价处于低位,天洋城均价为1万左右,其中2015年二季度只有0.9万元,其后开始上涨,涨至2017年4月见顶,达3.3万元,相比2015年二季度的低点,累计涨幅为270%;燕郊累计上涨220%。2017年月,天洋城均价为2.5万元,相比点下跌24%,燕郊下跌21%。

链家网数据表明,今年11月燕郊二手房均价为1.9万,相比今年3月高点的2.9万,已经下跌了35%。这一跌幅,明显大于安居客上的24%。从实际情况来看,链家的数据更接近市场真相!

上述只是一个小区与燕郊的均价涨跌幅。如果进一步细究具体房型,则波动幅度会更大。拿天洋城1房为样本,2017年3、4月时达3.5万元,而当前已跌至2.1万元,跌幅高达40%。从时间序列来看,当前的价格,已经跌回到2016年6月下旬的水平。

按照一般经验,房价下跌超过三成,性质上属于大跌。如果之前存在明显的房价泡沫,则也可以定性为泡沫破裂。比如2007年美国次贷危机爆发,2008年升级为国际金融危机,美国房价跌至2011年的底部,相比2006年二季度的高点累计下跌三成多。

当前,以燕郊为代表的环京地区,实际二手房成交价,估计下跌超三成。考虑到之前环京地区房价暴涨二倍多,投资投机性需求占比较高,当前也可定性为房价泡沫破裂。

不过,当前包括燕郊在内的环京地区,调控政策仍然紧巴巴的,尤其是针对外地人的三年社保,尚未松动。说明本地政府当前可以承受这样的房价大跌。

值得关注的是,虽然大跌三成左右,当前燕郊与环京的房价水平,仍比2015年上半年高出一倍多。虽然少数市场参与者被套了,浮亏了,或者已经割肉变成实亏,但当地的开发商与购房者,多数仍处于盈利状态。另外,刚经历过房地产暴热的当地政府,土地财政仍可支撑一段时间。

然而,这样的大熊状态,注定难以持久。我估计环京房价继续下跌一成左右,基本上见底。一方面,市场自身的调整幅度很大了;另一方面,不仅市场参与者疼痛难忍,地方政府也承受不了。另外,这也不符合国家层面关于防范房价大落的方针。

前段时间,有则传闻颇值得玩味。

12月8日,网络上有传消息:“三河市刚开完会,同意三河境内北京三年社保纳入购房资格,具体方案跟细则正在加紧出台。”此消息一出,燕郊中介们集体嗨了起来。

但很快,就被三河市官方辟谣!

老杨认为:北三县,距北京较近,确实存在部分在北京工作的刚需、因在北京买不起房或暂无资格买房,而在三县有自住性购房需求。这属于合理的自住需求,如果具有北京社保三年,则应允行在北三县一个家庭限买一套房。当前北三县房价事实上已经大跌,限购政策做合理的小幅调整,无可厚非。不过,按老杨对政策面的感觉,当前时机略早,2018年概率会明是上升!

三河市(燕郊是其属下)内部,估计会有这类政策的研究与探讨,但之所以当前不敢出新政、不敢松动,还是基于国家层面对于热点地区的调控没有丝毫放松。11月在武汉召开的三部委会议,已经亮了底牌:调控不能“喘口气”。

总之,本轮房地产调控政策何时会放松?请大家关注2018年下半年,但主要是2019年。同时,密切观察环京地区,尤其是廊坊市(含燕郊)层面的政策变化,这里很可能成为政策变化的风向标。

其中重点关注两点:一是何时允许补缴社保;二是允许北京三年社保享受在燕郊的购房资格。

来源:杨红旭楼市研究

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