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房价越调越坚挺,2017年60城房价继续走高!

晋级装饰总店 2017-12-21 15:57:30

即将过去的2017年,注定是房地产史上印象最深刻的一年。

这一年,楼市调控不断加码,限购限贷限价限售齐发,“冻房”成为主节奏;从年初的恐慌性抢房到年底的围攻售楼处,一幕幕大戏见证着人性百态。

这一年,到底哪些城市的房价降了?还有多少城市的房价依旧坚挺?

1仅有9城出现实质性下跌

众所周知,由于官方统计数据本身存在各种各样的失真因素,难以直接作为衡量房价涨跌的依据。尤其是新建住宅,在限价之下,双合同频出,价格完全失真,无法代表楼市真正走向。

二手房价格走势,或许与市场走势更为接近。据此,我们利用国家统计局发布的70城二手房房价指数,结合第三方数据,来一探中国楼市究竟。

从官方统计数据来看,在70个大中城市里,从2016年11月至今,仅有4个城市房价低于去年同期:

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之所以会出现这种现象,是因为,今年年初几乎所有城市都还处于上行空间,直到3月份之后调控加码,部分城市房价才从上涨转为下跌。在上涨数据的抵消之下,所以跌幅都显得不明显。

3月份之后,部分城市房价开始由涨转跌。从年中最高点看,房价从最高点下跌且累计跌幅超过0.5%的城市仅有9个。

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这其中,有三点值得注意:

其一,在这9个城市里,只有北京、天津、厦门的跌幅有点实际杀伤力。但如果对比过去两年动辄50%-100%的涨幅,基本可以忽略不计。

其二,海口、郑州、济南、合肥、南京,都是2016年房价就开始启动的热门城市,也是2017年楼市调控重点盯防的地区,房价第一批出现高位盘整,可以视为先行信号。

其三,如果仔细看,会发现过去房价涨幅最猛的深圳,并不在其列。虽然深圳官方一直宣称新房房价连续14个月下跌,但实际上每个月的跌幅不到100元,11月相比10月仅仅跌去10元,这样的下跌并没有多大意义。而从更加真实的二手房数据来看,最近几个月,深圳其实一直在高位盘整,房价跌幅可以忽略不计。

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2这60个城市房价仍在涨

根据国家统计局12月18日发布的11月二手房房价指数来看,在70个大中城市里,有59个城市房价仍在上行。

虽然官方统计数据有所失真,但从这份图上仍可以看出一些迹象:

其一,排在涨幅榜前列的基本都是三四线城市,又以省会城市居多。乌鲁木齐涨幅高达1.8%,昆明、西宁、太原、呼和浩特、长春、贵阳、银川等其他省会城市涨幅超过0.5%。

这一轮三线省会房价继续上行,一方面得益于一二线城市楼市调控持续加码,带来的转移效应,另一方面得益于各地推行的棚改政策。其实,2017年以来三四线城市房价的启动,基本都是这两大因素导致的结果。

其二,南京、厦门、济南、北京等热门城市,房价的确出现逆转迹象。无论是从单月数据还是从过去一年的整体走势来看,这些城市的房价都进入了拐点。

3下一步:高位盘整还是继续上行?

对于一二线热门城市来说,高位盘整的概率远远超过继续上行的可能。

这不仅是调控政策带来的结果,而且房价持续上涨的大环境已经不复存在。无论是货币环境、信贷环境,还是社会情绪,都和半年前有了天壤之别。

实际上,从2016年到现在,一二线热门城市房价已经持续上涨两年,成交量的扩大和房价的暴涨,消耗掉过去几年所积累的购买力。

尤其是近段时间以来,发生在一二线城市的围攻售楼处、地王停工、中介歇业,再鲜明不过地向市场传达出情况发生变化的信号。随着经济环境的变化,这一趋势估计还会扩散。

对于三四线城市来说,接下来仍有可能上涨,但恐怕也不会持续太久。

三四线城市没有一二线城市的人口增量,也没有一二线城市相对强劲的经济竞争力,靠着货币化棚改人为制造的供求紧张,固然能维持一时的繁荣,但显然无法长久。

换句话说,即便这些城市现在还在上涨,但他们的安全边际,甚至都没有开始下跌调整的一二线城市高。

当然,无论是一二线城市还是三四线城市,房价暴跌甚至崩盘的可能性都不大,顶多只是阶段性回调。

这是中国特色的房价政治经济学所决定的,你懂的。(来源:房屋屋(ID:its-home))

延展阅读:11月70城房价:二、三线城市上涨 东北5市领涨!

一、“930调控”城市房价环比涨幅观察

11月份,15个一线和热点二线城市中,有7个城市新建商品住宅价格环比下跌(天津-0.3%、无锡-0.2%、南京-0.2%、深圳-0.2%、广州-0.1%、济南-0.1%、杭州-0.1%),环比上涨的城市4个(厦门0.2%、福州0.2%、合肥0.1%、成都0.1%)。“930调控”以来15个一线和热点二线城市房价环比涨幅持续回落,11月环比平均跌幅为-0.04%,比10月份扩大0.01个百分点。


另外,国家统计局的数据显示,北京二手房价5月(-0.9%)、6月(-1.1%)、7月(-0.8%)、8月(-0.9%)、9月(-0.6%)、10月(-0.2%)、11月(-0.5%)已经连续7个月环比下跌。

数据来源:“新峰大数据信息系统”(CRIDAS)、国家统计局

二、2017年一二三线城市新建商品住宅价格环比、同比平均涨幅走势

从环比看,11月份二线和三线城市新建商品住宅价格环比涨幅分别为0.5%、0.4%,涨幅分别扩大0.2、0.1个百分点;一线城市为-0.1%,与上月持平。

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从同比看,一线和三线城市新房价格涨幅进一步回落,二线城市反弹。其中,一线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续14个月回落,至0.8%(比上月回落0.3%);二线城市新建商品住宅价格同比涨幅结束11连降,反弹至4.7%(比上月回升0.1%);三线城市新建商品住宅价格同比涨幅终结了19连升,连续4个月回落——11月同比涨幅6.9%,比上月回落0.3%

我们注意到:一线城市同比曲线,在7月份正式下穿二、三线城,形成加速下跌“死叉”之势,8月份二线城市又下穿三线城市,正式宣告“空头排列”形态确立。同时,二、三线城市10月、11月环比持续回升,能否扭转下行趋势,环比上涨力度和时间需要进一步加强。

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数据来源:“新峰大数据信息系统”(CRIDAS)、国家统计局

注:

目前,专家学者在对房地产市场进行分析时通常将城市划分为一、二、三、四线城市,但都没有严格统一的定义。国家统计局进行住宅销售价格调查的城市有70个,为了更好的研究当前房地产市场形势,将70个城市划分为三类,一线城市为北京、上海、广州和深圳四个城市,二线城市为省会城市、自治区首府城市和其他副省级城市共计31个城市,三线城市为除一、二线城市之外的其他35个城市。

三、热点城市涨幅“全家福”

我们通过“堆积图”直观展示—热点城市各月以及累计涨幅情形,以供持续研究(图片点击可放大)。看70城新建商品住宅价格同比涨幅,11月份深圳(-3.2%)、福州(-1.8%)、南京(-1.5%)、成都(-1.3%)、无锡(-1.3%)、郑州(-1.0%)、杭州(-0.6%)、北京(-0.3%)、上海(-0.3%)、合肥(-0.3%)、天津(-0.2%)11城同比涨幅为负;其余59城涨幅为正值。

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数据来源:“新峰大数据信息系统”(CRIDAS)、国家统计局

“9.30调控“之后的城市涨幅情形:

70城累计环比涨幅TOP20:北海、西安、重庆、沈阳、扬州、洛阳、韶关、徐州、蚌埠、湛江......,其中二线城市6个(西安、重庆、沈阳、哈尔滨、贵阳、南宁),三线城市14个(北海、扬州、洛阳、韶关、徐州、蚌埠、湛江、金华、九江、岳阳、宜昌、南充、济宁、桂林)。

分月明细图:

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数据来源:“新峰大数据信息系统”(CRIDAS)、国家统计局

四、2017年11月70城住宅价格涨幅明细表(新房、二手房)

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数据来源:“新峰大数据信息系统”(CRIDAS)、国家统计局

注:

1、新建商品住宅不含保障性住房。

2、住宅销售价格的调查范围为70个大中城市的市辖区,不包括县。

3、70个城市包括直辖市、省会城市、自治区首府城市(不含拉萨市)和计划单列市(共35个),以及唐山、秦皇岛等其他35个城市。入选的依据主要参考了这些城市的经济实力、住宅成交量、城市规模以及区域辐射力,同时也兼顾了样本的区域代表性和房价统计工作基础。

4、70个大中城市的新建住宅销售价格、面积、金额等资料直接采用当地房地产管理部门的网签数据。二手住宅销售价格调查为非全面调查,采用重点调查和典型调查相结合的方法,按照房地产经纪机构上报、房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合的方式收集基础数据。

乌鲁木齐、湛江、西宁、桂林、昆明环比领涨,东北5市涨幅连续3月环比领先

11月70城新建商品住宅价格月度环比涨幅,TOP10:二线城市7个、三线城市3个。

TOP20 ( 二线10个、三线10个 ):乌鲁木齐(1.9%)、湛江(1.5%)、西宁(1.3%)、桂林(1.3%)、昆明(1.2%)、呼和浩特(1.1%)、银川(1.0%)、丹东(1.0%)、大连(1.0%)、贵阳(0.9%)、秦皇岛(0.9%)、包头(0.9%)、沈阳(0.8%)、三亚(0.8%)、泸州(0.8%)、烟台(0.7%)、南充(0.7%)、牡丹江(0.7%)、兰州(0.7%)、长春(0.7%)、重庆(0.6%)。

11月份,东北5市(大连、丹东、沈阳、长春、牡丹江)环比涨幅继续领先,沈阳、长春、大连环比涨幅连续三月进榜(9月、10月、11月)。11月份,沈阳、哈尔滨新建商品住宅,同比上年同月涨幅分别位居全国:第3、第5。

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二手房,环比涨幅领先的城市:乌鲁木齐(1.8%)、泸州(0.9%)、西宁(0.8%)、昆明(0.8%)、南充(0.8%)、呼和浩特(0.7%)、长春(0.7%)、宜昌(0.7%)、太原(0.7%);

二手房,同比涨幅领先的城市:长沙(12.8%)、广州(11.7%)、武汉(9.6%)、重庆(9.4%)、南宁(9.3%)、湛江(9.1%)、青岛(9.1%)、北海(8.9%)、无锡(8.7%)、乌鲁木齐(8.6%)、蚌埠(8.6%)、西安(8.4%),通过二手房同比涨幅,观察人口流入情况和楼市承接力,特别是重要城市群的中心城市、重点旅游城市。

北海、西安、沈阳比上年同月涨幅位居三甲,沈阳涨幅有所扩大

11月70城新建商品住宅价格月度同比上年同月涨幅10%以上的7个城市(2线4个、三线3个):北海(14%)、西安(12.3%)、沈阳(11.8%)、重庆(10.8%)、哈尔滨(10.5%)、湛江(10%)、洛阳(9.9%)。

其中,同比涨幅扩大的3个城市:沈阳(+0.8%)、哈尔滨(+0.6%)、湛江(+0.4%)。

新房市场环比上涨家数增加,二手房环比上涨家数持平

11月70城新建商品住宅价格环比上涨的城市有50个,与10月份持平;二手住宅价格环比上涨的城市有51个,比10月份多4个。

(来源:新峰房谱网)

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